Решение Самарского областного суда от 10 мая 2018 года №3а-793/2018

САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 10 мая 2018 года Дело N 3а-793/2018
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи - Панковой М.А.,
при секретаре судебного заседания - Матвеевой О.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-793/2018 по административному исковому заявлению ООО Объединение фермерских хозяйств "Возрождение-1", ООО "Поволжский агрокомбинат" к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
ООО Объединение фермерских хозяйств "Возрождение-1", ООО "Поволжский агрокомбинат" обратились в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 94 200 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственной базы, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 25.11.2013 года в размере 29 123 814 рублей.
Требования мотивированы тем, что административные истцы являются собственниками объектов недвижимости, представляющих собой производственный комплекс - элеватор, в состав которого входят производственные здания, бункера, устройства для взвешивания, погрузки и выгрузки зерна, зерносушилки и другие. Указанные объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером N, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки определена по состоянию на 25.11.2013 года в размере 114 059 244 рублей.
Административные истцы не согласны с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, считают ее завышенной и несоответствующей действительной рыночной стоимости.
В обоснование заявления ООО Объединение фермерских хозяйств "Возрождение-1", ООО "Поволжский агрокомбинат" ссылаются на Отчет об оценке от 21.12.2017 года NN, подготовленный ООО "Региональный Центр Экспертизы", которым по состоянию на 25.11.2013 года определена рыночная стоимость спорного земельного участка в размере 29 123 814 рублей.
Однако решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области заявление административных истцов о пересмотре результатов кадастровой стоимости земельного участка отклонено.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, ООО Объединение фермерских хозяйств "Возрождение-1", ООО "Поволжский агрокомбинат" считают, что имеются основания для установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости в судебном порядке. Просят заявленные требования удовлетворить.
В судебном заседании представитель административных истцов и заинтересованных лиц - Заварзина А.Ю., Лучкина В.В. - Бобышев Д.Д., действующий на основании доверенностей от 22.12.2017 года NN N, N, N N, от 22.01.2018 года б/н, поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель заинтересованного лица Администрации г.о.Сызрань Самарской области Фомичева Н.Н., действующая на основании доверенности от 18.01.2018 года N N, просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости в размере 40 161 692 рублей.
Представители Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, администрации г.о. Сызрань Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области направил в адрес суда письменный отзыв, в котором оставил разрешение заявленных требований на усмотрение суда.
Представитель Управления Росреестра по Самарской области в письменном отзыве на административный иск в случае наличия доказательств недостоверности заявляемой рыночной стоимости земельного участка возражал против удовлетворения заявленных требований.
Иные участвующие в деле лица письменных отзывов по делу не представили.
В соответствии со ст. 150 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав представителей административных истцов и заинтересованных лиц Заварзина А.Ю., Лучкина В.В., заинтересованного лица Администрации г.о.Сызрань Самарской области, изучив материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что требования административных истцов подлежат частичному удовлетворению в соответствии с результатами судебной экспертизы, при этом суд исходит из следующего.
Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером N, общей площадью 94 200 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственной базы, расположенном по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 27.11.2017 года.
На вышеуказанном земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности административным истцам, а именно:
- нежилое здание с кадастровым номером N, площадью 168,5 кв.м, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 21.12.2017 года,
- нежилое здание с кадастровым номером N, площадью 4067,2 кв.м, находящееся в собственности ООО "Поволжский агрокомбинат", что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 18.12.2017 года.
Приложением N 1 к постановлению Правительства Самарской области от 13.11.2013 года N 610 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена по состоянию на 25.11.2013 года и составила 114 059 244 рубля, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 27.11.2017 года.
В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
В соответствии со ст.39.20 Земельного кодекса РФ, административный истец как собственник здания имеет исключительное право на приобретение вышеуказанного земельного участка.
Согласно статье 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии или суде, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
Административные истцы воспользовались предоставленным ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка и 25.12.2017 года обратились с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области.
Решением Комиссии от 12.01.2018 года NN заявление отклонено, поскольку отчет об оценке от 21.12.2017 года N N, составленный ООО "Региональный Центр Экспертизы", не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки.
Согласно статье 24.18 Закона РФ от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.
При таких обстоятельствах и на основании ст. 24.18 Федерального закона РФ от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ, ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение ООО Объединение фермерских хозяйств "Возрождение-1", ООО "Поволжский агрокомбинат" в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.
Данной нормой также предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу ст. 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.
Административными истцами в обоснование требований представлен отчет об оценке от 21.12.2017 года N N, составленный ООО "Региональный Центр Экспертизы". Из отчета усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером N, итоговая величина рыночной стоимости которого составляет 29 123 814 рублей.
В ходе судебного разбирательства судом удовлетворено ходатайство представителя заинтересованного лица - Администрации г.о. Сызрань Самарской области о назначении по делу судебной экспертизы на предмет установления действительной рыночной стоимости земельного участка.
Из заключения эксперта ООО "СУДЭКСПЕРТ" от 04.04.2018 года, следует, что итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 25.11.2013 года составляет 40 161 692 рубля.
Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", требованиям федеральных стандартов оценки ФСО N1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", ФСО N2 "Цель оценки и виды стоимости", ФСО N3 "Требования к отчету об оценке", утверждённым приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года NN 297, 298, 299, ФСО N7 "Оценка недвижимости", утверждённому приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N611.
В данном случае экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями в области исследований, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке.
Оценивая экспертное заключение ООО "СУДЭКСПЕРТ" по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения материалов административного дела, где представлена необходимая и достаточная информация об объекте оценки. Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость оцениваемого объекта не является произвольной, при оценке земельного участка эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.
Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельного участка, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; анализ наиболее эффективного использования земельного участка; описание процесса оценки объекта в рамках сравнительного подхода, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.
Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, наиболее сопоставимые по своим характеристикам с объектом исследования. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался (стр.11-16 заключения).
Учитывая ретроспективный характер оценки, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках (база данных программного комплекса АДОН).
В качестве единицы сравнения принята стоимость 1 кв.м. земельного участка.
В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал 3 земельных участка, сходных с объектом оценки по наиболее значимым ценообразующим характеристикам.
Описание аналогов, корректировки, математические расчеты приведены в Таблице 2 (стр.17 заключения).
Эксперт пришел к выводу, что итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 25.11.2013 года составляет 40 161 692 рубля.
Заключение судебной экспертизы отвечает требованиям ст. 79, 82, 84, 168 КАС Российской Федерации, у суда не имеется оснований подвергать сомнению выводы эксперта, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, не заинтересован в исходе дела.
Из разъяснений, содержащихся в п. 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
В связи с этим суд, на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Ходатайств о проведении повторной, дополнительной экспертиз сторонами и заинтересованными лицами не заявлено.
Оценивая представленные доказательства как каждое в отдельности, так и в их совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований административных истцов об установлении кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка равной его рыночной стоимости, установленной в экспертном заключении.
Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов дела следует, что датой обращения административных истцов в суд является 02.02.2018 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области - 25.12.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административный иск ООО Объединение фермерских хозяйств "Возрождение-1", ООО "Поволжский агрокомбинат" к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 94 200 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственной базы, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 25.11.2013 года в размере 40 161 692 рублей.
В удовлетворении остальной части административного иска отказать.
Дата подачи ООО Объединение фермерских хозяйств "Возрождение-1", ООО "Поволжский агрокомбинат" заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области - 25.12.2017 года, дата подачи административного иска в суд - 02.02.2018 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 15.05.2018 года.
Председательствующий М.А.Панкова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка