Решение Сахалинского областного суда от 20 августа 2018 года №3а-8/2018

САХАЛИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 20 августа 2018 года Дело N 3а-8/2018
Сахалинский областной суд в составе:
председательствующего судьи Качура И.О.,
при секретаре Новоселовой Ю.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Экарма Лоджистик Сервисиз" к Министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области об установлении кадастровой стоимости в отношении земельного участка в размере его рыночной стоимости,
установил:
27 февраля 2018 года общество с ограниченной ответственностью "Экарма Лоджистик Сервисиз" (далее - ООО "Экарма Лоджистик Сервисиз"), являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенным по адресу: <адрес>, обратилось в Сахалинский областной суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 20 февраля 2016 года кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, равном <данные изъяты> рублей, определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка.
В обоснование требований ООО ""Экарма Лоджистик Сервисиз" указало, что налоговая база в отношении земельного участка исчисляется исходя из кадастровой стоимости в размере <данные изъяты> рубль <данные изъяты> копейки, утвержденной на основании Приказа Министерства земельных и имущественных отношений Сахалинской области от ДД.ММ.ГГГГ N-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Сахалинской области", что значительно превышает рыночную.
В судебном заседании представитель ООО "Экарма Лоджистик Сервисиз" Пушкарева М.Н. требования поддержала.
Представители административных ответчиков Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области Сухорукова С.П. и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области Троневская Н.Н. возражали против удовлетворения административного искового заявления, полагая, что представленный административным истцом отчет не соответствует законодательству об оценочной деятельности, стандартам оценки и определению рыночной стоимости объекта недвижимости. Просили установить кадастровую стоимость в размере, установленном экспертом ООО "<данные изъяты>".
Представители заинтересованных лиц Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" и администрации города Южно-Сахалинска в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения административного дела уведомлены.
На основании части 3 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Изучив материалы дела, выслушав пояснения участвующих в деле лиц, суд приходит к следующему.
Согласно пунктам 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.
Согласно абзацу первому статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзацы одиннадцатый и тринадцатый 13 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).
В силу статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, который должен соответствовать требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).
Из материалов дела следует, что ООО "Экарма Лоджистик Сервисиз" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования: "склады", расположенного по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 15-25).
Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области от ДД.ММ.ГГГГ N-п определены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов области (Приложение N), в соответствие с которым Филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Сахалинской области утверждены результаты кадастровой оценки объекта с кадастровым номером N по состоянию на 20 февраля 2016 года в размере <данные изъяты> рубль <данные изъяты> копейки.
Сведения об указанной государственной кадастровой стоимости объекта внесены в Единый государственный реестр недвижимости (т. 1 л.д. 12).
Таким образом, административный истец как арендатор земельного участка вправе обратиться в суд с исковым заявлением об установлении его кадастровой стоимости соответствующей рыночной. При этом, проверка достоверности, установленной в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правого акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, ООО "Экарма Лоджистик Сервисиз" представило отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленный ООО "Ю", в котором по состоянию на 20 февраля 2016 года рыночная стоимость объекта составила <данные изъяты> рублей (т. 1 л.д. 27-95).
В рамках досудебного урегулирования спора ООО "Экарма Лоджистик Сервисиз" 25 декабря 2017 года обратилось в Комиссию по рассмотрению споров Управления Росреестра по Сахалинской области о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ N заявление ООО "Экарма Лоджистик Сервисиз" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка отклонено (т. 1 л.д. 98-101).
Основанием для принятия указанного решения явилось несоответствие содержания отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки (ФСО N и ФСО N), а именно: в расчете не применена корректировка на рыночные условия (дату продажи); оценщиком не учтены факторы стоимости объекта оценки (месторасположение и окружение, инфраструктура); в расчете не применены корректировки на наличие коммуникаций, на месторасположение и транспортную доступность; информация об объектах - аналогах, использованная для расчетов, подтверждена скриншотами, которую нельзя признать подтвержденной и достоверной.
Согласно разъяснениям, содержащихся в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).
В ходе рассмотрения дела по ходатайству административного ответчика и на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определением суда от 23 апреля 2018 года назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО "П".
Согласно заключению экспертизы ООО "П" от ДД.ММ.ГГГГ N, отчет ООО "Ю" от ДД.ММ.ГГГГ N об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям федеральных стандартов оценки.
Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 20 февраля 2016 года составила <данные изъяты> рубля.
Несоответствие отчета ООО "Ю" от ДД.ММ.ГГГГ N об оценке рыночной стоимости земельного участка выражено в следующем: в рамках сравнительного подхода расчеты по определению стоимости объекта оценки выполнены не в полном объеме и с ошибками, что вводит в заблуждение пользователей отчета, а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов; анализ ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости приведен не в полном объеме; анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости приведен не в полном объеме; основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта не содержат информации об уровне активности рынка; обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов в некоторых случаях некорректно, что противоречит приведенному анализу рынка; для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, которые представлены на рынке в виде цен предложений, использованы элементы сравнения не по всем ценообразующим факторам. Отсутствие анализа цен по земельным участкам по расположению их относительно автомагистралей не нашло отражение при определении стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода; при описании выводов относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта оценщиком не отражена информация об уровне активности рынка; для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, которые представлены на рынке в виде цен предложений, использованы элементы сравнения не по всем ценообразующим факторам.
Оценив заключение судебной экспертизы по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; расчет рыночной стоимости земельного участка полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости.
Объект обследования и его месторасположение подтверждены публичной кадастровой картой со спутниковыми снимками, выкопировкой на карте города Южно-Сахалинска, описание проведено по количественным и качественным характеристикам.
В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости земельного участка экспертом проанализирован рынок недвижимости в г. Южно-Сахалинск, изложен краткий обзор основных характеристик земельного рынка г. Южно-Сахалинск, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.
В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методы и методики определения рыночной стоимости. При оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом, корректировки в заключении приведены по всем значимым группам элементов сравнения, что позволяет объективно определить рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 20 февраля 2016 года.
Заключение судебной экспертизы подготовлено лицом, имеющим соответствующее образование, значительный стаж работы и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Возражения представителя ООО "Экарма Лоджистик Сервисис" об избрании экспертом ненадлежащих аналогов, сопоставляемых с объектом исследования, а также неправильном применении корректировок, которые отразились на итоговой величине оценки, по мнению суда, не подтверждены допустимыми доказательствами.
Правильность заключения судебной экспертизы административным истцом не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости земельного участка, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, ходатайств о повторной экспертизе не заявлено.
Таким образом, суд приходит к выводу об установлении рыночной стоимости спорного земельного участка равной значению, указанному в заключение судебной экспертизы.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", устанавливают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта следует считать 25 декабря 2017 года (дата обращения ООО "Экарма Лоджистик Сервисиз" в Комиссию по рассмотрению споров Управления Росреестра по Сахалинской области).
Руководствуясь статьями 174 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Экарма Лоджистик Сервисиз" удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости, равной <данные изъяты> рубля (<данные изъяты> рубля), определенной по состоянию на 20 февраля 2016 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 25 декабря 2017 года.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Сахалинского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
В окончательной форме решение суда принято 22 августа 2018 года.
Судья Сахалинского областного суда Качура И.О.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка