Дата принятия: 30 июня 2020г.
Номер документа: 3а-81/2020
СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА
РЕШЕНИЕ
от 30 июня 2020 года Дело N 3а-81/2020
Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:
председательствующего судьи Мочаловой Н.В.,
при секретаре Коневой Т.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Прищеповой Ю.А. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Прищепова Ю.А. в лице представителя обратилась с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, используемого по договору аренды с кадастровым номером N общей площадью 360 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, и установлении её равной рыночной в размере 489 000 руб. по состоянию на 01.01.2019 года. Кадастровая стоимость данного земельного участка определена на 01.01.2019 года и составила 1 104 656.4 руб.. Несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает ее права как арендатора.
Департаментом имущественных отношений ЯНАО направлен отзыв, в котором указано, что представленный отчет выполнен с нарушениями требований законодательства, методологии оценочной деятельности в РФ, заявили ходатайство о назначении судебно-оценочной экспертизы.
Департаментом имущественных отношений администрации Надымского района направлен отзыв на иск, в котором также просили назначить судебно-оценочную экспертизу.
Представитель департамента имущественных отношений ЯНАО Быков А.В. в судебном заседании просил вынести решение с учетом заключения судебно-оценочной экспертизы, против повторной экспертизы возражал.
Административный истец Прищепова Ю.А. и ее представитель Чечеткина М.В. обратились с ходатайством о назначении дополнительной судебной экспертизы, поручив ее тому же эксперту, просили обязать его при проведении повторной экспертизы устранить нарушения федеральных стандартов оценки и требований закона об оценочной деятельности.
Представители ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", администрации Надымского района, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО, в судебное заседание не явились.
Указанные лица надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения дела, суд их явку обязательной не признавал, административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы дела, заслушав явившихся лиц, оценив представленные доказательства, доводы, изложенные в заявлении и отзывах на него, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 360 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, из земель населенных пунктов, разрешенное использование для размещения торгового павильона, по договору аренды N НУ 2019 от 11.12.2019 года (л.д. 16-19).
Согласно указанному договору аренды расчет арендной платы определен в соответствии с удельным показателем кадастровой стоимости земельного участка.
Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2019 года составила 1 104 656.4 руб. (л.д. 12).
В соответствие с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами, а также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В силу пунктов 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев определения рыночной стоимости земельного участка. При определении рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Таким образом, действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости.
Как следует из отчета оценщика ООО "Центр экспертизы и оценки "Церта" N 1906-01-2020-Р\89 от 14.01.2020 года об оценке земельного участка рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2018 года составила 489 000 рублей (л.д. 21-76).
Определением суда по делу назначена судебно-оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельных участков.
Согласно заключению эксперта Саблукова Евгения Ивановича от 22.05.2020 года N 03-20 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2019 года составила847 000 руб. (л.д. 129-186).
Указанное заключение эксперта подтверждает, что содержащаяся в кадастре недвижимости кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость.
В силу статьи 12 ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в заключении, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценка была произведена в соответствии с ФСО N 1, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297, ФСО N 2, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 298, с ФСО N 7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.09.2014 года N 611, о чем указано в заключении.
В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Так согласно ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.
Как усматривается из заключения, экспертом был применен сравнительный подход к оценке, что согласуется с требованиями стандартов оценки.
Так эксперт применил прямой сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж. В качестве аналогов объекта оценки взяты 3 объекта, сходные по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки. Основным источником информации, использованными экспертом, явились средства массовой информации, интернет-ресурсы с предложениями о продаже аналогичных объектов недвижимости на территории г.г. Салехард, Ноябрьск, Надым ЯНАО.
В расчет стоимости сопоставимых объектов внесены корректировки, учитывающие отличие объекта оценки от объектов сравнения, подробно описанные в заключении.
Таким образом, заключение эксперта основано на результатах достаточно подробного анализа рынка, содержит соответствующее обоснование выбранного метода исследования, описание исследуемых объектов и объектов-аналогов и другие необходимые сведения, применены корректировки.
Представленное заключение эксперта является мотивированным, отвечает критерию достоверности, его содержание соответствует требованиям ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации и стандартам оценки, профессиональный оценщик, его составивший, застраховавший гражданскую ответственность, соответствует требованиям законодательства и является субъектом оценочной деятельности.
Данное заключение суд принимает за основу при определении рыночной стоимости земельного участка; лица, участвующие в деле, доказательств его недостоверности либо несоответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности не представили; выводы, содержащиеся в заключении, никем не опровергнуты.
Ходатайство представителя административного истца о назначении повторной (дополнительной) экспертизы подлежать отклонению в силу следующего.
Согласно положениям ст. 83 КАС РФ если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (той же или другой комиссии экспертов).
В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).
В заключении эксперта приведены качественные и количественные характеристики объектов аналогов с указанием цены предложения и источники информации, что позволяет идентифицировать объекты - аналоги, необходимые корректировки экспертом вносились, выбранные объекты - аналоги соответствовали категории земель объекта оценки - земли населенных пунктов, учитывалось назначение объектов - аналогов и объекта оценки. Заключение позволяет проверить правильность введения корректировок по элементам сравнения, содержание заключения не допускает неоднозначного толкования выводов эксперта, при оценке применялся сравнительный подход, что согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
Согласно ФСО N 7 при применении корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Экспертом применены корректировки, соответствующие указанным в разделе VII ФСО N 7, о чем в заключении подробно описано с приложением фотоматериалов из открытых источников информации, также все корректировки приведены в таблицах.
Доводы о ненадлежащих корректировках на местонахождение земельного участка, на возможность подключения его к инженерным коммуникациям, что повлияло на результат экспертизы в сторону повышения рыночной стоимости, являются отдельным мнением административного истца и оценщика ООО "Центр экспертизы и оценки "Церта" Романенко С.А., производившую оценку земельного участка по отчету N 1906-01-2020-Р\89 от 14.01.2020 года, имеющемуся в деле.
При таких данных у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов судебной экспертизы, изложенных в заключении, поскольку оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит обоснованные выводы о рыночной стоимости земельного участка, которые основаны на результатах анализа материалов дела и рыночной стоимости объектов аналогов, выводы эксперта не содержат противоречий.
Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и с учетом этого исследования даны ответы на поставленные вопросы. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации". Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела.
Таким образом, заключение эксперта соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ и является допустимым доказательством по делу.
Кадастровая стоимость земельного участка, установленная по результатам государственной кадастровой оценки, превышает его рыночную стоимость на одну и ту же дату, что нарушает права и законные интересы административного истца, обязанного оплачивать арендные платежи, рассчитанные из кадастровой стоимости земельного участка, заявленные требования подлежат удовлетворению частично с учетом заключения эксперта.
Поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления либо в суд, либо в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Дата подачи административного искового заявления в суд в электронном виде - 26 февраля 2020 года.
Решая вопрос о возмещении судебных расходов, суд исходит из следующего.
Согласно ст. 103 и ст. 106 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
Расходы по оплате госпошлины в размере 300 рублей, понесенные административным истцом, подлежат возмещению с ответчика, утвердившего результаты государственной кадастровой оценки земли, то есть с департамента имущественных отношений ЯНАО.
Судом была назначена судебная оценочная экспертиза, которая подтвердила, что рыночная стоимость земельного участка отличается от кадастровой по ходатайству департамента имущественных отношений.
С учетом правовой позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда РФ от 11.07.2017 N 20-П, и разъяснений п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" судебные расходы по оплате услуг эксперта в сумме 40 000 рублей также подлежат взысканию с департамента имущественных отношений ЯНАО, утвердившего результаты государственной кадастровой оценки, в пользу эксперта.
Руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Прищеповой Ю.А. удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 360 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной в размере 847 000 руб. по состоянию на 01.01.2019 года с даты подачи административного искового заявления в суд - 26 февраля 2020 года.
Взыскать с департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа в пользу Прищеповой Ю.А. возмещение государственной пошлины в сумме 300 (триста) рублей.
Взыскать с департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа в пользу Саблукова Евгения Ивановича (ИП), юридический адрес: г. Тюмень, ул. Николая Федорова, д. 1, кв. 287, ИНН/КПП 720310899132/000000000, ОГРНИП 312723204700239 присвоен 16.02.2012 г.; банковские реквизиты: р\с 40802810538290000043 в ФИЛИАЛ "Екатеринбургский" ОАО "АЛЬФА-БАНК" г. Екатеринбург к\с 30101810100000000964, БИК 046577964
расходы по производству судебной экспертизы в сумме 40 000 (сорок тысяч) рублей.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции.
Председательствующий
Судья (подпись) Н.В.Мочалова
Решение в окончательной форме изготовлено 3 июля 2020 года.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
