Решение Ростовского областного суда от 28 февраля 2018 года №3А-799/2017, 3А-27/2018

 
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 28 февраля 2018 года Дело N 3А-27/2018
Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,
при секретаре Борозненко Л.Р.,
с участием:
представителя административного истца ООО "МонтажЖилСтрой" Жоровой К.В.,
представителя административного ответчика Правительства Ростовской области Атояна С.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ООО "МонтажЖилСтрой" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
ООО "МонтажЖилСтрой" (далее также Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости находящегося в его собственности земельного участка, расположенного по адресу: ..., полагая, что кадастровая стоимость земельного участка превышает рыночную стоимость и это приводит к необоснованному увеличению земельного налога.
После уточнения требований в порядке ст. 46 КАС РФ Общество просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 7 февраля 2017 года в размере, определенном по заключению судебной экспертизы, - 13 718 000 рублей.
К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области, Администрация г. Таганрога.
В судебном заседании представитель административного истца Жорова К.В. поддержала требования в указанной редакции.
Представитель Правительства Ростовской области Атоян С.Р., не оспаривая право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости объекта, заявил о несогласии с размерами рыночной стоимости, указанными как в отчете об оценке, так и в заключении судебной оценочной экспертизы.
Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание также не явились.
Управление Росреестра по Ростовской области в письменных возражениях указало на несогласие с привлечением к участию в деле в качестве административного ответчика, просило о рассмотрении дела в отсутствие представителей Управления.
Другие лица, участвующие в деле, чьи представители не явились в суд, отзывы, ходатайства не представили.
Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, принимая во внимание наличие в деле доказательств их надлежащего извещения и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии со ст. 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.
Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации).
Постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в границах городских округов Ростовской области, по состоянию на 1 января 2014 года.
В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия). Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.
В качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости статьей 24.18 Федерального закона предусматривается, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных ст. 24.19 упомянутого Федерального закона.
Судом установлено, что ООО "МонтажЖилСтрой" является собственником земельного участка площадью 6 475 кв.метров с кадастровым номером ..., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - среднеэтажная жилая застройка, расположенного по адресу: ....
Кадастровая стоимость земельного участка определена в порядке, установленном ст. 24.19 Федерального закона N 135-ФЗ, по состоянию на 7 февраля 2017 года, в размере 20 939 761,50 рублей.
Общество, являясь плательщиком земельного налога, имеет заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.
В обоснование первоначально заявленных требований административным истцом был представлен отчет об оценке от 29 июня 2017 года N 196/06-2017, составленный оценщиком ООО "Альфа-Эксперт" ... Согласно выводам оценщика рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 7 февраля 2017 года составляла 11 072 250 рублей (из расчета 1 710 рублей за кв.метр).
На отчет представлено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации Ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков" от 30 июня 2017 года.
27 сентября 2017 года Общество обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области. Решением Комиссии от 9 октября 2017 года заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по отчету об оценке отклонено со ссылкой на несоответствие отчета требованиям ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.
Положительное заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчет об оценке, как и другие доказательства, не имеют для суда заранее установленной силы, в связи с чем, с целью проверки сведений о рыночной стоимости объекта и проверки обоснованности поступивших возражений Правительства Ростовской области, судом была назначена судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению судебной экспертизы от 9 февраля 2018 года N 0489900837, выполненной экспертом Союза "Торгово-промышленная палата Ростовской области" ...., рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 7 февраля 2017 года с учетом его индивидуальных особенностей составляла 13 718 000 рублей.
По подсчетам эксперта, сделанным в результате корректировок цен объектов-аналогов, предлагавшихся к продаже в соответствующий период, рыночная стоимость одного квадратного метра земельного участка составляла 2 417,28 рублей, что соответствует сложившемуся уровню цен на сопоставимые земельные участки из соответствующего сегмента в г. Таганроге.
При умножении указанной величины на площадь земельного участка (6 475 кв.метров) рыночная стоимость объекта равна 15 561 914,41 рублей. Вместе с тем, судебным экспертом установлено, что часть земельного участка (около 800 кв.метров) фактически не может быть использована в соответствии с его целевым назначением по причине прохождения по участку городской наземной теплотрассы, охранная зона которой составляет 6 метров. Изложенное послужило основанием для уменьшения исчисленной по общим правилам рыночной цены на 1 934 000 рублей (пропорционально стоимости части участка, использование которой невозможно).
Сведения о площади объекта, занятой теплотрассой и её охранной зоной, определенные судебным экспертом на основании представленных для исследования материалов, данных из публичной кадастровой карты и с учетом положений СНиП, приведенных в заключении, проверены экспертом с выездом на место, что подтверждено фототаблицами, представленными в заключении, и пояснениями эксперта ...., допрошенного в судебном заседании.
Проанализировав имеющиеся доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Эти выводы, по сравнению с выводами, изложенными в отчете об оценке, суд признает более убедительными и аргументированными.
Заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Оно содержит описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответ на поставленный судом вопрос. Рыночная стоимость в заключении судебной оценочной экспертизы определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал объекты, характеристики которых приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам объяснены экспертом.
Допущения по признакам объектов, сведения о которых отсутствуют в текстах объявлений (в том числе о виде использования участков-аналогов), сделаны экспертом корректно. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.
Возражения представителя Правительства Ростовской области по заключению судебной экспертизы не содержат указания на нарушения, которые позволили бы обоснованно поставить под сомнение правильность выводов судебного эксперта о размере рыночной стоимости земельного участка на соответствующую дату.
По всем возникшим вопросам экспертом .... в ходе судебного разбирательства даны мотивированные пояснения.
С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенный в заключении судебной экспертизы, и удовлетворяет требование административного истца об установлении кадастровой стоимости равной этому размеру.
Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный реестр недвижимости в силу ст. 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в п. 25 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", следует, что поскольку Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, датой подачи ими заявления об оспаривании кадастровой стоимости считается дата обращения в Комиссию.
Датой обращения Общества с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости надлежит считать 27 сентября 2017 года.
Удовлетворение требований административного истца сводится к реализации в судебном порядке права Общества на установление кадастровой стоимости объекта в размере рыночной стоимости, определенной с учетом его индивидуальных особенностей (в том числе непригодности части объекта для использования, которая не может быть учтена при проведении массовой оценки). Неправомерность действий или решений административных ответчиков при утверждении результатов определения кадастровой стоимости, определенной путем массовой оценки объектов, судом в рамках настоящего дела не устанавливалась. Разница между кадастровой стоимостью объекта и экономически обоснованной рыночной стоимостью составляет 34% и не дает достаточных оснований для вывода о том, что при утверждении результатов государственной кадастровой оценки были допущены существенные методологические ошибки. Административные ответчики не оспаривали право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости. Первичные возражения правительства области относительно размера рыночной стоимости, указанного в отчете об оценке, для проверки которых судом была назначена судебная экспертиза, являлись обоснованными.
С учетом этого судебные расходы в полном объеме возлагаются на административного истца.
Союз "Торгово-промышленная палата Ростовской области" представил в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 40 000 рублей.
Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Указанная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца в пользу экспертной организации.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 6 475 кв.метров, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - среднеэтажная жилая застройка, расположенного по адресу: ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 7 февраля 2017 года в размере 13 718 000 рублей.
Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка считать 27 сентября 2017 года.
Судебные расходы возложить на административного истца.
Взыскать с ООО "МонтажЖилСтрой" в пользу Союза "Торгово-промышленная палата Ростовской области" оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 40 000 рублей.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья О.А.Руднева
Решение в окончательной форме принято 28 февраля 2018 года
Судья О.А.Руднева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка