Решение Саратовского областного суда от 13 декабря 2019 года №3а-804/2019

САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 13 декабря 2019 года Дело N 3а-804/2019
Саратовский областной суд в составе:
председательствующего Бугаевой Е.М.,
при секретаре Жуковой Е.С., Петровой И.А.,
с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью "Саратовснабсбыт" - Алексеевой С.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Саратовснабсбыт" к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, заинтересованные лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области, администрация Аркадакского муниципального района в Саратовской области, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Саратовснабсбыт" обратилось в суд с административными исковыми требованиями к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее - Управление Росреестра по Саратовской области), комитету по управлению имуществом Саратовской области, государственному бюджетному учреждению "Центр государственной оценки", в котором просит с учетом уточнений установить кадастровую стоимость двух земельных участков с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1 351 700 кв.м с видом разрешенного использования "для сельскохозяйственного производства", расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 1 189 496 руб. по состоянию на 1 мая 2013 года и с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 100 000 кв.м с видом разрешенного использования: "для сельскохозяйственного производства", расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 88 000 руб. по состоянию на 1 мая 2013 года.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором земельных участков с кадастровым номером <данные изъяты>.
В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 29 ноября 2013 года N 1184-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Саратовской области" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> установлена в размере 4 474 127 руб. и кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> установлена в размере 331 000 руб.
Вместе с тем согласно отчету об оценке N 125 от 22 августа 2019 года, составленному ООО "<данные изъяты>", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере 1 189 496 руб. и с кадастровым номером <данные изъяты> - в размере 88 000 руб.
Установленная распоряжением комитета кадастровая стоимость земельных участков с кадастровым номером <данные изъяты> значительно превышает его рыночную стоимость.
От государственного бюджетного учреждения "Центр государственной оценки", Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области поступили возражения, согласно которым данные органы какого-либо юридического противоположного интереса с административным истцом не имеют.
Представитель комитета по управлению имуществом Саратовской области просил рассмотреть дело в свое отсутствие.
В судебном заседании представитель административного истца просил удовлетворить требования.
Иные лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно частям 1, 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
На основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 29 ноября 2013 года N 1184-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Саратовской области" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> установлена в размере 4 474 127 руб. и кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> установлена в размере 331 000 руб.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
ООО "Саратовснабсбыт" является арендатором земельных участков с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1 351 700 кв.м с видом разрешенного использования "для сельскохозяйственного производства", расположенного по адресу: <данные изъяты>, и с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 100 000 кв.м с видом разрешенного использования: "для сельскохозяйственного производства", расположенного по адресу: <данные изъяты>.
Принимая во внимание зависимость величины арендной платы от кадастровой стоимости арендуемого объекта недвижимости, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца как арендатора земельного участка и плательщика арендной платы.
Следовательно, административный истец, являясь арендатором земельного участка, имеет правовой интерес в установлении кадастровой стоимости этого участка в размере его действительной рыночной стоимости.
Что касается срока на обращение в суд с указанным административным иском, предусмотренным частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, поданным по истечении пятилетнего срока со дня внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (31 января 2013 года), суд считает, что такой срок подлежит восстановлению по следующим основаниям.
В соответствии с частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Пунктом 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом срока периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Кроме того, в связи с принятием Федерального закона от 3 июля 2016 года N 360-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" положения части 1 статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности, предусматривающие обязательность проведения государственной кадастровой оценки не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка, утратили свою силу.
На момент обращения в суд очередная государственная оценка на территории Саратовской области не проведена.
С учетом данного обстоятельства административный истец мог рассчитывать на своевременное проведение очередной государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов области, которая на момент обращения в суд не проведена.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости, в отношении которого проведена государственная кадастровая оценка, должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Поскольку каких-либо изменений количественных и качественных характеристик объекта на дату рассмотрения настоящего административного дела, повлекших изменение кадастровой оценки, не произошло, датой определения кадастровой оценки в силу указанных положений законодательства об оценочной деятельности следует считать дату формирования перечня объектов, подлежащих кадастровой оценке, то есть 01 мая 2013 года, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оспаривая кадастровую стоимость земельных участков, административный истец представил в суд отчет об оценке N 136 от 05 сентября 2019 года, составленный ООО "<данные изъяты> которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере 1 189 496 руб. и с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере 88 000 руб. по состоянию на 01 января 2018 года.
Оценщик ООО "<данные изъяты>" <данные изъяты>., составивший отчет, является членом некоммерческого партнерства саморегулируемой организации "<данные изъяты>", что подтверждается свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 03 февраля 2016 года, ответственность его застрахована в акционерном обществе СК "<данные изъяты>", эксперт имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 17 апреля 2018 года N 60.
Допрошенный судом в качестве свидетеля оценщик <данные изъяты>., предупрежденный судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, подтвердил выводы своего отчета, пояснил примененные им методы оценки, обосновал выбор аналогов и применение корректировок, указав, что в отчете использовались аналоги с соответствующим видом разрешенного использования.
Поскольку представленный отчет (в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:02:200315:6) оспаривался на предмет соответствия положениям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандарта оценки, содержал сведения, вызывающие сомнения в его достоверности, по ходатайству стороны административного истца судом назначена судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению эксперта ООО "НОКС" Исаева А.Н. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1 351 700 кв.м с видом разрешенного использования "для сельскохозяйственного производства", расположенного по адресу: <данные изъяты>, определена в размере 1 151 000 руб.
В силу статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.
В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.
Таким образом, при составлении заключения эксперт обязан руководствоваться законодательством, определяющим критерии, методы и способы проведения оценки.
Требования к отчету об оценке установлены федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
В соответствии со статьёй 9 Закона об оценочной деятельности в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда.
Заключение эксперта ООО "НОКС" Исаева А.Н. соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчете. Экспертом проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7, "Оценка недвижимости (ФСО N 7"), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7).
Объекты-аналоги сравнивались с объектом оценки по следующим элементам сравнения: назначение, состояние, условия сделки, цена предложения, наиболее сопоставимое местоположение, площадь, стоимость 1 га, характер передаваемых прав, цена предложения, балл бонитета.
Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (далее - ФСО N 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Для сравнения эксперт выбрал пять объектов-аналогов, расположенных в Красноармейском, Петровском, Вольском, Федоровском районах Саратовской области.
Примененные экспертом объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка - для сельскохозяйственного производства.
Согласно пункту 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Экспертом применена корректировка на цену, местоположение. Отказ от применения корректировок по другим факторам им мотивированно обоснован.
Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, составил таблицу корректировок и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.
Полученное значение стоимости 1 га земельного участка соответствует среднерыночным данным, а также сопоставимо с результатами комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при комитет по управлению имуществом Саратовской области.
Полномочия, квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности, эксперт проходил профессиональную переподготовку по программам "Оценочная деятельность", является членом саморегулируемой организации оценщиков некоммерческого партнерства "<данные изъяты>"", имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости" от 17 апреля 2018 года, гражданская ответственность эксперта и общества застрахована по полису страхования ответственности в акционерном обществе "<данные изъяты>".
В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение судебной оценочной экспертизы ООО "<данные изъяты>", соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Закона об оценочной деятельности, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных приказами Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года N 297, N 298, N 299 и от 25 сентября 2014 года N 611.
Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости; определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.
Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что экспертное заключение является недостоверным, содержит ничем не обоснованные научные выводы и математические и методологические ошибки, сторонами по делу не представлено.
В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При таких обстоятельствах требования подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
удовлетворить административное исковое заявление "Саратовснабсбыт" к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, государственное бюджетное учреждение "Центр государственной оценки", заинтересованные лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области, администрация Аркадакского муниципального района в Саратовской области, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1 351 700 кв.м с видом разрешенного использования "для сельскохозяйственного производства", расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 1 151 000 руб. по состоянию на 1 мая 2013 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 100 000 кв.м с видом разрешенного использования "для сельскохозяйственного производства", расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 88 000 руб. по состоянию на 1 мая 2013 года.
Датой подачи заявления считать16 сентября 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий Е.М. Бугаева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка