Решение Верховного Суда Республики Хакасия от 18 сентября 2018 года №3а-80/2018

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ

РЕШЕНИЕ

от 18 сентября 2018 года Дело N 3а-80/2018
Верховный Суд Республики Хакасия в составе:
председательствующего Редько Е.П.,
при секретаре Маховой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ООО "Орбита" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия, Министерству имущественных и земельных отношений Республики Хакасия, ФГБУ "ФКП Росреестра", Правительству Республике Хакасия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Орбита" обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N. Выражая несогласие с кадастровой стоимостью, просит установить стоимость нежилого помещения равной его рыночной стоимости в размере 31 848 500 рублей.
Определением судьи от 25 января 2018 г. к участию в деле в качестве заинтересованного лица на стороне административного ответчика привлечено Министерство финансов Республики Хакасия.
В судебном заседании представитель административного истца Бизимова Г.А. требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. Выразила согласие с выводами судебной экспертизы, выполненной К.Д. Просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в размере, определенном заключением судебной экспертизы - 35 100 000 рублей.
Представители административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия Ведерникова А.Н., Усынина У.В. административный иск не признали, представили письменный отзыв, выразили несогласие с подходом эксперта к определению рыночной стоимости. Полагали, что экспертом нарушены требования законодательства об оценочной деятельности. Указали, что эксперт необоснованно снизил стоимость оцениваемого объекта путем выделения из полученного результата доли объекта капитального строительства без учета земельного участка.
Представитель административного ответчика ФГБУ "ФКП Росреестра" Малыхина Е.В. требования не признала, поддержала письменный отзыв на административное исковое заявление.
Представитель заинтересованного лица Министерства финансов Республики Хакасия Малыхина Т.А. возражала против удовлетворения требований ООО "Орбита", выразив согласие с позицией представителей Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия.
Представители Управления Росреестра по Республике Хакасия, Правительства Республики Хакасия в судебное заседание не явились, дело рассмотрено в их отсутствие.
В письменных отзыве, возражениях представители Управления Росреестра по РХ Музалева Н.А., Правительства Республики Хакасия Кравченко Ю.А. указали, что не оспаривают право административного истца на установление рыночной стоимости объекта недвижимости ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости). Представитель Кравченко Ю.А. обратила внимание на то, что Правительство Республики Хакасия является ненадлежащим административным ответчиком по делу.
Выслушав присутствующих лиц, всесторонне исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Согласно части 2 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (часть 3 статьи 3 Закона об оценочной деятельности).
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ).
Аналогичное положение содержится в части 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, предусматривающей, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28) разъяснено, что с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
ООО "Орбита" на праве собственности принадлежит встроенно-пристроенное помещение магазина "<данные изъяты>" с кадастровым номером N, расположенное по адресу: Республика <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
В силу статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) ООО "Орбита" является налогоплательщиком налога на имущество организаций.
Согласно части 1 статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (далее - дата проведения последней государственной кадастровой оценки).
Результаты кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Республики Хакасия, утверждены приказом Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия от 27 октября 2016 г. N 020-146-п. В приложении N 1 к данному приказу указан, в том числе объект недвижимости с кадастровым номером N, кадастровая стоимость - 62 216 278 рублей 08 копеек; дата определения кадастровой стоимости - 1 января 2016 г.
Аналогичные данные содержатся в выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д.76 т. 1).
Полагая, что установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует рыночной стоимости и нарушает права налогоплательщика налога на имущество организаций, ООО "Орбита" 27 марта 2017 г. обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Хакасия от ДД.ММ.ГГГГ N ООО "Орбита" отказано в удовлетворении заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости (л.д. 18-19 т. 1).
09 января 2018 г. ООО "Орбита" обратилось в суд с настоящим иском.
В обоснование требований административным истцом представлен отчет N, выполненный ИП П.Р., согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2016 г. составляет 31 848 500 рублей (л.д. 26-103 т. 1).
В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ). С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).
По ходатайству административного истца, в связи с возникшими сомнениями в достоверности определенной в отчете об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, назначена судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости нежилого помещения - встроенно-пристроенного помещения магазина "Орбита", проведение которой поручено эксперту ООО "Общество" Л.Б.
Из экспертного заключения, составленного экспертом Л.Б. ДД.ММ.ГГГГ, следует, что рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2016 г. составляет 33 000 000 рублей с учетом НДС.
В связи с наличием сомнений в обоснованности заключения эксперта Ярцевой О.А., с учетом положения части 2 статьи 83 КАС РФ, по ходатайству административного истца по делу назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Общество 1" В.Ж.
Из экспертного заключения N следует, что рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2016 г. составляет 32 281 000 рублей (л.д. 3-68 т. 3).
По ходатайству административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия, в связи с возникшими сомнениями в достоверности определенной в экспертном заключении N рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, назначена повторная судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости нежилого помещения.
Из экспертного заключения N, составленного экспертом ИП К.Д., следует, что рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2016 г. составляет 35 100 000 рублей.
Суд полагает возможным принять заключение N в качестве относимого и допустимого доказательства по делу, поскольку оно составлено экспертом, имеющим специальное образование, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков; эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения; экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, ссылки на использованные при проведении оценки материалы, отвечает требованиям научности, обоснованности, логичности; выводы эксперта понятны и соответствуют поставленному на его разрешение вопросу.
Утверждение представителя Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия о том, что заключение эксперта N не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем является недопустимым доказательством, необоснованно, высказано без ссылки на конкретные нарушения соответствующих стандартов оценочной деятельности, которые определяют требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.
В силу подпункта "в" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.
При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Экспертом производился сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения, а также корректировка значений единиц сравнения по каждому элементу сравнения; указано обоснование проведенных корректировок по каждому элементу сравнения (на условия рынка, на вид использование, на местоположение, площадь и т.д.).
Выводы эксперта об итоговой величины рыночной стоимости нежилого помещения сделаны на основе сравнительного и доходного подходов с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, с применением корректирующих коэффициентов. Подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей рынка недвижимости в конкретном населенном пункте в определенный период.
Ссылка представителей Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия на то, что исключение стоимости земельного участка из стоимости объекта оценки сделано экспертом некорректно, не подтверждена относимыми и допустимыми доказательствами.
Допрошенный в судебном заседании эксперт К.Д. дал подробные пояснения по экспертному заключению и обратил внимание, что в экспертном заключении содержатся и формулы, и расчеты, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что кадастровая стоимость спорного нежилого помещения превышает его рыночную стоимость.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (часть 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Часть 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности закрепляет, что сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
В пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 обращено внимание, что установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
В пункте 7 указанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 определено, что на основании части 4 статьи 38 КАС РФ - административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
С учетом изложенного, заявленное к ФГБУ "ФКП Росреестра", Правительству Республики Хакасия требование удовлетворению не подлежит, поскольку данные органы являются ненадлежащими административными ответчиками по делу, так как не являются органами, утвердившими результаты определения кадастровой стоимости, и органами, осуществляющими функции по государственной кадастровой оценке.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ,
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление ООО "Орбита" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия, Министерству имущественных и земельных отношений Республики Хакасия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения, поступившее в суд 09 января 2018 г. (заявление о пересмотре кадастровой стоимости поступило в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 27 марта 2017 г.), удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 35 100 000 рублей с 01 января 2017 г. до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
В удовлетворении административного искового заявления ООО "Орбита" к ФГБУ "ФКП Росреестра", Правительству Республике Хакасия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Хакасия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий Е.П. Редько
В окончательной форме решение изготовлено 24 сентября 2018 г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка