Решение Кемеровского областного суда от 21 мая 2021 года №3а-79/2021

КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 21 мая 2021 года Дело N 3а-79/2021
Именем Российской Федерации
Кемеровский областной суд
в составе председательствующего судьи Копыловой Е.В.,
при секретаре Сафоновой А.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кемерово
"21" мая 2021 года
административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Газпромнефть-Центр" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Газпромнефть-Центр" (далее также ООО "Газпромнефть-Центр", Общество) обратилось в Кемеровский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Требования мотивированы тем, что Общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 3 000 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - заправка транспортных средств, расположенного по адресу: <адрес>
Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 26 мая 2020 года и составляет 6 561 090 руб.
Между тем рыночная стоимость земельного участка гораздо ниже его кадастровой стоимости, что подтверждается отчетом оценщика ООО "Центр экспертизы и оценки "Церта" N 2114-06-2020-Г/42-2 от 21 сентября 2020 года, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка на дату оценки 26 мая 2020 года составляет 2 203 000 руб.
Являясь арендатором земельного участка, административный истец оплачивает арендные платежи исходя из кадастровой стоимости земельного участка в экономически необоснованном размере, что нарушает его права.
В связи с этим, ссылаясь на нормы ст. 66 Земельного кодекса РФ, Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Административный истец ООО "Газпромнефть-Центр", административные ответчики ФГБУ "ФКП Росреестра" (филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Кемеровской области-Кузбассу), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Кузбассу, Комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса и заинтересованное лицо администрация Беловского городского округа своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.
В письменных возражениях Управление Росреестра по Кемеровской области - Кузбассу и ФГБУ "ФКП Росреестра" (филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Кемеровской области - Кузбассу) указали на то, что не являются административными ответчиками по делу, не оспаривают право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, просят рассмотреть дело в отсутствие своих представителей.
Иные лица, участвующие в деле, возражений на административные исковые требования не представили.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п.1).
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п.5).
Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ (в ред. Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ), рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (п.1).
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения (п.2).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (п.3).
Таким образом, Земельным кодексом РФ предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно ст. 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ), кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений о ней в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, установленных настоящей статьей (ч. 4).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости (ч. 5).
В силу ч. 4 ст. 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Согласно абзацу пятому части 16 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Как следует из материалов дела, ООО "Газпромнефть-Центр" на основании договора аренды земельного участка от 20 сентября 2017 года N 7546/17, соглашения от 06 июня 2020 года о внесении изменений и дополнений к договору аренды земельного участка от 20 сентября 2017 года N 7546/17 является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 3 000 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - заправка транспортных средств, расположенного по адресу: <адрес> (т.1, л.д. 226-227, 230).
Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 26 мая 2020 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 04 февраля 2021 года (т.1, л.д. 235-238).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 10 февраля 2021 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости 26 мая 2020 года, утвержденная по состоянию на 26 мая 2020 года, составляет 6 561 090 руб. (т.1, л.д. 233).
Из договора аренды земельного участка от 20 сентября 2017 года N 7546/17 следует, что арендодателем в аренду Обществу были предоставлены два земельных участка с кадастровыми номерами N, площадью 1 690 кв.м и N, площадью 1 310 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>
Пунктом 2.1 договора аренды земельного участка предусмотрено, что размер арендной платы приводится в протоколе определения величины арендной платы, являющимся неотъемлемой частью договора (приложение N 1).
Согласно протоколу определения величины арендной платы, арендная плата за земельные участки рассчитывается исходя из их кадастровой стоимости (т.1, л.д. 227, оборот - 228).
В результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами N, N образован земельный участок с кадастровый номером N, площадью 3 000 кв.м.
Соглашением от 06 июня 2020 года в договор аренды земельного участка от 20 сентября 2017 года N 7546/17 в части предмета договора внесены изменения.
Из протокола определения величины арендной платы, прилагаемому к договору аренды, за период с 01 января 2020 по 25 мая 2020 года усматривается, что арендная плата за земельный участок с кадастровый номером N рассчитывается также исходя из его кадастровой стоимости (т.1, л.д. 231-232).
Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, он вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости.
14 октября 2020 года Общество обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка. Заявление Общества отклонено, о чем предоставлено решение Комиссии от 11 ноября 2020 года N 19-2 (т.1, л.д. 239-241).
В суд с настоящим административным иском ООО "Газпромнефть-Центр" обратилось 08 февраля 2021 года, о чем свидетельствует квитанция об отправке документов в электронном виде (т.1, л.д. 4).
Из представленного административным истцом отчета N 2114-06-2020-Г/42-2 от 21 сентября 2020 года об определении рыночной стоимости земельного участка, составленного оценщиком ООО "Центр экспертизы и оценки "Церта" ФИО2, следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N на дату оценки 26 мая 2020 года составляет 2 203 000 руб. (т.2, л.д. 1-142). Определением Кемеровского областного суда от 12 марта 2021 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 26 мая 2020 года. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО "Оценочное бюро "Актив" ФИО3; оплата экспертизы возложена на административного истца (т.2, л.д. 197-199).
Согласно заключению судебной экспертизы N 43/21 от 30 апреля 2021 года, составленному экспертом ФИО3 (ООО "Оценочное бюро "Актив"), рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 26 мая 2020 года составляет 2 697 000 руб. (т.2, л.д. 214-250, т.3, л.д. 1-48).
Оценивая указанное заключение эксперта о рыночной стоимости объекта недвижимости, суд исходит из того, что оно по своему содержанию соответствует требованиям ч.2 ст.82 КАС РФ, содержит подробное описание и результаты проведенных исследований, в нем указаны используемые стандарты оценки, выводы эксперта мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования. Рыночная стоимость земельного участка определена сравнительным подходом с применением метода сравнения продаж, а также доходным подходом с применением метода капитализации земельной ренты; отказ от применения затратного подхода обоснован. Для расчета рыночной стоимости участка экспертом использованы объекты-аналоги, соответствующие объекту оценки по основным ценообразующим факторам, применение корректировок обоснованно. Приведены сведения об источниках полученной информации об аналогах объекта оценки. Согласование результатов оценки произведено с применением метода анализа иерархий.
Принимая во внимание, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что представленное заключение эксперта об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости объекта недвижимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Учитывая, что выводы оценщика ФИО2 в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка опровергаются заключением судебной экспертизы, которое соответствует требованиям относимости и допустимости, представленный административным истцом отчет не может быть принят в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости спорного объекта, а рыночная стоимость земельного участка должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.
Административными ответчиками не представлено заслуживающих внимания возражений, подтвержденных доказательствами, относительно величины установленной экспертом рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.
В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость объекта недвижимости ниже его кадастровой стоимости, в связи с чем административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В соответствии с ч.2 ст.247 КАС РФ, к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Доводы Управления Росреестра по Кемеровской области - Кузбассу и ФГБУ "ФКП Росреестра" о том, что данные лица не являются надлежащими ответчиками по делу, противоречат приведенным положениям закона и не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований административного истца, которые основаны на законе.
При таких обстоятельствах требования ООО "Газпромнефть-Центр" подлежат удовлетворению.
В соответствии с письмом директора ООО "ОБ "Актив" от 30 апреля 2021 года стоимость судебной экспертизы составила 20 000 руб., обязательства по ее оплате административным истцом не исполнены (т.2, л.д. 212).
Частью 1 статьи 111 КАС РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного кодекса.
Согласно пункту 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена актом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Кемеровской области от 26 мая 2020 г. с использованием удельных показателей, утвержденных решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015г. N 4-2/3904.
Согласно статье 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.
На основании пункта 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года N 457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" государственным органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
В соответствии с пунктом 5.1.26 вышеназванного Положения к функциям по государственной кадастровой оценке отнесено также определение кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесении в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости.
Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) от 26 декабря 2011 года N П/531 Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.
Учитывая изложенное, на основании статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" ФГБУ "ФКП Росреестра" осуществляется определение кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости.
Таким образом, с учетом норм действующего законодательства, учитывая, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка (6 561 090 руб.) превышает кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости (2 697 000 руб.), более чем в 2,4 раза, что является значительным и свидетельствует о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 20 000 руб. подлежат взысканию с административного ответчика ФГБУ "ФКП Росреестра".
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Требования Общества с ограниченной ответственностью "Газпромнефть-Центр" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 3 000 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - заправка транспортных средств, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 2 697 000 рублей, определенной по состоянию 26 мая 2020 года.
Дата обращения Общества с ограниченной ответственностью "Газпромнефть-Центр" в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 14 октября 2020 года.
Взыскать с Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в доход ООО "Оценочное бюро "Актив" стоимость судебной экспертизы в размере 20 000 руб.
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кемеровский областной суд.
Председательствующий Копылова Е.В.
Решение в окончательной форме принято 21 мая 2021 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка