Решение Мурманского областного суда от 26 декабря 2018 года №3а-81/2018

МУРМАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 декабря 2018 года Дело N 3а-81/2018
Мурманский областной суд в составе:
председательствующего судьи Камерзана А.Н.
при секретаре Тарасовой Ю.В.,
с участием: представителя административного ответчика Управления Росреестра по Мурманской области по доверенности - Р.С.В.,
представителя заинтересованного лица ООО "Электрон М" по доверенности - Б.О.В,,
заинтересованного лица ИП Князева Д.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша Кандалакшского района Мурманской области о признании незаконными и отмене решений Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 26 апреля 2018 года N 281 и N 282,
установил:
Постановлением Правительства Мурманской области от 25.11.2016 N 585-ПП установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ..., принадлежащего на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью "Электрон М" (далее - ООО "Электрон М"), в размере 38849 068 рублей 23 копейки.
Этим же постановлением установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ..., находящегося в государственной собственности и предоставленного ООО "Электрон М" в аренду, в размере 13797 539 рублей 82 копейки.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области (далее - Комиссия) от 26 апреля 2018 года N 281 определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года в сумме 3 880 000 рублей.
Решением Комиссии от 26 апреля 2018 года N 282 определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года в сумме 1 360 000 рублей.
Администрация муниципального образования городское поселение Кандалакша Кандалакшского района (далее - администрация МО г.п. Кандалакша, Администрация) обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании указанных решений Комиссии, ссылаясь на их незаконность.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что представленный в Комиссию отчет ИП Князева Д.А. об оценке рыночной стоимости земельных участков * от 25 марта 2018 года не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также федеральным стандартам оценки.
В частности, оценщиком некорректно применены объекты-аналоги NN 1-4, используемые в качестве сравнения с объектами оценки. Так, в расчетной таблице у аналога N 2 неверно указана общая площадь - по объявлению она составляет 160 кв.м, в таблице - 32 кв.м, что вводит пользователей отчета в заблуждение.
У аналога N4 приведена арендная плата в размере 37500 рублей (арендная ставка 417 рублей в месяц), отличная от указанной в объявлении, при этом в отчете отсутствует экономическое обоснование.
При расчете рыночной ставки арендной платы оценщиком не учтен такой параметр как "выход на красную линию", вместе с тем, данный элемент сравнения является существенным для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта и его отсутствие значительно занижает рыночную стоимость земельных участков. У аналога N4 отсутствует точный адрес, что затрудняет установление данного параметра у него.
В отчете по объектам-аналогам NN 1-4 не приведены кадастровые номера объектов недвижимости, что не позволяет определить, являются ли данные объекты объектами недвижимости, определить и проверить их индивидуальные характеристики, а также правильность применения корректирующих коэффициентов.
Полученная ставка аренды в размере 561 рублей/кв.м указана без учета коммунальных услуг, однако в ставку арендной платы аналога N 4 коммунальные услуги включены.
Кроме того, оценщиком неверно определен размер мультипликатора на глобальное месторасположение.
Поскольку отчет выполнен с нарушением обязательных требований федеральных стандартов оценки, законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, то величина рыночной стоимости земельных участков, указанная в отчете, не может быть признана достоверной.
Административный истец просит суд признать незаконными и отменить решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 26 апреля 2018 года N 281 и от 26 апреля N 282.
Представитель административного истца администрации МО г.п. Кандалакша в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил ходатайство, котором просил рассмотреть дело в его отсутствие. Полагал, что доводы о несоответствии отчета ИП Князева Д.А. об оценке рыночной стоимости земельных участков * от 25 марта 2018 требованиям закона и федеральным стандартам оценки подтверждается заключением эксперта ООО "Агропромоценка".
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее - Управление Росреестра по Мурманской области) Р.С.В. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, ссылаясь на законность принятого Комиссией решения.
Представитель административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежаще, о причинах неявки в суд не сообщил.
Представители заинтересованных лиц ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра по Мурманской области", в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежаще.
Заинтересованное лицо ИП Князев Д.А., представитель заинтересованного лица ООО "Электрон М" Б.О.В, в судебном заседании возражали против исковых требований. Полагали, что отчет об оценке ИП Князева Д.А. соответствует требованиям закона и федеральных стандартов оценки, при этом к заключению эксперта ООО "Агропромоценка" следует отнестись критически.
Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, считает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет.
Судом установлено, что ООО "Электрон М" является собственником земельного участка с кадастровым номером ***, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования в целях обслуживания помещений в здании столовой, общая площадь *** кв.м, расположенного по адресу: ..., на земельном участке расположено здание N 17а (том 1 л.д.17).
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 01 января 2016 года составляла 38849 068 рублей 23 копейки (том 3 л.д.39-43).
Кроме того, ООО "Электрон М" является арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: общественное питание, общая площадь *** кв.м, расположенного по адресу: ... (том 2 л.д.20-21).
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 01 января 2016 года составляла 13797539 рублей 82 копейки (том 3 л.д.44-48).
Сведения о кадастровой стоимости земельных участков внесены в государственный реестр недвижимости на основании постановления Правительства Мурманской области N 585-ПП от 25.11.2016. Дата определения кадастровой стоимости 01 января 2016 года.
16 апреля 2018 года ООО "Электрон М" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра в Мурманской области от 20.09.2012 N П/373 при Управлении Росреестра по Мурманской области, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанных выше земельных участков (том 1 л.д.160, том 2 л.д.164).
Извещения о проведении 26 апреля 2018 года заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельных участков направлены в адрес администрации МО г.п. Кандалакша 17 апреля 2018 года (том 1 л.д.159, том 2 л.д. 163).
В письменном сообщении от 24 апреля 2018 года N 791 администрация МО г.п. Кандалакша просила отказать в пересмотре кадастровой стоимости земельных участков на том основании, что представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности (том 1 л.д.158, том 2 л.д.162).
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 26 апреля 2018 года N 281 определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года в сумме 3 880 000 рублей.
Решением Комиссии от 26 апреля 2018 года N 282 определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года в сумме 1 360 000 рублей.
На основании данного решения комиссии в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости указанных выше земельных участков по состоянию на 01 января 2016 года.
Копии решений комиссии от 26 апреля 2018 N 281 и N 282 поступили в адрес администрации МО г.п. Кандалакша 11 мая 2018 года (том 1 л.д.23, том 2 л.д.29).
Оценивая законность оспариваемых решений, суд приходит к выводу, что у комиссии отсутствовали достаточные правовые основания для удовлетворения заявления ООО "Электрон М" об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.
Согласно материалам дел о кадастровом споре, к поступившим в комиссию заявлениям ООО "Электрон М" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка представлен отчет от 25 марта 2018 года * об оценке рыночной стоимости прав собственности на земельные участки, выполненный ИП Князевым Д.А., согласно которому по состоянию на 01 января 2016 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** составляет 1360 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером *** составляет 3880000 рублей (том 1 л.д.163-234).
Как следует из положений статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.
В пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
По делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений (пункт 19 названного Постановления).
В целях проверки выводов отчета ИП Князева Д.А. * от 25 марта 2018 года, суд по ходатайству административного истца назначил судебную экспертизу, поручив ее проведение эксперту ООО "Агропромоценка".
Согласно заключению эксперта ООО "Агропромоценка" С.Н.А. * от 12 ноября 2018 года отчет ИП Князева Д.А. * от 25 марта 2018 года не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки.
При этом экспертом выявлены нарушения требований Федеральных стандартов оценки, Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", допущенные оценщиком в выполненных им расчетах, которые повлекли установление неверной рыночной стоимости земельных участков (том 3 л.д.64-107).
Так, экспертом были выявлены нарушения методологии оценки, допущенные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, существенно влияющие на стоимость объектов оценки:
- объект оценки не идентифицирован (фактическое использование оцениваемых земельных участков на дату оценки 01 января 2016 года не установлено; описание технического состояния существующих улучшений оцениваемых земельных участков на дату оценки не подтверждено документально; расчет затрат на строительство улучшений оцениваемых земельных участков на дату оценки подтверждается описанием качественных характеристик объекта нового строительства);
- расчет стоимости объекта оценки выполнен в рамках доходного подхода и не соответствует методологии оценки;
- при расчете оценщиком используется информация, противоречащая нормативным материалам (строительные параметры магазина рассчитаны оценщиком без соответствующего обоснования);
- расчет площади объекта нового строительства выполнен оценщиком для одного участка кадастровый *, при этом доход от объекта нового строительства (и, соответственно, полученная величина рыночной стоимости), отнесен к объединенным двум земельным участкам (кадастровые номера 51:18:0040108:1 и 51:18:0040108:1059) с суммарной площадью 3677 кв.м.;
- при расчете оценщиком используется информация, противоречащая сведениям, содержащимся в самом отчете об оценке (оценщиком использованы величина прибыли предпринимателя, типичная для сегмента высококлассной торговой недвижимости; уровень недозагрузки и размер операционных расходов - типичные для сегмента офисно-торговой недвижимости свободного назначения; ставка капитализации - как средняя величина для сегментов высококлассной и низкоклассной торговой недвижимости);
- при расчете среднерыночной ставки аренды оценщиком используется информация, противоречащая сведениям, содержащимся в "Справочнике оценки недвижимости-2016" том 2 "Офисно-торговые объекты и сходные типы недвижимости" Приволжского центра финансового консалтинга и оценки. Нижний Новгород 2016.
Эксперт пришел к выводу, что рассматриваемый отчет ИП Князева Д.А. * от 25 марта 2018 года не отвечает требованиям пунктов 5, 10 ФСО N 3, пунктов 20, 22, 25 ФСО N 7 и статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности и заключение эксперта в соответствии с правилами статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает, что результаты проведенной по делу судебной экспертизы подлежат принятию.
Заключение эксперта соответствует требованиям допустимости, относимости и достаточности. Оснований подвергать его сомнению, равно как и для назначения дополнительной или повторной экспертизы, у суда не имеется.
Содержание экспертизы свидетельствует о том, что эксперт проанализировал все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки, проверил обоснованность выводов оценщика о величине рыночной стоимости земельных участков.
Выводы эксперта мотивированы, соответствуют нормам Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также федеральным стандартам оценки.
Полномочия эксперта подтверждены, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Доводы, изложенные в письменных мнениях заинтересованных лиц ООО "Электрон М" (в ходатайстве о назначении повторной судебной экспертизы), ИП Князева Д.А. и в отзыве на административный иск представителя Управления Росреестра по Мурманской области относительно неправильности выводов эксперта являются несостоятельными, так как не подтверждаются иными допустимыми доказательствами.
При этом экспертное заключение ООО "Группа компаний "ДЕКАРТ" от 20 декабря 2018 года N ***, согласно выводам которого отчет об оценке ИП Князева Д.А. * от 25 марта 2018 года в целом соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также федеральным стандартам оценки N 1, N 2, N 3, N 7, при этом экспертом не выявлено нарушений, влияющих на итоговую стоимость объекта недвижимого имущества, не опровергает выводы судебной экспертизы.
Так экспертное заключение ООО "Группа компаний "ДЕКАРТ" не содержит сведений, опровергающих конкретные замечания, указанные в заключении эксперта ООО "Агропромоценка" * от 12 ноября 2018 года, в нем приведена только общая информация об оцениваемых земельных участках и примененной оценщиком ИП Князевым Д.А. методике оценки, одновременно не исключается наличие в отчете технических ошибок.
Кроме того, сотрудник ООО "Группа компаний "ДЕКАРТ", составивший заключение от 20 декабря 2018 года N ***, об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения не предупреждался.
То обстоятельство, что в заключении ООО "Группа компаний "ДЕКАРТ" сделан вывод о соответствии рыночной стоимости объектов оценки рыночным показателям, при указанных выше обстоятельствах не имеет правового значения, поскольку судом установлено несоответствие отчета ИП Князева Д.А. требованиям закона и федеральным стандартам оценки.
При таких обстоятельствах, суд относится критически к заключению ООО "Группа компаний "ДЕКАРТ" от 20 декабря 2018 года N ***.
Пункт 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года N 263, предписывает соответствующим комиссиям проверять содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости на соответствие требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки.
Приведенные положения Порядка Комиссией при принятии оспариваемого решения соблюдены не в полной мере, следовательно, у Комиссии отсутствовали достаточные правовые основания для установления кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ***, *** в размере, определенном в отчете ИП Князева Д.А. * от 25 марта 2018 года.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии о пересмотре кадастровой стоимости либо об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости (статья 258 ГПК РФ, пункт 1 части 3 статьи 227 КАС РФ, абзац тридцать девятый статьи 24.18, абзацы первый и второй статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
В силу вышеизложенного, суд считает необходимым заявленное требование удовлетворить и признать незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 26 апреля 2018 года N 281 и от 26 апреля 2018 года N 282.
Поскольку кадастровая стоимость земельных участков снижена на 90 процентов на основании установления рыночной стоимости земельного участка, что является существенным, административный истец в силу части 28 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" вправе оспорить указанные решения Комиссии.
В целях устранения допущенных нарушений из Единого государственного реестра недвижимости подлежат исключению сведения о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ***, ***, определенных на основании решений Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 26 апреля 2018 года N 281 и от 26 апреля 2018 года N 282.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша Кандалакшского района Мурманской области о признании незаконными и отмене решений Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области, удовлетворить.
Признать решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 26 апреля 2018 года N 281 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере 3880000 рублей и от 26 апреля 2018 года N 282 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере 1360000 рублей несоответствующими законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, нарушающими права и законные интересы администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша Кандалакшского района и отменить.
Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере 3880000 рублей, земельного участка с кадастровым номером *** в размере 1360000 рублей, определенной на основании решений Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 26 апреля 2018 года N 281 и от 26 апреля 2018 года N 282.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Мурманского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий судья А.Н. Камерзан


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка