Решение Нижегородского областного суда от 28 января 2019 года №3а-795/2018, 3а-80/2019

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 28 января 2019 года Дело N 3а-80/2019
Именем Российской Федерации
г. Нижний Новгород 28 января 2019 года
Нижегородский областной суд в составе председательствующего судьи Гущевой Н.В.,
при секретаре судебного заседания Гордеевой Ю.А.,
в отсутствие лиц, участвующих в дел, извещенных надлежащим образом,
с участием представителя административного лица ООО "Радуга" - Зинковской О.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Радуга" об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий в размере их рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Радуга" (далее - ООО "Радуга", Общество) обратилось в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объектов недвижимости, которые принадлежат ему на праве собственности, а именно:
- нежилого здания (здание производственного корпуса), с кадастровым номером N, этажность - 2, общей площадью 2755,3 кв.м., расположенного по адресу<адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 7 764 000 (семь миллионов семьсот шестьдесят четыре тысячи) рублей по состоянию на 11.03.2014 г.;
- нежилого здания (склад материальный), с кадастровым номером N, этажность - 1, общей площадью 802,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1 695 000 (один миллионов шестьсот девяносто пять тысяч) рублей по состоянию на 11.03.2014 г.;
- нежилого здания (трансформаторная подстанция), с кадастровым номером N, этажность - 2, общей площадью 36,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 196 000 (сто девяносто шесть тысяч) рублей по состоянию на 22.04.2014 г.;
- нежилого здания (проходная), с кадастровым номером N этажность - 1, общей площадью 45,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 101 000 (сто одна тысяча) рублей по состоянию на 18.04.2014 г.
Право собственности подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии N от 17.01.2003 г., серии N от 18.10.2007 г., серии N от 20.05.2014 г. и серии N от 20.05.2014 г., а также выписками из Единого государственного реестра недвижимости N, N, N и Nот 27.11.2018 г.
Кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости, определенная на основании Постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N 331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области", составляет:
- для нежилого здания с кадастровым номером N - 21 019 632,64 рублей;
- для нежилого здания с кадастровым номером N - 6 119 060,48 рублей;
- для нежилого здания с кадастровым номером N - 248 698,90 рублей;
- для нежилого здания с кадастровым номером N - 344 821,76 рублей.
Заявленный размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости подтвержден отчетом об оценке N от 06.08.2018 г., составленными ООО "Инновационная внедренческая компания "Время", согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 11 марта 2014 г. составила 7 764 000 рублей; стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 11 марта 2014 г. составила 1 695 000 рублей; стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 22 апреля 2014 г. 196 000 рублей; стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 18 апреля 2014 г. составила 101 000 рублей.
28.08.2018 г. административный истец обратился с заявлениями в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения рыночной стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области. Однако решением Комиссии N от 12.09.2018 г. заявление ООО "Радуга" было отклонено.
Ссылаясь на положения ст.375 Налогового кодекса РФ, ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ООО "Радуга" считает, что значительное превышение кадастровой стоимости объектов недвижимости по сравнению с их рыночной стоимостью, существенно нарушают права Общества, как собственника этих объектов недвижимости и плательщика налога на имущество организаций с недвижимости.
Правительство Нижегородской области представило отзыв, в котором указало, что Постановлением Правительства Нижегородской области "Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области" от 07.06.2012 года N 331 утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011 г.
Полномочия Правительства Нижегородской области по изданию постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 г. N 331 определены Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент принятия постановления Правительств Нижегородской области от 07.06.2012 г. N 331.
Таким образом, результаты кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (л.д.210-215).
Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" представило в суд отзыв, в котором указывает, что учреждение определяет кадастровую стоимость лишь вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик. Указывает, что Учреждение не является ни органом, утверждающим результаты определения кадастровой стоимости, ни государственным органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке.
Просит рассмотреть дело в отсутствие представителя, с учетом позиции, отраженной в настоящем отзыве (л.д.216-220).
В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 КАС РФ. Просили рассмотреть дело в отсутствие их представителей, согласно представленным позициям по делу.
Учитывая требования ст.150 КАС РФ, положения ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.
Обсудив доводы административного искового заявления, позиции административного ответчика и заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.
В силу ч.1 ст.4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Статьей 11 Гражданского кодекса РФ предусмотрена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса РФ, а также иными способами, предусмотренными в законе.
Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.
В силу требований ст.62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.
В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.
На основании ст.373 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со ст.374 настоящего Кодекса.
В соответствии с п.2 ст.375 и п.2 ст.378 Налогового кодекса РФ, статьями 11, 12, 24.18 названного Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ законодатель, при введении государственной кадастровой оценки объекта оценки для целей налогообложения, предусматривает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости.
В соответствии со ст.24.11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.
В силу ст.24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.
Согласно ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В соответствии с указанной нормой, юридические лица могут обратиться в суд только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.
В соответствии со ст.24.19 вышеназванного Закона при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Как установлено ст.24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 г. N 331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков)" результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), вошедших в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 5 июня 2011 года, согласно приложению 1 к настоящему постановлению.
Из материалов дела следует, что ООО "Радуга" обладает на праве собственности объектами недвижимости, а именно:
- нежилым зданием, назначение: здание производственного корпуса, с кадастровым номером N, этажность - 2, общей площадью 2755,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 7 764 000 (семь миллионов семьсот шестьдесят четыре тысячи) рублей по состоянию на 11.03.2014 г.;
- нежилым зданием, назначение: склад материальный, с кадастровым номером N, этажность - 1, общей площадью 802,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1 695 000 (один миллионов шестьсот девяносто пять тысяч) рублей по состоянию на 11.03.2014 г.;
- нежилым зданием, назначение: трансформаторная подстанция, с кадастровым номером N, этажность - 2, общей площадью 36,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 196 000 (сто девяносто шесть тысяч) рублей по состоянию на 22.04.2014 г.;
- нежилым зданием, назначение: склад материальный, с кадастровым номером N, этажность - 1, общей площадью 45,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 101 000 (сто одна тысяча) рублей по состоянию на 18.04.2014 г.
Права собственности подтверждаются свидетельствами о государственной регистрации права серии N от 17.01.2003 г., серии N от 18.10.2007 г., серии N от 20.05.2014 г. и серии N от 20.05.2014 г., выписками из Единого государственного реестра недвижимости N, N, N и Nот 27.11.2018 г., а также копией договора купли-продажи на основе аренды N Ф-67-93 от 11.01.1993 г., копией перечня объектов, включенных в выкуп и свидетельством о собственности на приватизированное имущество (л.д.19-30, 31-43, 44-47).
В силу ст.373 НК РФ налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со ст.374 настоящего Кодекса, согласно которой объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 настоящего Кодекса.
Следовательно, ООО "Радуга", права и обязанности которого как плательщика налога на имущество организаций затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости, на основании которой определяется налоговая база по данному виду налога на принадлежащие ему нежилые здания и помещения, является в силу положений ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" надлежащим административным истцом, имеющим право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости принадлежащих ему нежилых зданий и помещений.
Материалами дела подтверждается, что Общество 11.10.2018 г. обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости вышеуказанных нежилых зданий и помещений по основанию установления в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости с предоставлением всех необходимых для этого документов. Указанное заявление Общества решением Комиссии N от 25.10.2018 г. было отклонено.
Данные обстоятельства свидетельствуют о соблюдении административным истцом установленного ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обязательного для юридических лиц досудебного порядка урегулирования настоящего спора (п.9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").
Приходя к выводу о наличии правовых оснований для рассмотрения административного искового заявления ООО "Радуга" по существу, суд полагает необходимым восстановить предусмотренный ч.3 ст.245 КАС РФ, частью десятой ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, поскольку усматривает для этого наличие уважительных причин, обусловленных введением на территории Нижегородской области нового порядка исчисления налоговой базы по налогу на имущество организаций (исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости), сроками уплаты налога на имущество организаций.
Суд принимает во внимание и то обстоятельство, что Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 360-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" изменена предусмотренная статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" периодичность проведения государственной кадастровой оценки, а именно, исключены положения о том, что она подлежит проведению не реже чем один раз в течение пяти лет. Вместе с тем, как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", указанный пятилетний срок обусловлен исключительно закрепленной законом периодичностью проведения государственной кадастровой оценки, в отношении которой с 15 июля 2016 года требования о ее проведении не реже чем один раз в течение пяти лет отсутствуют.
Как следует из представленной информации ФГБУ "ФКП Росреестра", объекты недвижимости с кадастровыми номерами N и N, внесены в реестр объектов недвижимости 11.03.2014, как ранее учтенные.
Объект недвижимости с кадастровым номером N поставлен на государственный кадастровый учет в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) 22.04.2014.
Объект недвижимости с кадастровым номером N поставлен на государственный кадастровый учет в ЕГРН 18.04.2014.
Кадастровая стоимость объектов капитального строительства с кадастровыми номерами N, N, N и N определена в соответствии с п.2.1 Порядка, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011 N 113 "Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлён государственный кадастровый учёт ранее не учтённых объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости" на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных Постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 N 331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области", согласно которому кадастровая стоимость здания определяется путем умножения среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости объектов недвижимости соответствующего назначения по кадастровому кварталу, в котором расположено здание, на, его площадь.
Учитывая вышеизложенное, кадастровая стоимость объектов капитального строительства с кадастровыми номерами N, N, N, N составляет на сегодняшний день 21 019 632,64 рублей, 6 119 060,48 рублей, 248 698,90 рублей и 344 821,76 рублей, соответственно. Ошибок, опечаток, допущенных при определении кадастровой стоимости органом регистрации прав, не выявлено.
Изменения кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости в ЕГРН по настоящее время не вносились (л.д.201-204).
Из вышеуказанного следует, что юридически значимой датой, на которую в рамках настоящего дела подлежит установлению рыночная стоимость объектов капитального строительства: для нежилых зданий с кадастровыми номерами N и N является 11 марта 2014 года; для нежилого здания с кадастровым номером N является 22 апреля 2014 года; для нежилого здания с кадастровым номером N является 18 апреля 2014 года.
Согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости (статья 3).
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет). Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, ООО "Радуга" представило в суд отчет об оценке N от 06.08.2018 г., выполненный оценщиком ООО "Инновационная внедренческая компания "Время" ФИО5, в соответствии с которым рыночная стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 11.03.2014 г. составляет 7 764 000 (семь миллионов семьсот шестьдесят четыре тысячи) рублей; стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 11.03.2014 г. составляет 1 695 000 (один миллион шестьсот девяносто пять тысяч) рублей; стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 22.04.2014 г. составляет 169 000 (сто шестьдесят девять тысяч) рублей; стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 18.04.2014 г. составляет 101 000 (сто одна тысяча) рублей; (л.д.49-162).
Судом установлено, что представленный Обществом отчет об оценке N от 06.08.2018 г. соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. от 08.06.2015 г. N145-ФЗ) в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 N 297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 N 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 N 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 N 611, содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке.
Выводы оценщика, отвечающего требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщику, являющимся членом Некоммерческого партнерства "Сообщество специалистов-оценщиков "СМАО", имеющим соответствующие дипломы и свидетельства, необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховавшего гражданскую ответственность, сделаны на основе метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, метода сравнительной единицы в рамках затратного подхода и метода прямой капитализации в рамках доходного подхода, применение которых и аргументированное суждение оценщика об отказе при определении стоимости объекта оценки от иных методов в рамках используемых подходов, суд находит обоснованным, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка (неспециализированная недвижимость производственно-складского назначения), сопоставимы с ними по ценообразующим факторам.
При расчете стоимости спорных нежилых зданий методом сравнительной единицы в рамках затратного подхода, оценщиком были определены и учтены затраты на воспроизводство или замещение оцениваемого здания, рассчитаны базовые затраты на создание, применен индекс перерасчета (по формулам на стр.62 - л.д.78 оборот), применены корректирующие поправки, рассчитан коэффициент прибыли девелопера на основании Справочника оценщика недвижимости, г. Нижний Новгород, Том 2, 2014 г., также представлены результаты исследования экспертных мнений (табл.19 на стр.63 - л.д.79).
Также определены все виды износа и устареваний. Физический износ определен методом срока жизни объекта по формуле, представленной в табл.21 на стр.66 (л.д.80 оборот), рассчитано функциональное и экономическое (внешнее)устаревание - источник информации - сайт http//srosovet.ru/content/editor/Gover-SV dissertacia.pdf и рассчитаны затраты на создание объекта оценки с учетом износа и устареваний (табл.23 на стр.69 - л.д.82).
Расчет стоимости объектов недвижимости в рамках затратного подхода подробно изложен в разделе 6 Отчета на стр.61-69 Отчета (л.д. 78-82 оборот).
При расчете стоимости объектов оценки методом сравнения продаж в рамках сравнительного метода, Оценщиком были выбраны 3 объекта-аналога и применены корректировки: на торг, на наличие отопления - на основании Справочника оценщика недвижимости "Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода", г. Нижний Новгород, 2014 г.; на местонахождение - рассчитано по формуле (табл.25 на стр.73 - л.д.84); на земельный участок - расчет представлен в табл. 26 и 27 (стр.74-75 - л.д.84-85); на состояние объекта (физический износ) - табл.29 стр.76 - л.д.85 оборот); на материал стен - табл.30 стр.76 - л.д.85); на площадь (корректировка на этажность и на наличие административных площадей) - табл.32-33 на стр.77 - л.д.86);
Подробный расчет стоимости объектов оценки методом сравнения продаж сравнительного подхода представлен в разделе 6.2 Отчета (стр.70-84 Отчета - л.д.82 оборот-84 оборот).
В рамках доходного подхода был применен метод прямой капитализации, в рамках применения которого оценщиком были рассчитаны: чистый операционный доход, потенциальный валовый доход, действительный валовый доход, определилоперационные расходы, определилставку капитализации. Расчет произведен экспертным методом, согласно исследованиям рынка, опубликованных на сайте https://statrelt.ru "Статистика рынка".
Подробный расчет стоимости объектов оценки определенный с применением критериев доходного подхода, представлен в разделе 6.3 Отчета (стр.85-89 л.д.90-92 оборот).
Согласование результатов оценки и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки представлены в разделе 7 Отчета (стр.91-93 л.д.93-94).
Оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость:
- для нежилого здания (здание производственного корпуса), с кадастровым номером N, этажность - 2, общей площадью 2755,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, составляет 7 764 000 (семь миллионов семьсот шестьдесят четыре тысячи) рублей по состоянию на 11.03.2014 г.;
- нежилого здания (склад материальный), с кадастровым номером N, этажность - 1, общей площадью 802,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, составляет 1 695 000 (один миллионов шестьсот девяносто пять тысяч) рублей по состоянию на 11.03.2014 г.;
- нежилого здания (трансформаторная подстанция), с кадастровым номером N, этажность - 2, общей площадью 36,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, составляет 196 000 (сто девяносто шесть тысяч) рублей по состоянию на 22.04.2014 г.;
- нежилого здания (проходная), с кадастровым номером N, этажность - 1, общей площадью 45,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> составляет 101 000 (сто одна тысяча) рублей по состоянию на 18.04.2014 г.
При таких обстоятельствах оснований не доверять Отчету об оценке N от 06.08.2018 г., соответствующему требованиям ст.ст.11, 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", у суда не имеется.
На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).
Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы, в порядке ст.ст.62, 63, 247 КАС РФ не представлено и в материалах дела не имеется.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст.84 КАС РФ и установив по результатам такой оценки, что отчет об оценке оценщика ООО "Инновационная внедренческая компания "Время" ФИО5 N от 06.08.2018 г. отвечает применительно к обстоятельствам настоящего дела критериям относимости и допустимости, что он подтверждает достоверность заявленной итоговой величины рыночной стоимости спорных нежилых зданий по состоянию на юридически значимую дату - на 11 марта 2014 года для объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N, по состоянию на юридически значимую дату - на 22 апреля 2014 года для объекта недвижимости с кадастровым номером N и по состоянию на юридически значимую дату - на 18 апреля 2014 года для объекта недвижимости с кадастровым номером N, суд, руководствуясь приведенными выше положениями нормативных правовых актов, приходит к выводу о том, что требования ООО "Радуга" об установлении кадастровой стоимости вышеназванных нежилых зданий, равной их рыночной стоимости, в заявленном размере, подлежат удовлетворению.
Не могут повлечь отказ в удовлетворении заявленных ООО "Радуга" требований доводы Правительства Нижегородской области о том, что установленные Постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N 331 результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", поскольку основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объектов недвижимости, в данном случае - в отношении находящихся в собственности у ООО "Радуга" вышеуказанных нежилых помещений и зданий, их рыночной стоимости на даты, по состоянию на которые установлена их кадастровая стоимость (ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), при определении которой кадастровая стоимость объекта недвижимости устанавливается равной этой рыночной стоимости.
По указанным правовым основаниям не влияют на выводы суда и доводы Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" о том, что учреждение определяет кадастровую стоимость лишь вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.
В соответствии со ст.24.20 Закона об оценочной деятельности сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Датой подачи заявления юридическим лицом считается дата обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
По материалам дела, ООО "Радуга" обращалось с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами N, N, N и N в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения рыночной стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области до обращения в суд, 11 октября 2019 года.
С учетом разъяснений, данных в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
На основании изложенного, и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Радуга" об оспаривании кадастровой стоимости нежилых зданий, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства (здание производственного корпуса) с кадастровым номером N, общей площадью 2755,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 7 764 000 (семь миллионов семьсот шестьдесят четыре тысячи) рублей по состоянию на 11 марта 2014 года.
Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства (склад материальный) с кадастровым номером N, общей площадью 802,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 1 695 000 (один миллионов шестьсот девяносто пять тысяч) рублей по состоянию на 11 марта 2014 года.
Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства (трансформаторная подстанция) с кадастровым номером N, общей площадью 36,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 196 000 (сто девяносто шесть тысяч) рублей по состоянию на 22 апреля 2014 года.
Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства (проходная) с кадастровым номером N, общей площадью 45,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 101 000 (сто одна тысяча) рублей по состоянию на 18 апреля 2014 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N, N и N, считать 11 октября 2018 г.
Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции Нижегородского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий Н.В. Гущева
Мотивированное решение изготовлено 30 января 2019 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка