Решение Волгоградского областного суда от 19 февраля 2018 года №3а-818/2017, 3а-111/2018

ВОЛГОГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 19 февраля 2018 года Дело N 3а-111/2018
Именем Российской Федерации
Волгоградский областной суд
в составе председательствующего судьи: Кубасова И. Г.
при секретаре: Болкуновой Т.Д.
рассмотрев 19 февраля 2018 года в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации Волгограда об оспаривании решения N 17/997 от 14 сентября 2017 года Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,
установил:
и.о. директора ФБУ "Государственный региональный центр стандартизации, метрологии и испытаний в Волгоградской области" Иванченко Е. С. обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Волгоградской области (далее - Комиссия) с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N <...>, площадью 971 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, определённой оценщиком <.......> в отчёте N-0177/03-17 от 20 июля 2017 года.
Решением Комиссии от 14 сентября 2017 года N 17/997 кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в размере рыночной стоимости, установленной в отчёте об оценке, равной 2083 000 рублям.
Администрация Волгограда обратилась в Волгоградский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения N 17/997 от 14 сентября 2017 года Комиссии, указав в обоснование требований, что составленный оценщиком отчёт не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в силу которой отчёт не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, а также требованиям пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО-3).
В частности, административным истцом указано, что на стр.50 Отчёта ценовая зона объекта оценки определена неверно, поскольку земельный участок следовало отнести к центральным (высоко привлекательным) объектам, в то время как оценщик отнёс его к удалённым (средне привлекательным). С учётом приведённых доводов административный истец полагал, что необходимо было применить повышающую корректировку к объектам-аналогам. Такая корректировка не была применена, что привело к значительному снижению стоимости объекта оценки.
При таких обстоятельствах, по мнению административного истца, отчёт не мог быть положен в основу оспариваемого решения.
В судебном заседании представитель административного истца - администрации Волгограда Ботыгин С.С. заявленные требования поддержал, просил суд об их удовлетворении в полном объёме.
Представитель административных ответчиков - Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Волгоградской области и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Волгоградской области Сердюкова О.Н. в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражала, суду пояснила, что оспариваемое административным истцом решение Комиссии является законным и обоснованным, принято компетентным органом в установленном законом порядке, основано на отвечающем требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО-3) отчёта об оценке N ОН-894, составленного 18 августа 2017 года оценщиком ООО <.......>
Представитель заинтересованного лица ФБУ "Государственный региональный центр стандартизации, метрологии и испытаний в Волгоградской области" Осадчая Н.В. просила суд в удовлетворении заявленных администрацией Волгограда требований отказать, полагая, что основания для признания незаконным и отмене оспариваемого решения Комиссии отсутствуют, а кадастровая стоимость спорного земельного участка определена верно.
Представители заинтересованных лиц - Департамента муниципального имущества администрации Волгограда, Комитета экономического развития администрации Волгограда, Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области в судебное заседание не явились, о причинах своей неявки суд не уведомили.
Учитывая, что неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, суд принял решение о рассмотрении дела в их отсутствие (часть 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, далее - КАС РФ ).
Выслушав лиц, участвующих в деле, свидетелей Васильева А.П., Гриценко Г.Б. и эксперта Куканову Н.Е., исследовав материалы дела, Волгоградский областной суд не находит оснований для удовлетворения требований, заявленных административным истцом.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Согласно п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" рассмотрение требований об оспаривании решения Комиссии осуществляется по правилам главы 22 КАС РФ.
Из материалов дела следует, что ФБУ "Государственный региональный центр стандартизации, метрологии и испытаний в Волгоградской области" является собственником земельного участка с кадастровым номером N <...>, площадью 971 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> и в силу статей 387-388 Налогового Кодекса Российской Федерации обязан к уплате земельного налога в бюджет муниципального образования "город-герой Волгоград". При этом, согласно части 1 статьи 390 Налогового Кодекса Российской Федерации налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Частью 2.1 статьи 245 КАС РФ установлено, что органы местного самоуправления вправе оспорить решения или действия (бездействие) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в собственности других лиц, в случаях, предусмотренных законом.
Частью 22.1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О государственной кадастровой оценке" установлено, что решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет.
Принимая во внимание, что оспариваемым решением Комиссии кадастровая стоимость спорного земельного участка снижена существенно (с 6735 603 руб. 67 коп. до 12083000 руб.) Волгоградский областной суд приходит к выводу о наличии у администрации Волгограда права на обращение в суд с требованиями об оспаривании решения Комиссии.
При этом, суд учитывает, что установленный частью 1 статьи 219 КАС РФ трёхмесячный срок обращения с административным исковым заявлением не пропущен, поскольку с требованиями об оспаривании решения Комиссии, принятого 31 августа 2017 года, административный истец обратился в суд 30 ноября 2017 года.
Из Решения Комиссии от 14 сентября 2017 года N 17/997 следует, что в результате рассмотрения заявления установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N <...> от кадастровой стоимости, определенной в размере 6735 603 рубля 67 копеек по состоянию на 21 июля 2016 года, что составляет 69%.
Комиссией сделан вывод о том, что оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. По результатам рассмотрения заявления Комиссия приняла решение определить кадастровую стоимость названного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке.
Частью 8 статьи 226 КАС РФ определено, что при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом. При этом суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, в полном объеме.
Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 4 мая 2012 года N 263 "Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 года N 69 "Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости" (далее Приказ Минэкономразвития РФ N 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В соответствии с пунктом 13 названного Приказа к полномочиям Комиссии отнесено рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации.
Из протокола заседания Комиссии от 14 сентября 2017 года N19 следует, что заседание проведено с участием председательствующего Хлебниковой Т.В., членов Комиссии Бирюлькиной Н.А., Гриценко Г.Б. и Соколова В.И. при секретаре Ивашевском И.С. Оспариваемое в настоящем деле Решение об удовлетворении заявления принято единогласно на основании представленного отчета об определении рыночной стоимости земельного участка.
Заявляя требования об оспаривании решения Комиссии, административным истцом приведены доводы о необходимости применения повышающей корректировки к объектам-аналогам ввиду того, что оценщик на стр.50 Отчёта ценовую зону объекта оценки определилневерно, отнеся объект оценки к удалённым (средне привлекательным) объектам, в то время как его следовало отнести к центральным (высоко привлекательным) объектам.
Указанная ошибка, по мнению административного истца, привела к значительному снижению стоимости объекта оценки.
Проверяя указанные доводы административного истца, суд 13 декабря 2017 года назначил судебную оценочную экспертизу на предмет соответствия отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка требованиям законодательства об оценочной деятельности с возложением расходов на административного истца.
Согласно заключению N5с/02-05 эксперта <.......> оценщиком <.......> при составлении отчёта N-0177/03-17 нарушены требования пункта 5 ФСО N3 "Требования к отчёту об оценке" и пункта 22 д, е ФСО N7 "Оценка недвижимости". Выявленные нарушения могли повлиять на стоимость объекта недвижимости.
Экспертом указано, что объект оценки следовало отнести к центральной (высоко привлекательной), а не к удаленной (средне привлекательной) зоне. Кроме того, эксперт сделал вывод о том, что оценщик неверно определилпринадлежность объекта оценки к торговым коридорам, ошибочно отнеся его к категории "Расположение на улице, не относящейся к городским или районным коридорам", а объекты-аналоги к категории "Расположение на красной линии в основных коридорах районного значения". Объект оценки следовало, как полагал эксперт, отнести к категории "Расположение внутри квартала", а все объекты-аналоги к категории "Расположение на улице, не относящейся к городским или районным коридорам".
В судебном заседании опрошенный в качестве свидетеля оценщик <.......> суду пояснил, что сведения, взятые им с портала "34Маркет", носят рекомендательный характер и не обязательны к применению. Полагает, что отнесение объекта оценки к средне привлекательной зоне является верным, поскольку указанный объект не находится в Центральном районе города Волгограда. Содержащиеся на портале "34Маркет" выводы о том, что к удалённым объектам следует отнести только расположенные за 3-ей продольной магистралью земельные участки, считает неверными.
Суд соглашается с позицией оценщика в той части, что отнесение объекта оценки - земельного участка расположенного на <адрес>, к средне привлекательной зоне является правильным, поскольку в этой зоне отсутствуют торговые коридоры районного значения, поскольку улица заканчивается тупиком и оврагом. В районе отсутствует активное коммерческое и многоэтажное строительство.
Свидетель пояснил, что спорный земельный участок находится за административным зданием, расположенным на ул. Бурейской. При этом, ул. Бурейскую он не отнёс к городским (районным) коридорам, которыми по его мнению, являются, например, пр.Ленина, 2-ая продольная, пр.Жукова. Свидетель согласился с замечаниями эксперта в части необходимости отнесения объектов-аналогов (расположены в Дзержинском районе: ул.Землячки, 25б, шоссе Авиаторов, 10б, ул.Землячки, 27а) к категории "Расположение на улице, не относящейся к городским или районным коридорам".
Суд принимает во внимание мнение свидетеля о том, что при устранении выявленных недостатков рыночная цена оцениваемого объекта не увеличилась бы более, чем на 10 %.
Эксперт К.Н.Е суду пояснила, что в выводах составленного ею заключения судебной экспертизы она полностью уверена и подтверждает их. Вместе с тем полагает, что при должном соблюдении требований федеральных стандартов оценки рыночная цена спорного земельного участка увеличилась бы незначительно. При правильном применении глобальной корректировки (отнесение объекта к центральной (высоко привлекательной) зоне) цена объекта увеличилась бы, при применении локальной корректировки (отнесение объекта к категории "Расположение внутри квартала") его бы цена уменьшилась. Совокупное применение корректировок увеличило бы стоимость квадратного метра объекта оценки на 10%, что, по мнению эксперта, не является кардинальным изменением его стоимости.
Суд полностью соглашается с изложенной выше позицией эксперта и путём осуществления математических расчётов приходит к выводу, что при применении корректировок в порядке, указанном экспертом, стоимость объекта оценки была бы равна 2291074 руб. 50 коп.
Стоимость квадратного метра объекта оценки, принятого в отчёте, с которым согласился эксперт - 2145 руб., при увеличении его стоимости на 10% его стоимость будет составлять - 2359 руб. 50 коп., стоимость объекта оценки площадью 971 кв.м. равна 2291074 руб. 50 коп. (971 кв.м. х 2359 руб. 50 коп.), вместо принятой оценщиком стоимости в 2083 000 руб.
Аналогичные объяснения в суде дал свидетель Гриценко Г.Б., являющийся представителем Национального совета по оценочной деятельности в Комиссии. В судебном заседании свидетель пояснил, что при принятии Комиссией оспариваемого решения члены Комиссии исходили из того, что определение рыночной стоимости объекта оценки при точном её указании вплоть до рубля объективно невозможно, поскольку при определении такой цены действуют рыночные коридоры. Комиссия пришла к выводу, что определенная оценщиком рыночная цена объекта оценки находится в таком коридоре. Свидетель полагал, что давая оценку существенного изменения рыночной цены, следует руководствоваться положениями Налогового Кодекса Российской Федерации, в соответствии с отдельными положениями которого какие-либо претензии к налогоплательщику у налогового органа могут возникнуть только при расхождении рыночной цены более, чем на 20%. При таких обстоятельствах, полагает, что решение Комиссии отмене не подлежит, а рыночная цена объекта оценки определена правильно, не смотря на допущенные оценщиком нарушения Федеральных стандартов оценки.
Частью 8 статьи 82 КАС РФ установлено, что заключение эксперта не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением эксперта должно быть мотивировано в решении или определении суда.
Принимая во внимание объяснения свидетелей и эксперта, являющихся высококвалифицированными специалистами в области оценочной деятельности, положения части 8 статьи 82 КАС РФ, суд полагает необходимым согласиться с выводами эксперта, однако считает, что вывод эксперта о возможном влиянии выявленных в Отчёте об оценке нарушениях на стоимость объекта оценки не свидетельствует о допущенных оценщиком грубых нарушениях, кардинально изменяющих его выводы относительно стоимости объекта оценки.
Оценивая экспертное заключение, Волгоградский областной суд приходит к выводу о том, что оно соответствует положениям статьи 82 КАС РФ, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Экспертное заключение, кроме того, подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. В заключении эксперт ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы.
Не смотря на то, что экспертное заключение содержит выводы, свидетельствующие о том, что оценщик допустил несколько нарушений Федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта оценки установлена оценщиком в пределах допустимого коридора рыночных цен. Кроме того, рассчитанное судом возможное увеличение такой цены на 208 074 руб. 50 коп. является крайне незначительным. С учетом того, что земельный участок находится в собственности ФБУ "Государственный региональный центр стандартизации, метрологии и испытаний в Волгоградской области", обязанного к уплате земельного налога, увеличение стоимости земельного участка в оговоренных размерах, привело бы к увеличению размера налога (1,5 процента от кадастровой стоимости в соответствии с Постановлением Волгоградского горсовета народных депутатов от 23.11.2005 N 24/464 (ред. от 27.09.2017) "О Положении о местных налогах на территории Волгограда, введении системы налогообложения в виде единого налога на вмененный доход, установлении и введении местных налогов на территории Волгограда") на 3121 руб. 12 коп. в год., что является несущественным.
При таких обстоятельствах суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена оценщиком в соответствии с требованиями действующего законодательства, а использованный Комиссией отчёт об оценке обоснованно был положен названным органом в основу оспариваемого решения.
Отказывая административному истцу в удовлетворении заявленных требований, суд, кроме того, исходит из того, что, принимая оспариваемое решение, Комиссия действовала в пределах полномочий, предоставленных ей действующим законодательством, порядок принятия оспариваемого решения и его содержание соответствуют нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.
Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований административного истца.
<.......> представлено заявление об оплате расходов за проведение экспертизы в размере 10 000 рублей с перечислением по реквизитам, указанным в заявлении.
Принимая во внимание положения части 1 статьи 111 КАС РФ, суд считает необходимым указанные расходы возложить на Администрацию Волгограда.
Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, Волгоградский областной суд
решил:
администрации Волгограда в удовлетворении требований о признании незаконным и отмене решения N 17/997 от 14 сентября 2017 года Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - отказать.
Взыскать с администрации Волгограда за счёт бюджета муниципального образования "городской округ город-герой Волгоград" расходы на проведение экспертом общества <.......> судебной оценочной экспертизы проверки в размере 10000 рублей с перечислением денежных средств на счёт указанного общества с ограниченной по реквизитам: <адрес>, 230, ИНН <.......>, КПП <.......>, расчетный счёт <.......> в АО "НОКСБАНК" г.Волгоград, БИК <.......>, кор/счёт <.......>.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Волгоградского областного суда в течение 1 месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья: И. Г. Кубасов
Мотивированное решение изготовлено 26 февраля 2018 года.
Судья: И.Г. Кубасов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка