Решение Магаданского областного суда от 31 мая 2018 года №3а-8/2018

МАГАДАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 31 мая 2018 года Дело N 3а-8/2018
Магаданский областной суд в составе:
председательствующего судьи Бежевцовой Н.В.,
при секретаре Кулаковой А.Н.,
с участием:
представителя административного истца Линевич Н.А.,
представителя административного ответчика ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Магаданской области и Чукотскому автономному округу Тверского Ю.Е.,
представителя административного ответчика Правительства Магаданской области Самаркина К.К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Магаданского областного суда административное исковое заявление Исакова Д.В. об установлении в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости,
установил:
Исаков Д.В., действуя через своего представителя Линевич Н.А., обратился в Магаданский областной суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу (далее - Управление Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу) об установлении в отношении объекта недвижимости - нежилого помещения (гаража) с кадастровым номером N..., площадью 4 120,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровой стоимости по состоянию на 02 декабря 2013 года в размере его рыночной стоимости 20 009 500 рублей.
В обоснование требований указал, что является собственником 3/10 долей указанного объекта недвижимости.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на 02 декабря 2013 года установлена в размере 59 200 871 рубль 70 копеек.
Однако рыночная стоимость данного объекта недвижимости на ту же дату составляет 20 009 500 рублей, что подтверждается отчетом N 17-10-18/02 об оценке рыночной стоимости коммерческой недвижимости от 17 ноября 2017 года, составленного оценщиком ООО "БК-Аркадия".
Поскольку кадастровая стоимость объекта недвижимости превышает его рыночную стоимость, просит установить кадастровую стоимость нежилого здания гаража с кадастровым номером N... равной рыночной стоимости в сумме 20 009 500 рублей.
Определением судьи от 19 апреля 2018 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены сособственники объекта недвижимости Исакова Н.В. и Исаков Н.В., а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, - федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Магаданской области и Чукотскому автономному округу.
Определением суда от 11 мая 2018 года к участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Магаданской области и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Магаданской области и Чукотскому автономному округу (с изменением процессуального статуса заинтересованного лица).
Административный истец Исаков Д.В., административный ответчик Управление Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу, заинтересованные лица Исакова Н.В. и Исаков Н.В., надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки не представили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали. Учитывая положения части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, согласно которой неявка лиц, участвующих в деле, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
В судебном заседании представитель административного истца исковые требования поддержала по доводам, изложенным в административном исковом заявлении.
Представители административных ответчиков, не возражая по существу заявленных требований, указали на возможность их удовлетворения в случае представления всех необходимых и допустимых доказательств, при этом возражений относительно достоверности представленного административным истцом отчета об оценке не высказали.
Выслушав объяснения представителя административного истца, представителей административных ответчиков, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что заявленные Исаковым Д.В. требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован в главе 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 400, подпункту 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на здания, строения, сооружения, помещения являются налогоплательщиками налога на имущество физических лиц.
Законом Магаданской области от 18 ноября 2014 года N 1811-ОЗ установлено, что с 1 января 2015 года на территории Магаданской области применяется порядок определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.
В силу части 3 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.
Частью 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установлено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 названного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Судом установлено, что административный истец Исаков Д.В. является собственником 3/10 долей объекта недвижимости - нежилого помещения (гаража) с кадастровым номером N..., площадью 4 120,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, копиями свидетельства о праве на наследство по закону от 05 октября 2005 года серии N..., свидетельства о государственной регистрации права от 24 февраля 2016 года серии N... и нотариального удостоверенных договоров дарения от 26 апреля 2017 года серии N..., от 12 мая 2017 года серии N... (т. 1 л.д. 16-25).
Следовательно, административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц и результаты определения кадастровой стоимости затрагивают его права и обязанности, поскольку налоговая база в отношении спорного объекта недвижимости определяется как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом для исчисления налога на имущество.
По сведениям Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... определена по состоянию на 2 декабря 2013 года и установлена в размере 59 200 871 рубль 70 копеек (т. 1 л.д. 30).
Таким образом, объект недвижимости с кадастровым номером N... не был включен в перечень объектов недвижимости на территории Магаданской области, результаты определения кадастровой стоимости которых по состоянию на 29 июня 2012 года были утверждены постановлением администрации Магаданской области от 27 декабря 2012 года N 998-па.
Сведения о кадастровой стоимости оспариваемого объекта недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 14 июля 2014 года в соответствии с пунктом 2.1 Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 18 марта 2011 года N 113.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости спорного объекта недвижимости определена филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Магаданской области и Чукотскому автономному округу путем умножения среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости объектов недвижимости соответствующего назначения по кадастровому кварталу, в котором расположено здание (14367,40 рублей), на его площадь 4120.5 кв.м (акт определения кадастровой стоимости от 14 июля 2014 года N..., т. 1 л.д. 201-203).
При этом средние значения удельного показателя кадастровой стоимости объектов недвижимости соответствующего назначения по кадастровому кварталу N... городского округа "Город Магадан" в размере 14 367, 40 рублей утверждены постановлением администрации Магаданской области от 27 декабря 2012 года N 998-па "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Магаданской области".
В установленный частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации срок Исаков Д.В. оспорил результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, обратившись в суд с административным иском об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Принимая во внимание основание заявленного административным истцом требования о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости (установление кадастровой стоимости в размере равном рыночной стоимости), административный истец при рассмотрении данного дела должен доказать величину рыночной стоимости (подлежащей установлению в качестве кадастровой) объекта с кадастровым номером N... по состоянию на 2 декабря 2013 года, а административные ответчики в случае несогласия с иском должны доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, приводимые в обоснование своих возражении, если таковые имеются (часть 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации). Проверка достоверности установленной филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Магаданской области и Чукотскому автономному округу актом от 14 июля 2014 года кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости предметом рассмотрения по настоящему делу не является, так как истец просит пересмотреть кадастровую стоимость по основанию установления в отношении него рыночной стоимости.
В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 4 части 1 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Согласно представленному административным истцом отчету от 17 ноября 2017 года N 17-10-18/02 об оценке рыночной стоимости коммерческой недвижимости, составленному обществом с ограниченной ответственностью "БК-Аркадия" (далее - отчет об оценке от 17 ноября 2017 года N 17-10-18/02), рыночная стоимость данного объекта недвижимости на ту же дату составляет 20 009 500 рублей (т. 1 л.д. 33-93).
В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам. В частности, исходя из положений абзаца первого статьи 4, статьи 15, абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности отсутствие в отчете сведений об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика и непредставление иных доказательств, подтверждающих такие обстоятельства, свидетельствует о том, что данное лицо не является субъектом оценочной деятельности, а составленный им отчет не может расцениваться как допустимое доказательство (статья 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
В случае возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости суд в соответствии со статьей 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.
Оценивая отчет об оценке от 17 ноября 2017 года N 17-10-18/02, суд учитывает, что общество с ограниченной ответственностью "БК-Аркадия" является членом саморегулируемой организации оценщиков (некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки") и застраховало свою гражданскую ответственность оценщика в ООО "Абсолют Страхование" по полису N... сроком действия с 1 июля 2017 года по 30 июня 2018 года (т. 1 л.д. 39-40).
Оценка проведена на основании договора от 18 октября 2017 года, заключенного Исаковым Д.В. с обществом с ограниченной ответственностью "БК-Аркадия" (т. 1 л.д. 94-100). Отчет составлен оценщиком К., являющейся действительным членом саморегулируемой организации оценщиков (некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки"), застраховавшей свою ответственность оценщика в ООО "Абсолют Страхование" по полису N... сроком действия с 9 января 2017 года по 8 января 2018 года (т. 1 л.д. 39-40).
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. В этой же статье установлены обязательные требования к содержанию отчета об оценке.
Отчет об оценке от 17 ноября 2017 года N 17-10-18/02 отвечает требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, а также федеральным стандартам оценки: "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденным Приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, 298, 299, от 25 сентября 2014 года N 611 соответственно.
При определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик применил сравнительный и доходный подходы. Выбор сравнительного подхода, равно как применение доходного подхода к оценке, его методов подробно и убедительно аргументированы в отчете, соответствуют требованиям пункта 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, пунктов 22 и 23 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611.
В отчете подробно обоснован и отказ оценщика от использования затратного подхода к оценке (т. 1 л.д. 52-53).
В ходе расчета стоимости объекта оценки сравнительным подходом проведено исследование и анализ вторичного рынка недвижимости г. Магадана с учетом местоположения, типа помещения и сопоставимых площади и технического состояния. Для сравнения использованы три объекта-аналога, характеристика о которых получена из информационного ресурса Росреестра. Характеристики сопоставимых объектов-аналогов и объекта оценки представлены в таблице 2 отчета (т. 1 л.д. 56). Оценщик, проанализировав каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок (корректировок).
При использовании доходного подхода оценщиком применен метод прямой капитализации, поскольку установлено, что рассматриваемый объект находится в рабочем состоянии, приносит стабильный доход и от него можно ожидать стабильного получения дохода в течение прогнозируемого периода. Определение стоимости объекта недвижимости выполнено оценщиком путем деления годового дохода от объекта на среднюю по России ставку капитализации, информация о которой получена из информационного ресурса в сети Интернет.
Расчет рыночной стоимости производственно-складского, торгового помещений, входящих в состав объекта оценки, приведен в таблицах 15, 16 отчета (т. 1 л.д. 60, 61). Итоговая стоимость объекта оценки сравнительным методом определена в сумме 18 650 407, 92 рублей (таблица 17, т. 1 л.д. 62).
При расчете стоимости объекта оценки доходным подходом с учетом рыночной стоимости производственно-складского и торгового помещений, входящих в состав объекта оценки, итоговая стоимость объекта оценки определена оценщиком в сумме 18 650 407, 92 рублей (таблица 22, т. 1 л.д. 66 оборот).
При согласовании результатов оценки недвижимости, полученных с применением данных подходов, оценщиком на основе проведенного анализа определен итоговый результат оценки недвижимости в размере 20 009 500 рублей (т. 1 л.д. 68 оборот).
В отчете содержатся ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения, указаны дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Оснований сомневаться в установленной оценщиком стоимости объекта недвижимости судом не установлено.
С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Закона об оценочной деятельности, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения (гаража) с кадастровым номером N..., площадью 4 120,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, должна быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 2 декабря 2013 года, равной 20 009 500 рублей.
Правила статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности предусматривают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
С заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости Исаков Д.В. обратился в суд 10 апреля 2018 года.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N..., являвшаяся предметом оспаривания, внесена в Единый государственный реестр недвижимости 14 июля 2014 года (т. 1 л.д. 200).
Следовательно, новая кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2018 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (вступившего в силу с 1 января 2017 года).
Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по данному делу, учитывая разъяснения, данные в абзаце 3 пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд полагает, что они должны быть отнесены на административного истца, поскольку данное решение не может расцениваться как принятое против административных ответчиков.
Руководствуясь статьями 175-180, 249, 298 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Исакова Д.В. об установлении в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения (гаража) с кадастровым номером N..., площадью 4 120,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 20 009 500 рублей и определенной по состоянию на 2 декабря 2013 года.
Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N... в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Магаданского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме принято 1 июня 2018 года.
Председательствующий Н.В. Бежевцова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка