Решение Приморского краевого суда от 16 августа 2016 года №3а-80/2016

 
ПРИМОРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 16 августа 2016 года Дело N 3а-80/2016
 
Именем Российской Федерации
город Владивосток 16 августа 2016 года
Приморский краевой суд в составе
председательствующего судьи Зайцевой О.А.
при секретаре Чондановой Л.Н.,
с участием представителя ООО «ВЭБ» ФИО11,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «ВЭБ» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю, Администрации Приморского края, заинтересованное лицо Администрация Артемовского городского округа об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости
у с т а н о в и л:
ООО «ВЭБ» обратилось в суд с административным исковым заявлением к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю, указав в обоснование заявленных требований, что ООО «ВЭБ» является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 5900 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: предприятия общественного питания, транспортные агентства по предоставлению сервисных услуг, адрес (местоположение) объекта: < адрес>. Данный участок сформирован и поставлен на кадастровый учёт 8 апреля 2013 года, его кадастровая стоимость определена в размере ... рублей. Указанная кадастровая стоимость спорного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права Общества, поскольку согласно договора аренды, ставка арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка. В соответствии с Отчётом №, подготовленным оценщиком ООО ФИО13 ФИО12, рыночная стоимость указанного земельного участка составила ... рублей. Так же, данная оценка подтверждается экспертным заключением. В рамках соблюдения досудебного порядка урегулирования спора Общество обратилось с заявлением в Управление Росреестра по Приморскому краю о пересмотре кадастровой стоимости, в чём было отказано по причине отсутствия полномочий у Комиссии. Просит суд определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5900 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: предприятия общественного питания, транспортные агентства по предоставлению сервисных услуг, адрес (местоположение) объекта: < адрес>, равной его рыночной стоимости в размере ... рублей; обязать ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере ... рублей.
До рассмотрения дела по существу, суд привлёк к участию в деле в качестве административного соответчика Администрацию Приморского края, в качестве заинтересованного лица Администрацию Артемовского городского округа.
В судебном заседании представитель ООО «ВЭБ» поддержала заявленные требования в полном объеме по основаниям и доводам, изложенным в административном иске. По существу пояснила, что кадастровая стоимость спорного земельного участка, сведения о котором внесены в Государственный кадастр недвижимости существенно превышает рыночную стоимость земельного участка, установленную на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, что затрагивает права и обязанности ООО «ВЭБ», являющегося плательщиком арендной платы в отношении данного земельного участка. Так, несоответствие кадастровой стоимости данного земельного участка, определённой в Государственном кадастре недвижимости в размере ... рублей, величине рыночной стоимости земельного участка, определённой в Отчёте № от 9 сентября 2015 года в размере ... рублей, нарушает права и законные интересы Общества, являющегося плательщиком арендной платы в отношении спорного земельного участка. Настаивала на установлении рыночной стоимости спорного земельного участка, определённой в Отчете, предоставленном Обществом при подаче иска.
Представители ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» филиал по Приморскому краю, Администрации Приморского края, Администрации Артемовского городского округа в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд в известность не поставили.
Представитель Администрации Приморского края ранее представил письменный отзыв, в котором не согласился с рыночной стоимостью земельного участка, определённой в Отчёте № от 9 сентября 2015 года, указав, что оценщиком некорректно выполнены расчёты сравнительным подходом, а приведённые объекты-аналоги не сопоставимы с объектом оценки по основным характеристикам: площади, невозможности идентификации земельных участков ввиду отсутствия ссылки на их кадастровые номера, а по одному из объектов-аналогов отсутствует информация в интернете, в связи с чем, определённая в Отчёте рыночная стоимость земельного участка не может считаться достоверно подтверждённой. Представитель Администрации Артемовского городского округа ранее представил письменный отзыв, в котором указал, что не возражает против установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, согласно отчёта, изготовленного на дату оценки - 8 апреля 2013 года.
Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, давая оценку всем собранным по делу доказательствам в их совокупности, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В судебном заседании установлено, что постановлением Администрации Приморского края от 30 декабря 2010 года N 437-па «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель кадастровых кварталов населенных пунктов Приморского края; группы видов разрешенного использования земельных участков; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов Приморского края; средний уровень кадастровой стоимости 1 кв. м земель населенных пунктов в разрезе муниципальных районов (городских округов) Приморского края.
Обращаясь в суд с вышеназванным административным иском, ООО «ВЭБ» указало на несоответствие определённой в установленном порядке и внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка, находящегося у него на праве аренды, его рыночной стоимости, что нашло своё подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка существенно ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении прав Общества, которое является плательщиком арендной платы, размер которой определяется исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2. статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно материалам дела, ООО «ВЭБ» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: предприятия общественного питания, транспортные агентства по предоставлению услуг, площадь 5900 кв.м., местоположение: < адрес>, что подтверждается договором аренды земельного участка №, заключенного 2 августа 2013 года между Администрацией Артемовского городского округа («Арендодатель») и ООО «ВЭБ» («Арендатор»), а также актом приема-передачи земельного участка от 31 июля 2013 года.
Согласно пункту 3.1. данного договора аренды, за указанный в пункте 1 настоящего Договора Участок Арендатору устанавливается ставка арендной платы «0, 75%» по виду разрешенного использования земельного участка за текущий период срока аренды, что составляет: ... рубль с 31.07.2013 по 31.12.2013, ... рублей ежегодно в 2014-2015 году, ... рубля - 2016 год, согласно прилагаемому расчету, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора.
Из расчёта арендной платы, указанного в Приложении № 3 к договору аренды земельного участка № от 2 августа 2013 года, следует, что сумма арендной платы рассчитана исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
В рассматриваемом случае согласно упомянутому выше договору аренды земельного участка, арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Следовательно, затронуты права и законные интересы административного истца как арендатора земельного участка.
Как следует из кадастрового паспорта земельного участка и кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданных Филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Приморскому краю 8 апреля 2013 года и 21 ноября 2014 года соответственно, в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 5900 кв.м., местоположение: < адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: предприятия общественного питания, транспортные агентства по предоставлению сервисных услуг, установлена кадастровая стоимость в размере ... рублей, которая установлена, утверждена и внесена в реестр объектов недвижимости 8 апреля 2013 года на основании Постановления Администрации Приморского края от 30 декабря 2010 года N 437-па «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края».
9 декабря 2015 года Общество обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, которое было отклонено уведомлением от 14 декабря 2015 года.
В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.
Согласно абзацам 5 и 6 части 16 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагаются отчет об оценке объекта оценки и положительное экспертное заключение о соответствии этого отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также требованиям стандартов и правил оценочной деятельности, выполненное саморегулируемой организацией оценщиков.
Так, в обоснование заявленных требований ООО «ВЭБ» представлен Отчёт №, составленный оценщиком ООО ФИО13 ФИО12 9 сентября 2015 года, из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 5900 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: предприятия общественного питания, транспортные агентства по предоставлению сервисных услуг, адрес (местоположение) объекта: < адрес>, по состоянию на 8 апреля 2013 года составляет ... рублей.
Согласно выводам эксперта Общероссийской общественной организации ФИО14 ФИО15, данных в экспертном заключении № от 14 сентября 2015 года, Отчёт № от 9 сентября 2015 года об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, подготовленный оценщиком ФИО12 соответствует: требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки (ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3 и ФСО-7 для оценки недвижимости), ССО-РОО 2010, заданию на оценку; выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, можно признать обоснованными.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В судебном заседании, с целью предоставления дополнительных доказательств, подтверждающих рыночную стоимость спорного земельного участка, представителем административного истца заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы по оценке рыночной стоимости спорного земельного участка.
Определением Приморского краевого суда от 27 апреля 2016 года по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО ФИО17, на разрешение которой поставлены следующие вопросы: соответствует ли Отчёт №, составленный ООО ФИО13 9 сентября 2015 года о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки; какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №.
Как следует из заключения эксперта № от 30 июня 2016 года, составленного экспертом ООО ФИО19 ФИО20, Отчёт об оценке № от 9 сентября 2015 года, выполненный ООО «ФИО13 соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки; величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 8 апреля 2013 года составляет ... рублей.
Суд, оценивая заключения эксперта № от 30 июня 2016 года, составленное по определению суда экспертом ООО ФИО19 ФИО20, в совокупности с представленными при подачи административного иска Отчётом № от 9 сентября 2015 года, выполненным оценщиком ООО ФИО13 ФИО12, и экспертным заключением №, составленным Общероссийской общественной организацией ФИО14 14 сентября 2015 года, приходит к выводу о том, что содержащиеся в заключении эксперта сведения соответствуют действительности и признает его достоверным доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.
Указанное заключение выполнено экспертом ООО ФИО19 ФИО20, имеющей необходимое образование, специальность, стаж экспертной работы, обладающей правом на проведение подобного рода исследования, в связи с чем, являющейся наиболее квалифицированным специалистом в области оценочной деятельности, эксперт предупреждена об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса РФ, указанное заключение отвечает признакам относимости, допустимости доказательств, предусмотренных статьей 84 КАС РФ, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Так, экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, и по результатам анализа определены ценнообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного земельного участка. Проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в Заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтённых экспертом при расчёте итоговой величины рыночной стоимости названного объекта недвижимости. Также, в Заключении объясняется выбор сравнительного подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки и приводится обоснование отказа от применения доходного и затратного подходов. В Заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате её подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчёты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.
В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ, содержащимися в пункте 24 постановления от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», применительно к положениям статьи 45 КАС РФ суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Доказательств, которые опровергали бы установленную, в рамках судебной экспертизы от 30 июня 2016 года (Заключение №) величину рыночной стоимости земельного участка, лицами участвующим в деле не представлено.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ООО «ВЭБ» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере, установленном в рамках проведённой судебной экспертизы, ... рублей.
Одновременно, суд не находит оснований для удовлетворения требований административного истца о возложении на ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю обязанности внести в Государственный кадастр недвижимости соответствующие сведения об изменении кадастровой стоимости названного объекта недвижимости, поскольку согласно положениям статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности соответствующая обязанность у органа кадастрового учёта возникает в силу закона при установлении такой стоимости судом. Соответственно, на момент рассмотрения дела в суде основания для удовлетворения указанного требования отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 178, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, Приморский краевой суд
решил:
административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «ВЭБ» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю, Администрации Приморского края, заинтересованное лицо Администрация Артемовского городского округа об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости - удовлетворить в части.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 5900 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: предприятия общественного питания, транспортные агентства по предоставлению сервисных услуг, адрес (местоположение) объекта: < адрес>, равной его рыночной стоимости в размере ... рублей по состоянию на 8 апреля 2013 года, на период с 1 января 2015 года до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи административного искового заявления считать 9 декабря 2015 года.
В удовлетворении административных исковых требований о возложении обязанности внести сведения о кадастровой стоимость земельного участка в Государственный кадастр недвижимости, ООО «ВЭБ» отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Приморского краевого суда через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Приморского краевого суда О.А.Зайцева



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка