Решение Самарского областного суда от 14 марта 2019 года №3а-815/2019

САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 14 марта 2019 года Дело N 3а-815/2019
14 марта 2019 года Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Панковой М.А.,
при секретаре судебного заседания Терентьевой М.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-815/2019 по административному исковому заявлению ООО Предприятие мелкооптовой и розничной торговли "Феликс" к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО Предприятие мелкооптовой и розничной торговли "Феликс" обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого здания, наименование: магазин с административным зданием, площадью 768,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер N, равной его рыночной стоимости по состоянию на 05.06.2014 года в размере 10 714 543 рубля 43 копейки.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что вышеуказанный объект недвижимости принадлежит обществу на праве собственности, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке от 26.12.2018 года N N, выполненным ООО "Центр оценки и судебной экспертизы".
Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области отклонила заявление ООО предприятие мелкооптовой и розничной торговли "Феликс" о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания.
Завышение кадастровой стоимости объекта недвижимости нарушает права и законные интересы административного истца, в связи с этим административный истец просит заявленные требования удовлетворить.
Представитель административного истца по доверенности от 19.12.2018 года Куприянов Д.А. заявленные требования поддержал на основании доводов, изложенных в административном исковом заявлении, просил административный иск удовлетворить.
Представители Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, министерства имущественных отношений Самарской области, Администрации г.о. Тольятти в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Представитель ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области направил в адрес суда письменный отзыв, в котором оставил удовлетворение заявленных требований на усмотрение суда.
Представитель Администрации г.о. Тольятти Самарской области представил письменный отзыв по существу иска, в котором просил рассматривать дело в отсутствие представителя Администрации г.о. Тольятти.
Иные участвующие в деле лица письменных возражений на административное исковое заявление в адрес суда не направили.
В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ, суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.
Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Из материалов дела следует, что ООО Предприятие мелкооптовой и розничной торговли "Феликс" на праве собственности принадлежит нежилое здание, наименование: магазин с административным зданием, площадью 768,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер N, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 20.12.2018 года.
Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года N 118 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области" по состоянию на 05.06.2014 года и составляет 14 232 664 рубля 18 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 29.12.2018 года.
Вышеуказанное нежилое здание включено в Перечень объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость для целей налогообложения, на 2018 год, утвержденный приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 18.10.2017 года N 1647, под пунктом 40167.
В соответствии со ст. 14, п.1 ст. 372 НК РФ, налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" /в ред. от 11.04.2016 г. N 41-ГД/ является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.
Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона РФ N 135-ФЗ, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Административный истец воспользовался предоставленным правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного помещения и 09.01.2019 года обратился с соответствующим заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 08.02.2019 года N 19/3с-1, заявление отклонено, указано, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям ФЗ от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем:
В соответствии с п.5 ФСО N 3 отчет об оценке не должен вводить в заблуждение пользователя отчета. В соответствии с анализом рынка сегмента рынка объекта оценки средние значения по г.Тольятти составляют около 30 тыс.руб./кв.м. Оценщик, получая результат не менее 15 000 руб./кв.м. никак его не поясняет. Отчет об оценке вводит в заблуждение - нарушен п.5 ФСО N 5.
В соответствии с п.11 ФСО N 7 оценщик должен исследовать рынок в сегменте рынка, необходимом для оценки. На странице 27 отчета оценщик указывает, что исследует рынок продажи торгово-офисных помещений, в то время как объект оценки является зданием и факторы, влияющие на стоимость данных видов объектов различны. Нарушен п.11 ФСО N 7 - анализ рынка сегмента рынка объекта оценки отсутствует.
При таких обстоятельствах и на основании ст. 24.18 Федерального закона РФ от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ, ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение ООО Предприятие мелкооптовой и розничной торговли "Феликс" в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Административным истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке от 26.12.2018 года N N, подготовленный ООО "Центр оценки и судебной экспертизы".
Из отчета усматривается, что объектом оценки являлось нежилое здание с кадастровым номером N, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 05.06.2014 года составила 10 714 543 рубля 43 копейки.
Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.
В силу ч. 1 ст. 3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
На основании ст. 11 указанного Федерального закона, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).
Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Согласно статье 12 ФЗ РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости нежилого здания - 05.06.2014 года.
Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в Отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости объекта капитального строительства основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.
Из письменных пояснений оценщика ООО "Центр оценки и судебной экспертизы" ФИО1 следует, что согласно п.5 ФСО N 3: "При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов".
В отчете об оценке от 26.12.2018 г. N N на стр. 47-48, имеются следующие пояснения: "В исследовании "Торгово-офисная недвижимость Самарской области. Состояние рынка в 1 квартале 2014 г." имеется информация о средней стоимости продажи объекта торгово-офисной недвижимости по Центральному району г. Тольятти (по состоянию на 1 кв. 2014 г.). Данные показатели рассчитаны исходя из стоимости всех выставленных на продажу объектов торгово-офисной недвижимости в Центральном районе г. Тольятти без учёта скидки на торг, без учёта ценообразующих факторов (площадь, состояние отделки и т.д.), с учетом стоимости земли в стоимости единого объекта недвижимости для объекта коммерческого назначения и с учетом НДС. Если к средней величине (30 300 руб.) по Центральному р-ну г. Тольятти применить скидку на торг - 13% (согласно таб. 6.1.2 стр. 62 "Справочник оценщика недвижимости - 2014. Том I. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода под редакцией Лейфера Л.А.", то средняя стоимость торгово-офисной недвижимости в Центральном районе г.Тольятти (расположения объекта оценки) будет равна: 26 361 руб. кв.м.
Кроме того, из стоимости объекта оценки вычитаются: доля стоимости права собственности земельного участка, в стоимости единого объекта недвижимости для объектов коммерческого назначения, расположенных в Центральном районе г. Тольятти, 5 461 857,84 (доля стоимости земельного участка, рассчитана на стр. 68 Отчета об оценке) и НДС в размере 18% (стр. 107-108 Отчета об оценке).
Таким образом, стоимость объекта оценки, без учета стоимости права собственности земельного участка, руб. без учета НДС составила 12 532 764,71 руб. Из всего выше сказанного следует, что средняя стоимость объекта составит 16 314,46 руб./кв.м.". В связи с этим оценщик полагает, что замечание Комиссии является необоснованным.
Так же указывает, что в соответствии с п. 11 ФСО N 7: "Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности: анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки; определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.
Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта; анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен; анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов; основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и - продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы. Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности".
Оценщиком в Отчёте об оценке представлен анализ рынка торгово-офисных помещений г. Тольятти. По состоянию на 1 квартал 2014 года", подготовленный Поволжским Центром Развития.
В исследование рынка торгово-офисной недвижимости по Самарской области по состоянию на 1 кв. 2014г., представлена информация, где аналитик приводит динамику среднего значения цены предложения коммерческих площадей в продажу в Тольятти по административным районам, 2013 -2014гг., руб./кв.м. и т.д.
То есть аналитики исследуют рынок не только помещений, но и зданий данного сегмента без деления по типам объектов (встроено/пристанного формата, отдельностоящие здания).
С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом отчет об оценке, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.
Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость нежилого здания, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.
Суд считает возможным принять отчет об оценке, подготовленный оценщиком ООО "Центр оценки и судебной экспертизы", в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на дату оценки, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 05.06.2014 года, подлежат удовлетворению.
Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 22.02.2019 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области - 09.01.2019 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административные исковые требования ООО Предприятие мелкооптовой и розничной торговли "Феликс" к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания, наименование: магазин с административным зданием, площадью 768,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер N, равной его рыночной стоимости по состоянию на 05.06.2014 года в размере 10 714 543 рубля 43 копейки.
Датой обращения ООО Предприятие мелкооптовой и розничной торговли "Феликс" в суд считать 22.02.2019 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области - 09.01.2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 19 марта 2018 года.
Председательствующий: М.А.Панкова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка