Решение Саратовского областного суда от 30 октября 2019 года №3а-803/2019

САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 30 октября 2019 года Дело N 3а-803/2019
Саратовский областной суд в составе:
председательствующего Бугаевой Е.М.,
при помощнике судьи Ионкиной В.А.,
с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью "Джиби-ойл" -Рыбакова А.В., представителя администрации муниципального образования "Город Саратов" Радченко М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Джиби-ойл" к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, государственное бюджетное учреждение "Центр государственной оценки", заинтересованные лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области, администрация муниципального образования "Город Саратов", об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Джиби-ойл" (далее - ООО "Джиби-ойл") обратилось в суд с административными исковыми требованиями к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее - Управление Росреестра по Саратовской области), комитету по управлению имуществом Саратовской области, государственному бюджетному учреждению "Центр государственной оценки", в котором просит установить по состоянию на 01 января 2018 года кадастровую стоимость двух земельных участков, с видом разрешенного использования: для торгово-промышленного комплекса, расположенных по адресу: <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 863 кв.м, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> руб. и с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 3 817 кв.м равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> руб.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и собственником земельного участка с кадастровыми номером <данные изъяты>.
В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года N 1026-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> установлена в размере <данные изъяты> руб. и кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> установлена в размере <данные изъяты> руб.
Вместе с тем согласно отчетам об оценке от 16 июля 2019 года, составленным ООО "<данные изъяты>", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере <данные изъяты> руб., земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере <данные изъяты> руб.
Установленная распоряжением комитета кадастровая стоимость земельных участков с кадастровым номером <данные изъяты> и <данные изъяты> значительно превышает его рыночную стоимость.
От государственного бюджетного учреждения "Центр государственной оценки", комитета по управлению имуществом Саратовской области Управления Росреестра поступили возражения, согласно которым данные органы какого-либо юридического противоположного интереса с административным истцом не имеют.
В судебном заседании представитель административного истца просил удовлетворить требования, представитель администрации муниципального образования "Город Саратов" возражала против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что уменьшение кадастровой стоимости земельных участков приведет к уменьшению налоговых поступлений в бюджет городского поселения.
Иные лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно частям 1, 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
ООО "Джиби-ойл" является арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с видом разрешенного использования: для торгово-промышленного комплекса, расположенного по адресу: <данные изъяты>, площадью 863 кв.м и собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, с видом разрешенного использования: для торгово-промышленного комплекса, расположенного по адресу: <данные изъяты>, площадью 3 817 кв.м.
Согласно статье 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.
В соответствии с частью 3 статьи 24 Закона о государственной кадастровой оценке и постановлением Правительства Саратовской области от 07 ноября 2017 года отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области, в том числе связанные с оспариванием ее результатов, с 10 ноября 2017 года регулируются Законом о государственной кадастровой оценке.
На основании распоряжения министерства инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области от 10 ноября 2017 года N 1019-р "О проведении государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области в 2018 году" проведена государственная кадастровая оценка земельных участков категории земель населенных пунктов.
На основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года N 1026-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области" в Единый государственный реестр недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года внесены результаты кадастровой оценки с 09 января 2019 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> кадастровая стоимость установлена в размере <данные изъяты> руб., в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> кадастровая стоимость установлена в <данные изъяты> руб.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Поскольку каких-либо изменений количественных и качественных характеристик объекта на дату рассмотрения настоящего административного дела, повлекших изменение кадастровой оценки, не произошло, датой определения кадастровой оценки в силу указанных положений законодательства об оценочной деятельности следует считать дату формирования перечня объектов, подлежащих кадастровой оценке, то есть 01 января 2018 года, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оспаривая кадастровую стоимость земельных участков, административный истец представил в суд отчеты об оценке от 16 июля 2019 года, составленные ООО "<данные изъяты>", которыми рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере <данные изъяты> руб., земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере <данные изъяты> руб. по состоянию на 01 января 2018 года.
Представленные административным истцом отчеты об оценке согласно положениям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности являются положительными и подтверждают рыночную стоимость земельных участков, определенную оценщиком.
Оценщик ООО "<данные изъяты>" <данные изъяты>., составивший отчет, является членом межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации некоммерческое партнерство "<данные изъяты>", что подтверждается свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 22 мая 2009 года, ответственность его застрахована в АО "<данные изъяты>", эксперт имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 04 апреля 2018 года N 58. Ответственность ООО "<данные изъяты>" застрахована в АО "<данные изъяты>".
Допрошенный судом в качестве свидетеля оценщик <данные изъяты>., предупрежденный судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, подтвердил выводы своего отчета, пояснил примененные им методы оценки, обосновал выбор аналогов и применение корректировок, указав, что в отчете использовались аналоги с фактическим видом разрешенного использования коммерческого назначения. На земельных участках, являющихся предметом оценке, расположены автозаправочная станция и объект торгового назначения.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчетах, где проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее по тексту - ФСО N 7).
Оценщиком применен сравнительный подход при расчете стоимости объекта оценки, отказ от затратного и доходного подходов мотивированно обоснован.
Объекты-аналоги сравнивались с объектами оценки по следующим элементам сравнения: местоположение, район крупных магистралей, расположение на красной линии, категория земель, разрешенное использование, наличие инженерных коммуникаций, стоимость 1 кв.м, площадь, имущественные права.
Поиск информации производился в периодических печатных изданиях, выписки из которых приложены к отчетам, что свидетельствует о возможности проверки сведений, содержащихся в отчетах.
Для сравнения оценщик выбрал три объекта-аналога, расположенные в Октябрьском районе (ул. Чернышевского), район Обл.ГАИ, ул. Шехурдина (р-н Студгородка) г. Саратова.
В результате анализа характеристик сравнительным подходом выбраны аналоги с наиболее подходящими своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектам оценки, имеющие схожее местоположение, площадь и назначение.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.
Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Примененные оценщиком объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектами сегменту рынка.
Оценщиком применены корректировки на цену предложения, местоположение в области, на местоположение в городе, на площадь, на масштаб (исходя из зависимости цены от площади), которые были рассчитана по методике, указанной в отчете на основании информации "Справочника оценщика недвижимости - 2017. Земельные участки" (Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. Н.Новгород: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2017 г.) При этом суд учитывает, что оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации).
Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Отказ от применения корректировок по другим факторам им мотивировано обоснован.
Основания для выводов о недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости у суда не имеется.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость здания, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками вопреки положениям части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представлено не было.
Возражения администрации муниципального образования "Город Саратов" относительно требований административного истца в ходе разбирательства дела не направлены на переоценку отчета, а связаны с несогласием вообще с возможностью установления кадастровой стоимости в размере рыночной, что не может быть принято во внимание, поскольку право на установление такой стоимости прямо установлено законом. При этом ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости по делу заявлено не были, какие-либо возражения, вызывающие сомнения в правильности отчета, представителем не заявлены.
В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При таких обстоятельствах требования подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
удовлетворить административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Джиби-ойл" к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, государственное бюджетное учреждение "Центр государственной оценки", заинтересованные лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области, администрация муниципального образования "Город Саратов", об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 863 кв.м, с видом разрешенного использования: для торгово-промышленного комплекса, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> руб. по состоянию на 01 января 2018 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 3 817 кв.м, с видом разрешенного использования: для торгово-промышленного комплекса, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> руб. по состоянию на 01 января 2018 года.
Датой подачи заявления считать 04 сентября 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий Е.М. Бугаева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка