Решение Хабаровского краевого суда от 12 апреля 2018 года №3а-81/2018

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 12 апреля 2018 года Дело N 3а-81/2018
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Диановой О.С., с участием представителя административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю Мирошниченко А.В., представителя заинтересованного лица ООО "Исток" Лисауловой Е.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Администрации г. Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 22 декабря 2017 года N 20,
УСТАНОВИЛ:
Администрация г.Комсомольска-на-Амуре обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 22.12.2017 г. N 20, которым на основании заявления ООО "Исток" определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 9218 м2, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 16.03.2017 г. в размере 3 100 935,20 руб.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является недостоверным, стоимость земельного участка, определенная в отчете, не может отражать его действительную рыночную стоимость. Оценщик не обоснованно отказался от определения рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом. Подобранные объекты-аналоги не сопоставимы с объектом оценки. В Отчете некорректно произведена корректировка на местоположение, при расчете которой использовались данные постановления Администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 05.12.2011 г. N 3540-па "Об утверждении расчета платы за пользование зданиями, помещениями, строениями муниципальной собственности городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре", утратившего силу с 01.01.2013г. и не подлежащего применению, поскольку объектом оценки является земельный участок, а не объект капитального строительства. Корректировка на площадь произведена неверно. Выведение средних показателей площади аналогов и плотности застройки на объектах, которые применялись в расчетах, не обоснованно и не применимо при использовании метода сравнения продаж. Положительное экспертное заключение не соответствует требованиями статьи 17.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", поскольку отсутствует подтверждение наличия у эксперта Захарова А.С. квалификационного аттестата по соответствующему направлению; договор на проведение экспертизы отчета заключен ранее даты составления Отчета.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного истца Администрации города Комсомольска-на-Амуре, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю Мирошниченко А.В. заявленные требования не признал по тем основаниям, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка ООО "Исток" представил полный комплект документов, предусмотренных Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Представленный Отчет об оценке является одним из надлежащих доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Администрация города Комсомольска-на-Амуре представляла свои доводы о недостоверности Отчета, аналогичные, изложенным в административном исковом заявлении. Изучив указанные доводы и заслушав оценщика, Комиссия пришла к выводу об их не обоснованности.
Представитель заинтересованного лица ООО "Исток" Лисаулова Е.Н. против удовлетворения заявленных требований возражала по аналогичным основаниям.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.
В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 1).
Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (абзац девятый статьи 24.18).
В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать третий статьи 24.18).
Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать шестой статьи 24.18).
Из материалов дела следует, что на основании договора аренды земельного участка N от 13.06.2017 г., заключенного между Администрацией г.Комсомольска-на-Амуре и ООО "Исток", ООО "Исток" является арендатором земельного участка из категории земель: "земли населенных пунктов" с кадастровым номером N, площадью 9 218 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Вид разрешенного использования: занимаемый нежилым зданием гараж-склады. Срок действия договора аренды с 16.03.2017 г. по 14.03.2066 г. Арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 16.03.2017 г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. N 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" и составляет 19 650 471,50 руб.
05.12.2017 г. ООО "Исток" обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет N 163/ЗУ/2017 об оценке, составленный 21.11.2017 г. оценщиком ООО "Оценка-Партнер" Демьяненко Ю.А., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 16.03.2017 г. составляет 3 100 935,20 руб., а также Положительное экспертное заключение на отчет N ЭП-300617-2/5 от 29.11.2017 г., составленное экспертом Ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет" Захаровым С.А.
На заседании Комиссии от 22.12.2017 г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка от кадастровой стоимости составляет 84,3%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 16.03.2017 г. в размере 3 100 935,20 руб.
В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения.
Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года N 263 (далее Приказ N 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.
Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. N П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений, внесенных приказом от 21.03.2014г. N п/121, действует в составе: председатель комиссии - Мирошниченко А.В. - заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии - Бондар Г.Д. - заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ "ФКП Росреестра по Хабаровскому краю"; члены комиссии по согласованию: Ожегов О.В. - начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, Щеткин Д.О. - представитель Национального совета по оценочной деятельности.
Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя Мирошниченко А.В., члена комиссии Бондар Г.Д., при участии секретаря комиссии Черевко Ю.О.
Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу N 263.
Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом N 263, Комиссией соблюдена.
Положительное решение Комиссией принято единогласно членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета N 163/ЗУ/2017 об определении рыночной стоимости земельного участка, Положительного экспертного заключения на отчет N ЭП-300617-2/5 от 29.11.2017 г.
В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО N3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО N3).
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО N 3).
Из Отчета N 163/ЗУ/2017 следует, что оценка проводилась по состоянию на 16.03.2017 г. то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен модифицированный метод выделения. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода.
В качестве аналогов оценщиком использованы прямые аналоги - единые объекты недвижимости; косвенные аналоги - незастроенные земельные участки.
В процессе анализа и формирования перечня потенциальных аналогов не рассматривалась информация по следующим объявлениям: единые объекты недвижимости другого функционального назначения, земельные участки с иным видом разрешенного использования; единые объекты недвижимости, земельные участки по которым, даже частично находятся в аренде; объекты незавершенные строительством; единые объекты недвижимости в публикациях о которых приведена информация продаже в составе объекта и движимого имущества (оборудования).
По указанным критериям отобрано 5 объектов-аналогов.
Информация об объектах-аналогах представлена в таблице N 5.3.5.
Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из официального сайта Росреестра, раздел "Мониторинг рынка недвижимости", (https://portal.rosreestr.ru/).
Скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету.
В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки оценщиком выявлены ценообразующие факторы (элементы сравнения): условия продажи (скидка на торг), рыночные условия (время продажи), права на землю, местоположение, назначение участка (вид разрешенного использования), размер площади земельного участка.
Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел корректировки на рыночные условия (время продажи), местоположение.
Расчет и описание корректировок приведены в Отчете.
Корректировка на условия продажи (скидка на торг) не проводилась, с указанием, что в качестве исходной информации использовались только цены сделок.
Корректировка на права на землю не проводилась с указанием, что все объекты-аналоги находились в собственности продавцов, покупателю было передано право собственности.
Корректировка на назначение земельных участков не проводилась с указанием, что объекты-аналоги, как и объект оценки, имеют производственно-складское назначение.
Корректировка на площадь не проводилась с указанием, что площади объектов-аналогов, как и объекта оценки, находятся в пределах 1 га.
После проведенных корректировок оценщиком определена рыночная стоимость объекта оценки методом модифицированного выделения в размере 3 100 935, 20 руб.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение N ЭП-300617-2/5 от 29.11.2017 г., составленное экспертом Ассоциации "Саморегулируемой организации оценщиков Экспертный совет" Захаровым С.А.
Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требования законодательства РФ об оценочной деятельности. Расчет стоимости объекта оценки соответствует выбранным и обоснованным подходам и методам. Величина стоимости объекта оценки подтверждена.
Отчет составлен 21.11.2017 года, Положительное экспертное заключение -29.11.2017 года.
С 01 июля 2017 года вступила в силу часть девятая статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности (Экспертиза отчета), в соответствии с которой экспертиза отчета может проводиться экспертом по направлению, указанному в квалификационном аттестате и соответствующему объекту оценки.
В Положительном экспертном заключении отсутствуют сведения о том, что экспертиза Отчета проведена экспертом Захаровым С.А. по направлению, указанному в квалификационном аттестате и соответствующему объекту оценки. Доказательства наличия указанного квалификационного аттестата в судебное заседание не представлены, в связи с чем, данное экспертное заключение не может быть признано соответствующим Закону об оценочной деятельности.
Вместе с тем, с момента утраты с 01.07.2016г. юридической силы части шестнадцатой статьи 24.18 не требуется представления в Комиссию или в суд такого экспертного заключения субъектами оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.
Положения Отчета опровергают доводы административного истца о нарушении оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности при определении рыночной стоимости объекта оценки.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).
В соответствии с подпунктом "и" пункта 8 ФСО N 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В связи с изложенным являются необоснованными доводы административного истца о необходимости определения рыночной стоимости земельного участка доходным подходом.
В соответствии с пунктом 10 ФСО N 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
В соответствии с подпунктом "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Оценщиком применены необходимые корректировки, позволяющие нивелировать различие по ценообразующим факторам. Отказ от применения других корректировок в отчете обоснован. Доказательства необходимости применения корректировок, не примененных оценщиком, суду не представлены.
Корректировка на местоположение выполнена методом соотнесения коэффициентов относительной ценности зон, обоснование применения которого дано в Отчете. На стр. 115 Отчета оценщик указал, что при выполнении корректировки использует данные постановления Администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 05.12.2011 г. N 3540-па "Об утверждении расчета платы за пользование зданиями, помещениями, строениями муниципальной собственности городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре", поскольку на данных этого постановления выведена зависимость. При этом, коэффициенты относительной ценности остаются неизменными на протяжении 2011 - 2016г.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено.
Нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности и обоснованно принята Комиссией.
Из изложенного следует, что основания для признания решения Комиссии незаконным, отсутствуют.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Администрации г. Комсомольска-на-Амуре в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 22 декабря 2017 года N 20 отказать.
Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 13 апреля 2018 года
Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка