Дата принятия: 27 января 2020г.
Номер документа: 3а-81/2019, 3а-5/2020
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ
РЕШЕНИЕ
от 27 января 2020 года Дело N 3а-5/2020
Верховный Суд Республики Марий Эл в составе:
председательствующего судьи Халиулина А.Д.,
при секретаре Демаковой В.А.,
с участием представителя административного истца Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" Александровой А.В., действующей на основании доверенность от 27 декабря 2019 года ,
представителя административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 января 2012 года N П/17, в Республике Марий Эл при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл - председателя комиссии Паршкова Р.С.,
представителя заинтересованного лица Милеши В.Н. Кириллова Н.В., действующего на основании ордера от 27 января 2020 года,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 15 августа 2019 года
,
УСТАНОВИЛ:
Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" обратился в суд с административный исковым заявлением к комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 января 2012 года N П/17, в Республике Марий Эл при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл (далее - комиссия) об оспаривании решения от 15 августа 2019 года , ссылаясь на то, что указанным решением комиссии кадастровая стоимость земельного участка общей площадью <...> кв.м с кадастровым номером расположенного по адресу: <адрес>, определена в размере его рыночной стоимости - 14333000 рублей. Согласно договору от <дата>, заключенному с Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" (арендодатель), данный земельный участок находится у Климычева О.Е. и Милеши В.Н. (арендаторы) на праве аренды, срок аренды составляет 49 лет. Расчет арендной платы по договору производится на основании Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования "Город Йошкар-Ола", утвержденного решением Собрания депутатов городского округа "Город Йошкар-Ола" от 25 декабря 2015 года N 258-VI, которая в отношении расчетной части для арендатора Милеши В.Н. (<...> кв.м) с 1 января 2018 года в составляет 2410975 рублей 49 копеек в год, с 1 января 2019 года - 2514647 рублей 44 копеек. При расчете арендной платы используется формула с применением показателя кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость названного земельного участка в размере 44339779 рублей 12 копеек установлена на основании удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных постановлением Правительства Республики Марий Эл от 20 июня 2013 года N 199 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Республики Марий Эл", введенных в действие с 1 января 2018 года. Милеша В.Н., обратившись в комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка, представил отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 30 июля 2019 года , составленный ИП М. М.А., на основании которого комиссия определилаустановить кадастровую стоимость земельного участка в размере 14333000 рублей. Административный истец полагает, что уменьшение размера кадастровой стоимости на 67,6% нарушает права муниципального образования на получение арендной платы. Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 30 июля 2019 года не отвечает признакам достоверности и полноты, составлен с нарушением требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
Определением суда от 9 октября 2019 года к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл.
Заинтересованное лицо Климычев О.Е. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявлял, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
В судебном заседании представитель административного истца Александрова А.В. административное исковое заявление поддержала, пояснила, что согласна с выводами заключения судебной экспертизы.
В судебном заседании представитель административных ответчиков Паршков Р.С. административное исковое заявление не признал, пояснил, что не согласен с выводами заключения судебной экспертизы по доводам, изложенным в отзыве и дополнении к отзыву на административное исковое заявление, просил отказать в удовлетворении административного искового заявления, поскольку решение комиссии является законным и обоснованным.
В судебном заседании представитель заинтересованного лица Милеши В.Н. Кириллов Н.В. просил отказать административному истцу в удовлетворении административного искового заявления. Пояснил, что решение комиссии является законным и обоснованным, с выводами заключения судебной экспертизы он не согласен, просил признать данное заключение недопустимым доказательством по делу.
Исследовав материалы административного дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, показания свидетеля М, М.А., пояснившей, что выполненный ею отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, при сравнительной подходе она применила достаточное количество объектов-аналогов для обеспечения достоверности результата рыночной стоимости, величины используемых корректировок являются обоснованными и определены корректно, объяснения эксперта И. И.Г., поддержавшей составленное ею заключение эксперта, суд приходит к следующему.
Пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В пунктах 1, 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно частям 1, 11, 24, 25, 27 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии. Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии. Решения комиссии могут быть оспорены в суде.
Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: 1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; 2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами не установлено иное. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими. Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.
В соответствии с положением о Комитете по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола", утвержденным решением XIII сессии Собрания депутатов городского округа "Город Йошкар-Ола" от 20 апреля 2006 года N 243-IV, Комитет от имени городского округа "Город Йошкар-Ола" осуществляет функции по управлению и распоряжению муниципальной собственностью, в том числе земельными участками, в порядке, установленном действующим законодательством и муниципальными актами (пункт 2.1); основными задачами Комитета являются, в частности: управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности или ведении городского округа "Город Йошкар-Ола", защита имущественных прав и интересов городского округа "Город Йошкар-Ола" (пункт 2.2).
Судом установлено, что кадастровая стоимость земельного участка общей площадью <...> кв.м с кадастровым номером , расположенного по адресу: <адрес>, в размере 44339779 рублей 12 копеек установлена на основании удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных постановлением Правительства Республики Марий Эл от 20 июня 2013 года N 199 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Республики Марий Эл", введенных в действие с 1 января 2018 года.
Милеша В.Н., являющийся на основании договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от <дата>, заключенного с Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола", арендатором указанного земельного участка, обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка и об установлении его кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости на основании отчета об оценке от 30 июля 2019 года , составленного ИП М. М.А.
По результатам рассмотрения заявления комиссия решилаопределить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью <...> кв.м с кадастровым номером , расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости - 14333000 рублей, установленной в отчете об оценке от 30 июля 2019 года .
В административном исковом заявлении не приводится доводов о том, что при принятии указанного решения было допущено нарушение процедуры рассмотрения заявления: отсутствовал кворум, необходимый для принятия решения, допущены нарушения при голосовании. Наличие подобного рода нарушений материалами административного дела не подтверждается.
На основании ходатайства представителя административного истца определением суда от 22 октября 2019 года по настоящему делу назначена судебная экспертиза для определения соответствия отчета от 30 июля 2019 года об оценке рыночной стоимости земельного участка требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Согласно выводам заключения эксперта от 19 декабря 2019 года , выполненного экспертом ООО "<...> И, И.Г., отчет от 30 июля 2019 года об оценке рыночной стоимости земельного участка общей площадью <...> кв.м, кадастровый номер , расположенного по адресу: <адрес> составленный ИП М. М.А., согласно которому его рыночная стоимость по состоянию на 11 апреля 2014 года составляет 14333000 рублей, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", применимых федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых, в частности, к форме и содержанию отчета, к описанию объектов оценки. Оценщиком допущены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе: неверно выполнен расчет методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода (использовано недостаточное количество объектов-аналогов); частично величины используемых корректировок не обоснованы, частично - определены некорректно. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены правильно, объекты-аналоги подобраны верно, но в недостаточном количестве; ошибок при выполнении математических действий не выявлено; информация, использованная оценщиком, является достоверной, недостаточной, проверяемой.
Как следует из содержания указанного заключения эксперта, в отчете от 30 июля 2019 года в частности нарушены следующие статьи Федерального закона N 135-ФЗ и пункты федеральных стандартов оценки (далее - ФСО): пункт 21 ФСО N 1 - не указана цель оценки; статья 11 Федерального закона N 135-ФЗ, пункты 8г, 8ж ФСО N 3 - в части указания стандартов и правил осуществления оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, обоснования их применения, а также в части указания сведений об оценщике указано утратившее силу наименование саморегулируемой организации <...> не указан почтовый адрес оценщика, в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, не указаны полное и сокращенное (при наличии) наименование юридического лица, ОГРН и дата его присвоения, балансовая стоимость объекта оценки; пункт 8и ФСО N 3, пункт 15 ФСО N 7 - при обосновании выбора сравнительного подхода, а также выбора метода сравнения продаж к оценке оценщиком указано, что для объекта оценки найдены сопоставимые аналоги, по которым известны цены сделок/предложений, соответственно, можно сделать вывод о рыночной стоимости земельного участка. Однако из всей представленной в таблице 7 (страницы 32-45 отчета) выборки оценщиком отобрано для расчетов всего два объекта-аналога. Оценка методом сравнения продаж является объективной в тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой информации. Достаточным считается количество не менее трех объектов-аналогов, о чём экспертом приводятся выдержки из учебных пособий. Использование при расчетах в рамках метода сравнения продаж сравнительного подхода двух объектов-аналогов является недостаточным для получения достоверного результата рыночной стоимости, следовательно, метод применен неверно. При применении корректировок выявлены следующие нарушения: оценщиком не применяется корректировка на время продажи/предложения с указанием на то, что корректировка не требуется в виду большого срока экспозиции объектов - год и более. Информации, подтверждающей срок экспозиции, в отчете не приводится, таким образом, отсутствие необходимости применения корректировки не обосновано; в качестве источника обоснования корректировки на площадь оценщиком приводятся методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам города Новосибирска со ссылкой на автора В. А.Д. Оценщиком указано, что исследование проведено на основе выборки по земельным участкам города Новосибирска, однако отражает зависимость удельной цены участка от его площади без привязки к местоположению объектов и может быть использовано для рынка объекта оценки. Указанные методические рекомендации рассчитаны для города Новосибирска. В процессе их составления используется большое количество информации, в том числе вспомогательной. Используемая оценщиком таблица 8.2. "Поправочные коэффициенты на размер площади арендуемого земельного участка в расчете арендной платы для объектов торговли" является вспомогательной информацией - она приведена в приложении к данным методическим рекомендациям как часть используемой для расчетов и обоснования выводов информации со ссылкой на "Положение об арендной плате" N 270 от 4 июня 2003 года, утвержденное Думой города Нефтеюганска. Таким образом, оценщиком используются поправочные коэффициенты и формулы, рассчитанные для Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и применяются для объекта, расположенного в Центральной части Российской Федерации, без какой-либо дополнительной проверки на соответствие рыночным данным региона местоположения оцениваемого объекта, что, по мнению эксперта, является некорректным. Также нарушены пункт 8 ФСО N 1, пункты 12, 13 ФСО N 3 - при определении стоимости сравнительным подходом оценщиком для расчета корректировок на передаваемые права и на местоположение земельного участка использовалась информация о событиях, произошедших после даты оценки, а также использовалось экспертное мнение, анализ на соответствие рыночным данным которого не проведен; документы, предоставленные заказчиком, не заверены в установленном порядке. Выявленные нарушения вводят в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также допускают неоднозначное толкование полученных результатов.
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 данного кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.
Оснований не доверять выводам эксперта И, И.Г. у суда не имеется, так как они обоснованы и мотивированы. Экспертиза была назначена судом, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме.
Эксперт И. И.Г. имеет достаточные квалификацию и стаж работы в области оценочной деятельности, что подтверждается представленными документами. Заключение эксперта соответствует требованиям частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов.
Доказательств, подтверждающих правильность и достоверность отчета от 30 июля 2019 года и опровергающих выводы эксперта, изложенные в заключении от 19 декабря 2019 года которое отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, административными ответчиками и заинтересованными лицами в материалы дела не представлено. Само несогласие указанных лиц с выводами эксперта не свидетельствует об их необоснованности.
Согласно части 1 статьи 12 Федерального закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Исходя из изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении административного искового заявления.
В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии о пересмотре кадастровой стоимости либо об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости (в настоящее время - Единый государственный реестр недвижимости).
Руководствуясь статьями 175 - 178, 180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
административный иск Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" удовлетворить.
Отменить, как незаконное, решение от 15 августа 2019 года комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 января 2012 года N П/17, в Республике Марий Эл при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл.
Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости: земельного участка общей площадью <...> кв.м, кадастровый номер , расположенного по адресу: <адрес>, в размере 14333000 рублей, установленные решением от 15 августа 2019 года комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 января 2012 года N П/17, в Республике Марий Эл при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Верховный Суд Республики Марий Эл в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья А.Д. Халиулин
В окончательной форме решение принято 3 февраля 2020 года.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
