Дата принятия: 09 июня 2020г.
Номер документа: 3а-804/2020
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 9 июня 2020 года Дело N 3а-804/2020
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Коротаевой О.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Малининой Е.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "АСР-Девелопмент" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "АСР-Девелопмент" (далее по тексту также - ООО "АСР-Девелопмент", Общество) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, Государственному бюджетному учреждению Пермского края "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края, заявив требование с учетом их уточнений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости: нежилого помещения общей площадью 487,5 кв.м. с кадастровым номером **76511, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 17 345 602 рубля, и нежилого помещения общей площадью 437,5 кв.м. с кадастровым номером **76513, расположенного по адресу: **** равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 018 года в размере 15567556 рублей.
В обоснование требования указано, что помещения находятся в собственности административного истца и поскольку налоговая база по налогу на имущество в отношении данного объекта определяется исходя из кадастровой стоимости, имеется заинтересованность в определении кадастровой стоимости в размере рыночной. Кадастровая стоимость установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края по состоянию на 01 января 2018 года, согласно отчету об оценке рыночная стоимость спорных нежилых помещений на эту же дату значительно меньше. Истец полагает, что завышенная кадастровая стоимость объектов недвижимости нарушает право на уплату налога на имущество в экономически обоснованном размере.
Представитель административного истца Л1. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, на заявленных требованиях уточненного административного иска настаивал.
Представитель административных ответчиков Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и Государственного бюджетного учреждения Пермского края "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края Л2. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, не возражал против установления кадастровой стоимости нежилых помещений в размере рыночной стоимости в размере, указанном в уточненном административном иске.
Заинтересованное лицо филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Пермскому краю о времени и месте рассмотрения дела уведомлено, представителя не направило.
Исследовав материалы дела, изучив письменный отзыв, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО "АСР-Девелопмент" является собственником нежилых помещений общей площадью 487,5 кв.м. с кадастровым номером **76511 и помещения площадью 437,5 с кадастровым номером **76513, расположенные по адресу: ****, что подтверждается копией выписками из Единого государственного реестра недвижимости.
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13 ноября 2017 года N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 756-п от 29 ноября 2018 года "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" и постановлением Правительства Пермского края N 874-п от 28 ноября 2019 года "Об определении на 2020 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" были определены Перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость.
Поскольку налоговая база по принадлежащим административному истцу на праве собственности нежилым помещениям может исчисляться от их кадастровой стоимости, то результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, как налогоплательщика.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером **76511 определена по состоянию на 01 января 2018 года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" и составляет 20534333 рубля 63 копейки, сведения о кадастровой стоимости объекта внесены в ЕГРН 01 января 2019 года.
Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером **76513 определена по состоянию на 01 января 2018 года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" и составляет 18428248 рублей 13 копеек, сведения о кадастровой стоимости объекта внесены в ЕГРН 01 января 2019 года.
Приведенный результат определения кадастровой стоимости просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объектов оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.
Оспаривая кадастровую стоимость в подтверждение заявленных уточненных требований административного иска, административный истец представил уточненный Отчет об оценке от 05 июня 2020 года N 395-3-1/2020, составленный оценщиком О. (ИП О.). Определенная по состоянию на 01 января 2018 года по результатам оценки рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером **76511 составила 17345602 рубля, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером **76513 составила 15567556 рублей.
Выполнившая отчет оценщик О. является квалифицированным специалистом, членом саморегулируемой организации оценщиков "Общество профессиональных экспертов и оценщиков", что подтверждается свидетельством о членстве ** от 26 января 2009 года. Оценщик обладает необходимой квалификацией в оценке недвижимости, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положений абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании гражданской ответственности как оценщика, в связи с чем, оснований для признания подготовленного отчета недопустимым доказательством не имеется.
Изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что представленный отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки (ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, ФСО N 2, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298, ФСО N 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, ФСО N 4, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года N 508, ФСО N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611).
В отчете присутствует описание объектов оценки, проанализированы факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их стоимость, рынок объектов оценки и внешние факторы, не относящиеся непосредственно к объектам оценки, но влияющие на их стоимость, изложены основания выбора примененного оценщиком подхода и методов оценки. Проанализировав рынок недвижимости, к которому относиться оцениваемый объект, на дату оценки и приняв во внимание: местоположение объектов, площадь объектов, их физические характеристики - оценщик пришла к выводу о том, что стоимость объектов может находиться в диапазоне цен от 27002 руб./кв.м. до 44000 руб./кв.м., на уровне среднего значения с учетом предполагаемой скидки на торг, на рынке аренды диапазон цен составил от 300 до 650 руб./кв.м.
Как следует из отчета, оценщик определиларыночную стоимость здания с использованием сравнительного подхода, с учетом требований п. 22 ФСО N 7 с использованием метода корректировок (сравнения продаж), а также с применением доходного подхода, обосновав причины по которым для оценки здания не могут быть использован затратный подход.
Оценщик, проведя выбор аналогов, определив основные элементы сравнения, характеристики, влияющие на стоимость, в качестве объектов сравнения использовала данные о предложениях на продажу прав собственности на три объекта, сопоставимых с каждым из оцениваемых, мотивировав причины, по которым не были приняты в качестве аналогов иные. Как следует из Отчета об оценке, все объекты недвижимости, выбранные оценщиком в качестве объектов-аналогов, относятся к сопоставимым с объектом оценки сегментам рынка, характеризуются сходными ценообразующими факторами. Изучив данные об объектах, суд полагает что они могут быть приняты в качестве таковых с учетом отсутствия данных об открытых и доступных для проверки оценщиком источников информации о предложениях и сделках, ретроспективности даты, а так же с учетом типа объектов предлагаемых ответчиком в качестве аналогов. Оценщиком проведены необходимые корректировки предложений по объектам аналогам, указаны основания, по которым иные корректировки не требуются.
Определенная с использованием сравнительного подхода величина рыночной стоимости оцениваемого объекта - нежилого помещения с кадастровым номером **76511 без учета прав на земельный участок определена оценщиком в размере 20 556 413 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером **76513 в размере 18448063 рубля.
С применением доходного подхода с использованием метода прямой капитализации оценщиком приняты во внимание физическое состояние объектов оценки (среднее), возможность эксплуатации без дополнительного привлечения капитала, ценообразующие факторы рынка аренды недвижимости.
Определенная с использованием доходного подхода величина рыночной стоимости оцениваемого объекта - нежилого помещения с кадастровым номером **76511 определена оценщиком в размере 16 382 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером **76513 в размере 14 701 789 рублей.
В результате согласования полученных данных с использованием сравнительного и доходного подходов. Оценщиком определена итоговая рыночная стоимость объектов оценки. Согласно выводам оценщика по состоянию на 01 января 2018 года итоговая рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером **76511 составила 17345062 рубля, нежилого помещения с кадастровым номером **76513 - 15567556 рублей.
В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ обоснованных данных об иной рыночной стоимости объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено.
Принимая во внимание то, что оценщик в Отчета указала итоговую рыночную стоимость, ответчик допустимых доказательств иной рыночной стоимости не представил, оснований для определения иного размера в отсутствии доказательств, подтверждающих заявленный ответчиком размер рыночной стоимости, не имеется. Административный ответчик при рассмотрении дела выразил согласие с установленной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости (нежилых помещений), отраженной в отчете об оценке N 395-3-1/2020 от 05 июня 2020 года.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы письменных отзывов, не подтверждающие, что уточненный Отчет об оценке имеет существенные недостатки, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости на основании представленного административным истцом Отчета N 395-3-1/2020.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или суд.
Заявление административного истца подано в суд 27 апреля 2020 года, сведения об обращении подлежат указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "АСР-Девелопмент" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения общей площадью 487,5 кв.м. с кадастровым номером **76511, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 17 345 602 рубля.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения общей площадью 437,5 кв.м. с кадастровым номером **76513, расположенного по адресу: **** равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 018 года в размере 15 567 556 рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 27 апреля 2020 года.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Решение суда может быть обжаловано в четвертый Апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме - 23 июня 2020 года.
Судья: подпись
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
