Решение Ярославского областного суда от 27 мая 2019 года №3а-81/2019

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 27 мая 2019 года Дело N 3а-81/2019
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Ошмариной Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Домбровского Виктора Юрьевича об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Домбровский В.Ю. обратился в суд с административным исковым заявлением (с учетом уточнений) об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 2 527 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - размещение 1 - 2 квартирных жилых домов с участками (для семей, ведущих индивидуальную трудовую деятельность - дома с приложением труда - дом ремесленника, врача и т.д.), расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 2 227 115 рублей.
Заявление обосновано тем, что Домбровский В.Ю. является собственником указанного земельного участка и плательщиком земельного налога. Домбровским В.Ю. проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчету, выполненному ИП Свининой Н.В. (далее - Отчет), рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 28 декабря 2015 года составляет 2 227 115 рублей.
Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости, установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, утвержденных постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п, составляет по состоянию на 28 декабря 2015 года 3 230 163, 02 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ), административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Соколова Л.А. административный иск поддержала, просила об установлении кадастровой стоимости земельного участка административного истца в соответствии с его рыночной стоимостью в размере, определенном проведенной по делу судебной экспертизой, 2 075 000 рублей.
Представитель Управления Росреестра по Ярославской области по доверенности Королькова Е.П. оставила разрешение требований административного иска на усмотрение суда.
Представители заинтересованных лиц Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Колобова Е.В., Николаева Т.Б., Департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск по доверенности Кокорина М.А. в удовлетворении административного иска возражали, ссылаясь на отсутствие в материалах дела достоверных доказательств размера рыночной стоимости земельного участка, определенной на дату установления его кадастровой стоимости.
Административный ответчик ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в письменном отзыве на административный иск оставило его разрешение на усмотрение суда.
Административный ответчик Правительство Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направило, письменного отзыва на административный иск не представило суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, эксперта Рогожину Е.Н., допросив в качестве свидетеля оценщика Свинину Н.В., исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление Домбровского В.Ю. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях - статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость земельного участка установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применят положения Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Судом установлено, что Домбровскому В.Ю. на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 2 527 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - размещение 1 - 2 квартирных жилых домов с участками (для семей, ведущих индивидуальную трудовую деятельность - дома с приложением труда - дом ремесленника, врача и т.д.), расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, если иное не предусмотрено пунктами 15 и 16 настоящей статьи.
Решением муниципального Совета городского округа город Рыбинск от 27.10.2010 года N 51 на территории городского округа город Рыбинск установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что Домбровский В.Ю. в силу статьи 24.18, части 3, части 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.Земельный участок административного истца не вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2015 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля - Залесского Ярославской области, результаты которой утверждены постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости датой определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> является 28 декабря 2015 года.
Согласно положениям части 1 и части 2 статьи 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определялась на 28 декабря 2015 года в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 года N 222, действовавшими до 28 февраля 2019 года, на основании результатов государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п.
Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 28 декабря 2015 года составила 3 230 163, 02 рубля.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 28 декабря 2015 года установлена в размере 2 227 115 рублей.
По делу проведена судебная экспертиза достоверности указанного Отчета, согласно выводам которой Отчет не соответствует законодательству об оценочной деятельности; определенная Отчетом рыночная стоимость объекта недвижимости не является достоверной.
Из заключения эксперта следует, что расчет рыночной стоимости земельного участка производился оценщиком сравнительным подходом, методом сравнения продаж. При этом, сегмент рынка, к которому относится оцениваемый объект, определен оценщиком неверно: оценщиком определен ценовой диапазон для земельных участков промышленного назначения; анализ рынка проведен для земель коммерческого назначения. В окончательную выборку оценщиком отобраны предложения о продаже земельных участков под многоэтажное жилищное строительство, тогда как объект оценки имеет вид разрешенного использования - малоэтажное строительство. При этом, корректировки цен объектов - аналогов на вид разрешенного использования оценщик не делал, обоснование отказа от введения данной корректировки отсутствует.
Описание объекта оценки в Отчете не соответствует сведениям о нем в части характеристики района расположения, наличия на участке объектов капитального строительства, местоположения относительно города Рыбинск.
Отчет содержит противоречивые сведения относительно критериев отбора оценщиком объектов - аналогов в части ценового диапазона и площади.
В Отчете отсутствует обоснование выбора ценового диапазона, в пределах которого оценщик осуществлял выбор объектов - аналогов.
Предложения о продаже объектов - аналогов имели место за 8 - 10 месяцев до даты оценки. При этом, корректировка на дату оценки не введена, отказ от применения данной корректировки не обоснован.
Приведенные выводы эксперта суд находит верными, соответствующими содержанию Отчета, сведениям об объекте недвижимости административного истца и сведениям об использованных оценщиком объектах - аналогах для расчета рыночной стоимости сравнительным подходом. Указанные выводы эксперта не оспорены лицами, участвующими в деле.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что при производстве оценки рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца оценщиком нарушены пункты 10 и 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, согласно которому для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. При анализе рынка, помимо прочего, выполняется анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен; анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов.
В связи с этим, оснований для определения рыночной стоимости земельного участка административного истца в размере 2 227 115 рублей, определенном Отчетом, у суда не имеется.
Поскольку экспертом установлены нарушения законодательства об оценочной деятельности при составлении Отчета, им произведен собственный расчет рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Согласно выводам экспертного заключения рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> на 28 декабря 2015 года составляет 2 075 000 рублей.
Расчет рыночной стоимости производился экспертом сравнительным подходом методом сравнения продаж.
В связи с тем, что законодательство не содержит каких - либо требований к определению рыночной стоимости объекта недвижимости путем проведения судебной экспертизы, суд полагает, что применении при таком расчете федеральных стандартов оценки является обоснованным и процессуальным требованиям Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к экспертному заключению не противоречит.
Из заключения эксперта следует, что для расчета рыночной стоимости земельного участка экспертом для сравнения с объектом оценки подобрано три объекта - аналога с известными ценами их предложений. Отобранные для расчетов объекты - аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим характеристикам. По тем существенным характеристикам объекта оценки и объектов - аналогов, по которым эксперт выявлял расхождения, цены объектов - аналогов корректировались.
Все выводы эксперта полно и подробно в заключении изложены, подтверждены сведениями об оцениваемом земельном участке и об объектах - аналогах, обоснованность данных выводов сомнений не вызывает.
Возражая против достоверности выводов экспертного заключения, заинтересованные лица приводят примеры иных объектов, которые по их мнению, сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам, сведения о них имелись на дату оценки, в связи с чем заинтересованные лица полагают, что эксперт должен был использовать сведения о данных объектах в расчетах.
С обоснованностью указанных возражений нельзя согласиться.
Согласно пункту 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденному приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Доказательств того, что использованных экспертом сведений для расчетов было недостаточно, заинтересованные лица не приводят.
Кроме того, сделанный экспертом в судебном заседании анализ представленной информации указывает на то, что оснований для использования в расчетах приведенных примеров предложений продажи схожих объектов недвижимости у эксперта не имелось, поскольку указанные объекты имеют существенное отличие от объекта оценки, влияющее на образование их цены, - наличие вблизи земельных участков водного объекта (реки Волга). Данное утверждение эксперта подтверждено скрин - шотами страниц в сети Интернет, где были размещены объявления о предложении указанных земельных участков, а также извлечениями из карты города Рыбинска.
Суд находит данные пояснения эксперта обоснованными. Наличие водного объекта вблизи земельного участка, предназначенного для малоэтажного строительства, является одним из ценообразующих факторов. Наличие у объектов таких характеристик повлекло бы введение соответствующих корректировок цен данных объектов. При выявлении экспертом достаточного количества объектов - аналогов, имеющих меньшее количество расхождений с объектом оценки, включения предложенных заинтересованными лицами объектов в окончательную выборку не требовалось.
При таких обстоятельствах, суд не находит оснований не доверять выводам экспертного заключения и установленной в нем величине рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 2 075 000 рублей.
В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном экспертным заключением.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении него рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Домбровского В.Ю. подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Домбровского В.Ю. с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области, а именно - 21 ноября 2018 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Домбровского Виктора Юрьевича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2 527 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - размещение 1 - 2 квартирных жилых домов с участками (для семей, ведущих индивидуальную трудовую деятельность - дома с приложением труда - дом ремесленника, врача и т.д.), расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 2 075 000 (два миллиона семьдесят пять тысяч) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 2 075 000 (два миллиона семьдесят пять тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 21 ноября 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка