Решение Воронежского областного суда от 31 января 2018 года №3А-800/2017, 3А-73/2018

ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 31 января 2018 года Дело N 3А-73/2018
Воронежский областной суд в составе председательствующего судьи Лесничевской Е.В.,
при секретаре Симоновой В.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению
ФИО2 к правительству <адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ДД.ММ.ГГГГ административный истец обратился в суд с названным выше административным иском, указывая, что она является арендатором земельного участка с кадастровым номером N площадью 829, расположенного по адресу: <адрес>, категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для торговых целей, что подтверждается договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.
Кадастровая стоимость земельного участка, установленная по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет 4 280 367,41 руб.
Ссылаясь на то, что в настоящее время административный истец как арендатор земельного участка обязан уплачивать арендную плату исходя из размера его кадастровой стоимости, установленной постановлением правительства <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов <адрес>", которая значительно превышает размер его рыночной стоимости на указанную дату, административный истец просит установить в отношении указанного земельного участка кадастровую стоимость, равную его рыночной стоимости, установленной в отчете оценщика в размере 715 000 рублей.
В качестве заинтересованного лица по делу указана администрация Аннинского городского поселения Аннинского муниципального района <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ административный иск был принят к производству Воронежского областного суда и по нему возбуждено административное дело; к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по <адрес> и администрация Аннинского муниципального района.
Определением Воронежского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по настоящему делу была назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости, производство по делу приостановлено.
ДД.ММ.ГГГГ в адрес суда поступило заключение эксперта N от ДД.ММ.ГГГГ о чем извещены лица, участвующие в деле.
Административный истец, представители административных ответчиков и заинтересованных лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом и в установленном порядке); административный истец письменно просит о рассмотрении дела в его отсутствие; иные лица о причинах неявки не сообщили, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались; возражений по существу заявленных требований, заключения судебной экспертизы, доказательств наличия иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости не представлено, ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено.
Учитывая изложенное, суд в силу части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.
Представитель заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по <адрес> в ранее поданных письменных пояснениях при разрешении требований полагается на усмотрение суда (л.д. 85-87).
Исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно ч. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (ч. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка.
Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи названного заявления может быть, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Таким образом, действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
Как следует из материалов административного дела, административному истцу на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером N площадью 829, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для торговых целей (л.д. 10-17).
При изложенных обстоятельствах, суд усматривает наличие у административного истца заинтересованности в оспаривании результатов кадастровой оценки принадлежавшего ему на праве аренды земельного участка, поскольку они затрагивают его права и обязанности как лица, уплачивающего арендные платежи, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов утверждены постановлением правительства <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов <адрес>".
Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная указанным нормативным актом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет 4 280 367,41 руб. и внесена в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 18).
Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату (абзац 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Таким образом, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка была установлена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, постольку датой, по состоянию на которую определяется его рыночная стоимость, следует считать именно эту дату.
В ходе рассмотрения настоящего дела на основании определения суда от ДД.ММ.ГГГГ была проведена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Согласно заключению эксперта ФБУ "Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России" N от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 854 470 руб.
Оценивая заключение судебной экспертизы применительно к положениям статей 61, 82 и 84 КАС РФ, суд учитывает, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности. При этом исходит из того, что заключение эксперта от ДД.ММ.ГГГГ N основано на результатах достаточно подробного анализа рынка, содержит соответствующее обоснование выбранного экспертом метода исследования, описание исследуемого объекта и объектов-аналогов, экспертом применены корректировки и другие необходимые сведения. Указанное экспертное заключение соответствует положениям статьи 82 КАС РФ, требованиям, предъявляемым к отчету об оценки недвижимого имущества законодательством об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Эксперт, составивший заключение, имеет соответствующее характеру экспертизы образование, специальность, длительный стаж экспертной работы и занимаемую должность. Ему разъяснены права и обязанности, предусмотренные статьей 49 КАС РФ, в установленном порядке он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Данных о том, что экспертное заключение содержит недостоверные сведения, выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам, так же как и подтверждений необъективности проведенного исследования и пристрастности эксперта, суду не представлено.
Участвующие в деле лица заключение судебной экспертизы не оспаривали, с ходатайством о проведении повторной либо дополнительной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости земельного участка не обращались.
Каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, административными ответчиками в материалы дела не представлено, об их наличии суду не заявлялось.
Суд считает возможным принять названное экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства определения рыночной стоимости объекта недвижимости, в то время как представленный административным истцом отчет ООО "Эксперт" N от ДД.ММ.ГГГГ вызвал у суда сомнения в его обоснованности и достоверности определения рыночной стоимости объекта оценки по причине наличия существенной разницы между определенной оценщиком рыночной стоимостью в размере 715 000 руб. и кадастровой стоимостью, установленной в размере 4 280 367,41 руб.
В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28) разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Таким образом, суд считает возможным установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость), определенной заключением судебного эксперта N от ДД.ММ.ГГГГ
Согласно абзацу 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению суда новые сведения применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
При этом по смыслу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности кадастровая стоимость равной рыночной устанавливается по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона.
Таким образом, суд приходит к выводу, что заявление об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка, принадлежащего административному истцу на праве собственности, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, поданное в суд ДД.ММ.ГГГГ, подлежит удовлетворению.
Разрешая заявление ФГБУ "Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" о возмещении расходов на проведение судебной экспертизы в размере <данные изъяты> рублей суд исходит из следующего.
В силу части 5 статьи 247, 248 КАС РФ обязанность доказывания в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, лежит на административном истце. В этой связи при вынесении определения о назначении по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного земельного участка суд возложил обязанность по оплате ее проведения на административного истца.
Определение суда вступило в законную силу, однако в части оплаты расходов на проведение экспертизы остается неисполненным.
Принимая во внимание изложенное, а также учитывая правовую позицию Конституционного Суда РФ о невозможности возложения на административного истца некомпенсируемого бремени несения судебных расходов при установленном судом значительном превышении кадастровой оценки над рыночной стоимостью, а также исходя из содержания части 1 статьи 111 и части 1 статьи 114 КАС РФ в их совокупности, суд полагает возможным взыскать расходы за производство судебной экспертизы с административного ответчика в лице правительства Воронежской области.
При этом суд принимает во внимание, что ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость спорного объекта значительно (на 57%) превышает его рыночную стоимость, что может, по мнению Конституционного Суда РФ, свидетельствовать о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.
Суд учитывает при этом, что с точки зрения профессиональных стандартов разумный и допустимый диапазон отклонений между кадастровой и рыночной стоимостью в настоящее время не установлен. Между тем, из содержания пункта 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N следует, что в досудебной практике оспаривания кадастровой стоимости разумным и допустимым признается диапазон отклонений между кадастровой и рыночной стоимостью не более чем на тридцать процентов.
Суд учитывает также, что понесенные административным истцом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи административного иска.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 829, расположенного по адресу: <адрес>, категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для торговых целей, определенную по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в размере 1 854 470 (один миллион восемьсот пятьдесят четыре тысячи четыреста семьдесят) рублей на период с ДД.ММ.ГГГГ и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости.
Датой подачи заявления считать ДД.ММ.ГГГГ.
Взыскать с правительства <адрес> в пользу ФГБУ "Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" расходы по оплате судебной экспертизы в сумме <данные изъяты> рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию судебной коллегии по административным делам Воронежского областного суда в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.
Председательствующий Е.В. Лесничевская
Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка