Решение Самарского областного суда от 14 мая 2018 года №3а-817/2018

САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 14 мая 2018 года Дело N 3а-817/2018
14 мая 2018 года Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Панковой М.А.,
при секретаре судебного заседания Матвеевой О.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-817/2018 по административному исковому заявлению ООО "Амулет" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Амулет" обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, площадью 1 165 843 кв.м., расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 28.08.2017 года в размере 86 540 526 рублей.
Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки существенно превышает размер рыночной стоимости, тем самым затронуты права и обязанности административного истца как плательщика земельного налога.
На основании изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке.
Представитель административного истца в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, представил письменное заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Администрации Волжского района Самарской области, Администрации с.п.Лопатино Волжского района Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Представитель МКУ "Управление муниципального имущества и земельных отношений" администрации муниципального района Волжский Самарской области представил письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором возражает против заявленных требований, поскольку снижение кадастровой стоимости земельного участка ведет к значительному снижению суммы земельного налога и к снижению поступлений доходов в бюджет муниципального образования.
Представитель ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором разрешение заявленных требований оставил на усмотрение суда.
Представитель Управления Росреестра по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором указал, что если дополнительные доказательства достоверности рыночной стоимости представлены не будут, возражает протии удовлетворения административного иска.
В соответствии со ст. 150 КАС РФ, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования ООО "Амулет" подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Установлено, что ООО "Амулет" на основании договора купли-продажи от 23.10.2017 года является собственником земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, площадью 1 165 843 кв.м., расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 24.01.2018 года.
Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года N 610 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" установлена стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 28.08.2017 года в размере 261 848 337,80 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 23.01.2018 года.
В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Согласно статье 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии или суде, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
Административный истец воспользовался предоставленным ст. 24.18 Федерального закона РФ от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка и 19.12.2017 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области.
Решением Комиссии от 12.01.2018 года N N заявление отклонено, поскольку в соответствии с п.5 ФСО N 3 отчет об оценке не должен вводить в заблуждение пользователя отчета. На стр.20 указана площадь объекта оценки - 1819002 кв.м., в то время как на титульном листе указана иная площадь - 1165843 кв.м. Отчет вводит в заблуждение.
В соответствии с п.20 ФСО N 7, оценщик должен определить наиболее эффективное использование объекта оценки. На стр.77 отчета оценщик приводит свое мнение наиболее эффективное использование объекта оценки жилищное строительство, при этом тут же указано, что наиболее эффективное использование совпадает с текущим использованием. В соответствии с фотографиями объекта оценки земельного участка не используется. Отчет вводит в заблуждение - нарушен п.5 ФСО N 3.
В соответствии с п.5 ФСО N 3 отчет об оценке не должен вводить в заблуждение пользователя отчета. Оценщик при определении сегмента рынка, к которому принадлежит объект оценки, относит его к рынку земельных участков под индивидуальное жилищное строительства без всякого основания. Учитывая, что комплексное освоение в целях жилищного строительства, в соответствии с действующим законодательством, представляет собой не только жилую застройку (многоэтажными и малоэтажными домами), но и объекты соцкультбыта и торговли, данное мнение оценщика не может быть признано обоснованным. Нарушен п.5 ФСО N 3.
При таких обстоятельствах и на основании ст. 24.18 Федерального закона РФ от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ, ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение ООО "Амулет" в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.
Согласно статье 24.18 Закона РФ от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Истцом в обоснование требований представлен отчет об оценке от 15.12.2017 года N N, подготовленный ООО "Центр Экспертизы и Оценки. Из отчета усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером N, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 28.08.2017 года составляет 86 540 526 рублей.
Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.
В силу ч. 1 ст. 3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
На основании ст. 11 указанного Федерального закона, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).
Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Согласно статье 12 ФЗ РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости спорного земельного участка по состоянию на 28.08.2017 года.
Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в Отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельного участка основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчету об оценке документами.
Из письменных пояснений директора ООО "Центр Экспертизы и Оценки" ФИО1 следует, что на стр.20 отчета в части указания площади земельного участка сделана опечатка. Далее в тексте по всему отчету и в расчетной части (стр.94) указана правильная величина площади, согласно которой и определена рыночная стоимость объекта оценки. По второму замечанию пояснил, что в настоящее время данный земельный участок пустует, но это не означает, что наиболее эффективное использование данного объекта оценки не должно совпадать с его текущим, а текущее разрешенное использование определено в кадастровом паспорте (выписке от 31.10.2017 года), где сказано, что разрешенное использование "для комплексного освоения в целях жилищного строительства". По третьему замечанию пояснил, что анализ рынка проведен в сегменте представленных в объявлениях под ИЖС в базе данных ООО "Волга-Инфо" в этом же сегменте представлены участки для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Анализ проведен с учетом всех предложений в объявлениях. Аналоги для расчетов стоимости объекта оценки подобраны из раздела комплексного освоения для соблюдения ст.11 ФСО (о единообразии факторов стоимости аналогов и объектов оценки). Все аналоги имеют достаточно большую площадь соразмеренную с объектом оценки, что подразумевает их использования для комплексного освоения в целях жилищного строительства (в соответствии со СНиПами с учетом строительства на них дополнительной инфраструктуры).
С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.
Согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.
Доводы заинтересованного лица администрации муниципального района Волжский Самарской области, о том, что в результате пересмотра кадастровой стоимости земельного участка уменьшится земельный налог, что приведет к снижению поступлений доходов в бюджет городского округа, не могут быть приняты во внимание, поскольку право на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, предусмотрено Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Суд считает возможным принять отчет об оценке, подготовленный оценщиком ООО "Центр Экспертизы и Оценки", в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 28.08.2017 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 28.08.2017 года, подлежат удовлетворению.
Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.
Согласно статье 24.20 Федерального закона РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 05.02.2018 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области - 19.12.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административные исковые требования ООО "Амулет" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, площадью 1 165 843 кв.м., расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 28.08.2017 года в размере 86 540 526 рублей.
Дата подачи ООО "Амулет" в суд административного иска 05.02.2018 года, дата обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области - 19.12.2017 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 18 мая 2018 года.
Председательствующий М.А.Панкова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка