Решение Самарского областного суда от 02 апреля 2019 года №3а-805/2019

САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 2 апреля 2019 года Дело N 3а-805/2019
02 апреля 2019 года Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Панковой М.А.,
при секретаре судебного заседания Терентьевой М.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-805/2019 по административному исковому заявлению ООО "Союз прогрессу" к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Союз прогрессу" обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 1330 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для организации торговых точек и организации открытой стоянки автомобилей, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 8 672 000 рублей, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 1318 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для организации торговых точек и организации открытой стоянки автомобилей, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 8 593 000 рублей, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 1318 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для организации торговых точек и организации открытой стоянки автомобилей, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 8 593 000 рублей.
Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанных земельных участков, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки существенно превышает размер их рыночной стоимости, тем самым затронуты права и обязанности административного истца как плательщика налоговых платежей.
В обоснование заявления административный истец ссылается на Отчеты об оценке от 01.10.2018 года N, N и N, подготовленные ООО "Март-Оценка", которыми определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 31.01.2015 года в размере 8 672 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 30.01.2015 года в размере 8 593 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 31.01.2015 года в размере 8 593 000 рублей.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, административный истец считает, что имеются основания для установления кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости в судебном порядке. Просит требования удовлетворить, восстановив пропущенный процессуальный срок для обращения в суд.
В ходе рассмотрения дела, представитель административного истца уточнил заявленные требования, представил уточненные отчеты об оценке от 18.01.2019 года N и N, и по основаниям, изложенным выше, просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 1330 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для организации торговых точек и организации открытой стоянки автомобилей, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 30.01.2015 года в размере 8 672 000 рублей, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 1318 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для организации торговых точек и организации открытой стоянки автомобилей, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 30.01.2015 года в размере 8 593 000 рублей, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 1318 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для организации торговых точек и организации открытой стоянки автомобилей, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 30.01.2015 года в размере 8 593 000 рублей.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности от 25.01.2019 года Григорьев Д.С. заявленные уточненные требования поддержал в полном объеме.
Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Администрации городского округа Самара в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Представитель ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области представил письменные пояснения по административному делу, в котором разрешение заявленных требований оставил на усмотрение суда.
Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.
В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав представителей административного истца, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования ООО "Союз" подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 года N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.
Согласно пункту 10 названных Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.
Установлено, что ООО "Союз прогрессу" на основании договора купли-продажи от 17.03.1995 N 105 года является собственником земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 1330 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для организации торговых точек и организации открытой стоянки автомобилей, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 1318 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для организации торговых точек и организации открытой стоянки автомобилей, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 1318 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для организации торговых точек и организации открытой стоянки автомобилей, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, что подтверждается свидетельствами о регистрации права от 12.02.2015 года и выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 18.01.2019 года.
Приложением N 1 к постановлению Правительства Самарской области от 13.11.2013 года N 610 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" по состоянию на 30.01.2015 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 13 668 795 рублей 70 копеек, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 13 545 468 рублей 22 копейки, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 13 545 468 рублей 22 копейки, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 18.01.2019 года.
В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Установление кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца, как собственника земельных участков, от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера налоговых платежей за земельные участки.
Согласно статье 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии или суде, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
Административный истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка и 15.10.2018 года обратился с соответствующими заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области.
Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области приняла решения от 09.11.2018 года N, N, N об отклонении заявлений в связи с тем, что оформление и содержание отчетов об оценке не соответствует требованиям статьи 1 Федерального закона Российской Федерации "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем:
В соответствии с пунктом 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом, у всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке. В соответствии с информацией на страницах 32-37 отчетов в качестве аналогов оценщиком рассматривались объекты иного, чем объекты оценки назначения (что противоречии правилу отбора аналогов N 4 на странице 31), например, участки под ИЖС или садоводство, также использовано правило отбора аналогов (отклонен аналог N21 на странице 35 отчета), не оговоренное на странице 31. Нарушен пункт 22 ФСО N7 - одно из правил отбора аналогов не описано в отчетах, иное правило не применяется.
В соответствии с пунктом 22 ФСО N7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. В соответствии с пунктом 11 ФСО N7 анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например, ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов. На странице 35 отчетов указан аналог N 17, по которому указаны возможность аренды или рассрочки платежа за земельный участок. Фактор стоимости (раздел 8.4) "условия продажи" указан на странице 37, а в его описании на странице 38 указано на отсутствие аналогов с нетипичными условиями продажи. Данное мнение оценщика не соответствует действительности, фактор стоимости не описан в отчете (нарушен пункт 11 ФСО N7), ценообразование аналогов по данному фактору не единообразно (нарушен пункт 22 ФСО N7).
При таких обстоятельствах и на основании статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обращение ООО "Союз прогрессу" в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.
Согласно статье 24.18 Закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
К данному заявлению административный истец представил отчеты об оценке от 01.10.2018 года N, от 18.01.2019 года N и N, подготовленные оценщиком ООО "Март-Оценка".
Из отчета об оценке от 18.01.2019 года N усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером N, итоговая рыночная стоимость которого по состоянию на 30.01.2015 года составляет 8 672 000 рублей.
Из отчета об оценке от 01.10.2018 года N усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером N, итоговая рыночная стоимость которого по состоянию на 30.01.2015 года составляет 8 593 000 рублей.
Из отчета об оценке от 18.01.2019 года N усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером N, итоговая рыночная стоимость которого по состоянию на 30.01.2015 года составляет 8 593 000 рублей.
Исследовав отчеты об оценке, суд приходит к выводу о том, что они соответствуют требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.
В силу части 1 статьи 3 Федерального Закона Российской Федерации от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
На основании статей 11 указанного Федерального закона, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).
Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Согласно статье 12 Федерального закона Российской Федерации "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости спорного земельного участка по состоянию на 30.01.2015 года.
Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в Отчетах об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельных участков основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчетам об оценке документами.
Из письменный пояснений оценщика ООО "Март-Оценки" на замечания Комиссии, указанные в решениях от 09.11.2018 года N, N, N, следует, что замечания Комиссии устранены полностью. На странице 31 Отчетов добавлено дополнительное правило отбора аналогов, на страницах 32-36 из выборки исключены объекты иного, чем у объекта оценки назначения (ИЖС, садоводство). На страницах 44, 51-53 Отчетов аналог N5 с нетипичными условиями продажи исключен из расчетов и далее расчет произведен с использованием 7-ми аналогов вместо первоначальных 8-ми.
С учетом изложенного, оснований полагать, что представленные административным истцом Отчеты об оценке не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.
Согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N, N и N, содержащих сведения об иной их рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.
Суд считает возможным принять отчеты об оценке, подготовленные оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Март-Оценка", в качестве надлежащих доказательств, подтверждающих величину рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 30.01.2015 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанных отчетов.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером N, N и N, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 30.01.2015 года, подлежат удовлетворению.
Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 21.02.2019 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области - 15.10.2018 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административные исковые требования ООО "Союз прогрессу" к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 1330 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для организации торговых точек и организации открытой стоянки автомобилей, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 30.01.2015 года в размере 8 672 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 1318 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для организации торговых точек и организации открытой стоянки автомобилей, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 30.01.2015 года в размере 8 593 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 1318 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для организации торговых точек и организации открытой стоянки автомобилей, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 30.01.2015 года в размере 8 593 000 рублей.
Дата подачи административного иска в суд 21.02.2018 года, дата обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области - 15.10.2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 04 апреля 2019 года.
Председательствующий М.А.Панкова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка