Решение Хабаровского краевого суда от 27 июля 2017 года №3а-80/2017

 
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 27 июля 2017 года Дело N 3а-80/2017
 
г. Хабаровск 27 июля 2017 года
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Диановой О.С., с участием представителя административного истца Тюгая В.С., представителя административного ответчика Правительства Хабаровского края Костиной К.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «1470 управление материально-технического обеспечения» к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
АО «1470 управление материально-технического обеспечения» обратилось в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 46825, 24 кв.м, расположенного по адресу: < адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012г. в размере 33 032 737 руб.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником данного земельного участка, кадастровая стоимость которого определена в размере 53 822 803, 87 руб. по состоянию на 01 января 2012 года в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр. В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отчетом об оценке от 22 декабря 2016 года № 2016-01/426, выполненным оценщиком ООО «Центр поддержки бизнеса», рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2012 года определена в размере 33 032 737 руб.
В ходе рассмотрения дела административный истец заявленные требования уточнил, просил суд на основании проведенной по делу судебной оценочной экспертизы установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2012г. в размере 33 574 000 руб. Заявил о возмещении понесенных по делу судебных расход в виде оплаты государственной пошлины при предъявлении административного иска в суд в сумме 2000 руб., а также расходов по оплате судебной экспертизы в сумме 70 000 руб. путем взыскания их в равных долях с административных ответчиков.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица Администрации г.Хабаровска, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного истца Тюгай В.С. уточненные исковые требования поддержал по вышеизложенным основаниям.
Представитель Правительства Хабаровского края Костина К.В. заявленные требования не признала, при этом, возражений по размеру рыночной стоимости земельного участка, определенной судебным экспертом не представила. Против возмещения понесенных административным истцом судебных расходов за счет административных ответчиков возражала по тем основаниям, что обращение административного истца в суд является реализацией им в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, а не нарушением его прав административными ответчиками.
Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление заявленные требования не признает по тем основаниям, что представленный административным истцом Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Указанное явилось основанием для вынесения Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 23.11.2016 года решения об отклонении заявления административного истца. 23.12.2016г. административный истец повторно обратился в Комиссию, представив Отчет об оценке от 08.09.2016г. № 2016-01/426, которым рыночная стоимость земельного участка была определена в размере 38 220 507 руб. Заявление было отклонено в связи с несоответствием Отчета требованиям федеральных стандартов оценки.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что с 25.02.2010г. АО «1470 управление материально-технического обеспечения» является собственником спорного земельного участка с разрешенным использованием - под здания и строения базы материально-технического снабжения.
На кадастровый учет земельный участок поставлен 16.12.2002г., относится к землям населенных пунктов.
Кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 04.01.2015г., составляет 53 822 803, 87 руб., определена по состоянию на 01.01.2012г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края».
Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).
В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Статьей 24.12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
В силу положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 1).
Являясь собственником земельного участка, земельный налог на который исчисляется исходя из кадастровой стоимости, административный истец имеет право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.
Из материалов дела следует, что решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 23.11.2016г. № 9 отклонено заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по основаниям несоответствия оформления и содержания Отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки от 08 сентября 2016 года, составленного оценщиком ООО «Центр поддержки бизнеса», требованиям к содержанию Отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом в суд также представлен указанный Отчет, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 33 032 737 руб., а также Положительное экспертное заключение № 77/040517/169 от 11.05.2017г. на указанный отчет, составленное экспертом Саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков Мазаевым И.В.
В связи с возражениями административных ответчиков в отношении достоверности Отчета об оценке земельного участка, возникшими вопросами, требующими специальных знаний в области оценочной деятельности, в целях проверки подготовленного оценщиком отчета на его соответствие законодательству об оценочной деятельности, а при установлении несоответствия, определении рыночной стоимости земельного участка, по ходатайству представителя административного истца назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр развития инвестиций».
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательство по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.
Судебным экспертом Отчет проверен на соответствие общим требованиям (Закон об оценочной деятельности, ФСО №№ 1, 2, 3), а также требованиям специального ФСО № 7 «Оценка недвижимости».
Из Заключения судебной экспертизы № 17-01.678 от 21.06.2017г. следует, что по отдельным пунктам в отчете имеются неточности в формулировках и неполное соответствие, отдельные требования нормативных актов не выполнены, нарушена методология определения затрат на замещения в соответствии со справочником Ко-инвест, в расчете отсутствует корректировка на местоположение, использовалась неподтвержденная информация, отсутствует достаточная информация для применения доходного подхода, в связи с чем итоговый результат не может быть признан в качестве достоверного. Часть используемой в отчете информации не является проверяемой, расчет стоимости объекта оценки выполнен с замечаниями и неточностями, что не обеспечивает достоверность отчета и оказывает существенное влияние на итоговый результат. Отчет не соответствует требованиям закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Допущены нарушения п. 8в, п. 8и ФСО №3, 14, 19, 22, 22б ФСО № 1, повлиявшие на итоговую рыночную стоимость объекта оценки.
Экспертом рыночная стоимость земельного участка определена в размере 33 574 000 руб.
При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход метод сравнения продаж, приведены обоснованные выводы отказа от затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.
Отобрано 5 объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по ценообразующим факторам.
Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из объявлений печатных изданий г. Хабаровска. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.
Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог и на основании всех характеристик произвел необходимые корректировки стоимости объектов-аналогов, привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.
Заключение эксперта подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, требованиям относимости, допустимости.
Проанализировав экспертное заключение, в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд признает заключение судебной оценочной экспертизы надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Поскольку в судебном заседании установлен иной размер рыночной стоимости земельного участка, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, является не достоверной и не может быть использована для установления размера кадастровой стоимости.
Установление рыночной стоимости спорного земельного участка возможно в размере, определенном в рамках судебной экспертизы, согласно заключению эксперта № 17-01.678 от 21.06.2017г., который составляет
33 574 000 руб.
Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Поскольку административное исковое заявление подано в суд 24 марта 2017 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости, внесены в государственный кадастр недвижимости 4 января 2015 года, установленная судом кадастровая стоимость действует с 01 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
При обращении в суд с административным иском административным истцом оплачена государственная пошлина в сумме 2000 руб., за проведение судебной экспертизы произведена оплата в сумме 70 000 руб.
Ссылаясь на статью 111 КАС РФ, согласно которой стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, административным истцом заявлено о возмещении понесенных судебных расходов за счет административных ответчиков.
Суд считает, что понесенные административным истцом по настоящему делу судебные расходы не подлежат возмещению за счет административных ответчиков по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что административный истец обратился в суд с заявленными требованиями в связи с отклонением его заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости Комиссией при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю в связи с предоставлением Отчета об оценке, не соответствующего по форме и содержанию требованиям законодательства об оценочной деятельности. Недостоверность представленного на Комиссию Отчета нашла свое подтверждение в судебном заседании.
Решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, которые не имеют противоположных с административным истцом юридических интересов, поскольку Правительство Хабаровского края, утверждая акт о государственной кадастровой оценке объектов капитального строительства в соответствии с действующим законодательством, а Управление Росреестра по Хабаровскому краю, внеся в Государственный кадастр недвижимости указанные сведения о кадастровой стоимости земельного участка, действовали в пределах своих полномочий.
Имеющиеся допустимые различия в методах кадастровой и рыночной оценки объекта недвижимости делают неизбежными определенные расхождения между результатами оценок, притом, что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.
Установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.
В настоящем деле отличие кадастровой стоимости от рыночной стоимости объекта недвижимости составляет 38 %, что не дает оснований для вывода о том, что установление кадастровой стоимости равной рыночной свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой оценки и о нарушении прав административного истца.
Необходимым условием принятия к рассмотрению административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, является в силу части 2 статьи 246 КАС РФ приложение к административному исковому заявлению отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку именно административный истец должен доказать основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости (часть 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248).
По результатам проведенной судебной экспертизы, назначенной по ходатайству административного истца, подтвердилась обоснованность сомнений против определенной в отчете рыночной стоимости спорного объекта, в связи с чем, судом при вынесении решения представленный административным истцом отчет оценщика во внимание не принят. Услуги по составлению экспертного заключения оказаны во исполнение обязанности административного истца по представлению доказательств в связи с реализацией права на уточнение кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ суд,
РЕШИЛ:
Административный иск акционерного общества «1470 управление материально-технического обеспечения» удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 46825, 24 кв.м, расположенного по адресу: < адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном 33 574 000 рублей, по состоянию на 1 января 2012 года на период с 01 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 24 марта 2017 года.
В возмещении судебных расходов акционерному обществу «1470 управление материально-технического обеспечения» отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 31 июля 2017 года
Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка