Решение Калининградского областного суда от 25 мая 2020 года №3а-79/2020

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 мая 2020 года Дело N 3а-79/2020
Калининградский областной суд в составе:
председательствующего судьи - Струковой А.А.
при секретаре - Лемех М.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Прилепа Ирины Анатольевны к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N и заявление о восстановлении пропущенного процессуального срока для подачи административного искового заявления,
УСТАНОВИЛ:
Прилепа И.А. обратилась в Калининградский областной суд 30 января 2020 года с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью 33 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под объекты общественного питания и торговли, расположенного на проспекте Ленина (район Нептуна) в г.Балтийске Калининградской области, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2012 года - 43 000 руб.
Административные исковые требования мотивированы тем, что указанный земельный участок принадлежит Прилепа И.А. на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 24 сентября 2019 года, заключенному на срок до 10 июня 2067 года. Право аренды зарегистрировано в установленном порядке. Постановлением Правительства Калининградской области N 641 от 29 августа 2013 года кадастровая стоимость земельного участка установлена по состоянию на 1 января 2012 года в размере 208 973,82 руб. Установленная кадастровая стоимость, по утверждению административного истца, не соответствует рыночной стоимости земельного участка, которая согласно отчету об оценке N 077-07/2019 от 23 июля 2019 года по состоянию на 1 января 2012 года составляет 43 000 руб. Существенное различие между установленной кадастровой и рыночной стоимостями земельного участка нарушает права административного истца при том, что расчет арендной платы производится с применением коэффициента по виду разрешенного использования земельного участка исходя из его кадастровой стоимости.
Кроме того, административный истец просил восстановить процессуальный срок для подачи указанного административного искового заявления (ч. 3 ст. 245 КАС РФ), указав, что сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости 20 сентября 2013 года и являются актуальными до момента подачи административного искового заявления.
В судебном заседании Прилепа И.А. и ее представитель - Романова О.П. заявление о восстановлении пропущенного процессуального срока и административный иск поддержали.
Представители административных ответчиков - Управления Росреестра по Калининградской области, Правительства Калининградской области - и заинтересованных лиц - администрации муниципального образования "Балтийский городской округ", ФГБУ "ФКП Росреестра" - в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, ходатайств про существу спора, в том числе о назначении судебной оценочной экспертизы, не представили. В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Администрация муниципального образования "Балтийский городской округ" в письменном ходатайстве о рассмотрении дела в отсутствие представителя обратила внимание на то, что предметом спора является архивная стоимость земельного участка и достаточных обстоятельств для восстановления пропущенного срока для обращения в суд не имеется.
Выслушав объяснения административного истца и его представителя, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
На основании части 3 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ процессуальный срок на оспаривание кадастровой стоимости соотносился с минимальной периодичностью проведения государственной кадастровой оценки, установленной частью первой статьи 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ее первоначальной редакции), согласно которой государственная кадастровая оценка проводится не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты проведения последней государственной кадастровой оценки.
В пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 360-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в части первой статьи 24.12 слова "и не реже чем один раз в течение пяти лет" исключены.
Таким образом, на момент подачи административного искового заявления минимальная периодичность проведения государственной кадастровой оценки не установлена законом.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N - 208 973,82 руб. по состоянию на 1 января 2012 года - внесены 20 сентября 2013 года (л.д. 32).
Кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере 208 973,82 руб. (равно как и иных земельных участков из состава земель населенных пунктов) по состоянию на 1 января 2012 года была установлена постановлением Правительства Калининградской области от 29 августа 2013 года N 641 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов на территории Калининградской области".
Данное постановление Правительства Калининградской области в части утверждения результатов определения кадастровой стоимости земельных участков отменено постановлением Правительства Калининградской области от 29.11.2019 N 805 "О признании утратившими силу некоторых решений Правительства Калининградской области".
Постановлением Правительства Калининградской области N 788 от 22 ноября 2019 года утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Калининградской области по состоянию на 1 января 2019 года.
Постановление Правительства области N 788 от 22.11.2019 вступило в силу с 1 января 2020 года (пункт 2 постановления).
В соответствии с постановлением Правительства Калининградской области N 788 от 22.11.2019 по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 210 933,36 руб.
Сведения о такой кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 30 января 2019 года (л.д. 146).
Таким образом, административным истцом оспаривается архивная кадастровая стоимость земельного участка.
В пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Из материалов дела следует, что Прилепа И.А. обращалась 2 декабря 2019 года с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области и уведомлением заместителя председателя комиссии от 3 декабря 2019 года заявление с приложенными к нему документами возвращено по мотиву пропуска установленного 5-летнего срока для обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (л.д. 114).
Принимая во внимание, что в данном случае датой подачи заявления о об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка является дата обращения в комиссию - 2 декабря 2019 года (а не дата подачи административного искового заявления в суд 30 января 2020 года), и на момент подачи заявления в комиссию оспариваемая кадастровая стоимость, установленная по состоянию на 1 января 2012 года, являлась актуальной, срок для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка подлежит восстановлению.
В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
В силу абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Поскольку Прилепа И.А. подала в комиссию заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка 2 декабря 2019 года, у нее в случае удовлетворения административного иска возникнет право на перерасчет арендной платы за 2019 год.
В этой связи суд полагает, что оспаривание архивной стоимости направлено на реализацию актуальных прав арендатора земельного участка, в связи с чем требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2012 года подлежат разрешению по существу.
Разрешая настоящий спор по существу, суд исходит из следующего.
Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером N предоставлен администрацией муниципального образования "Балтийский городской округ" Прилепа И.А. на срок с 24 сентября 2019 года до 10 июня 2067 года, договор аренды зарегистрирован 14 октября 2019 года (л.д. 10-15).
Согласно приложению к данному договору - расчет арендной платы за 2019 год - арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Постановлением Правительства Калининградской области от 29 августа 2013 года N 641 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов на территории Калининградской области" утверждена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2012 года в размере 208 973,82 руб.
Таким образом, административный истец, являясь арендатором указанного земельного участка, обязан уплачивать арендную плату, исходя из установленной кадастровой стоимости земельного участка.
Значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его рыночной стоимости влечёт нарушение прав арендатора вследствие увеличения размера арендной платы.
Права арендатора, нарушенные подобным несоответствием между установленной кадастровой и рыночной стоимостями земельного участка, могут быть защищены лишь посредством установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости с последующим внесением соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости в сведения о кадастровой стоимости этого земельного участка.
В обоснование своих требований административный истец представил отчёт N 077-07/2019 от 23 июля 2019 года об оценке рыночной стоимости указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2012 года в сумме 43 000 руб., составленный оценщиком ООО "Стандарт Оценка" Бощенко Г.О. (л.д. 38-113).
Оценка проведена лицом, которое обладает необходимыми познаниями в этой сфере и правом заниматься данным видом деятельности.
Так, Бощенко Г.О. имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", является членом саморегулируемой организации оценщиков "Экспертный совет", ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована в установленном порядке.
Из содержания отчета об оценке видно, что оценщиком рыночная стоимость земельного участка определена путем сравнительного подхода, отказ от применения затратного и доходного подходов мотивирован.
В процессе оценки в качестве объектов-аналогов выбраны 4 земельных участка с аналогичным или схожим видом разрешенного использования - под объекты торговли и общественного питания, под объекты торговли, под магазин, под кафе или магазин.
Объекты-аналоги расположены в городах Балтийске и Зеленоградске, где стоимость земельных участков под размещение объектов общепита сопоставима, в связи с чем оценщик правомерно не применил корректировку на местоположение.
Объекты-аналоги предложены к продаже в апреле-декабре 2011 года, что соотносится с датой оценки, в связи с чем корректировка на дату продажи действительно не требуется.
Мнение оценщика об отсутствии оснований для применения корректировки на площадь земельного участка мотивировано, сомнений в правильности выводов оценщика в этой части не возникает.
Корректировки на наличие инженерных сетей, транспортную доступность, на наличие обременений также обоснованно не применялись оценщиком с учетом сопоставимости объекта оценки и объектов-аналогов по этим факторам.
Таким образом, объект оценки и объекты-аналоги относятся к одному сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
В силу ч. 5 ст. 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.
Своевременно, на стадии возбуждения 3 февраля 2020 года настоящего административного дела, судом было разъяснено административным ответчикам и заинтересованным лицам право заявления ходатайств, в том числе ходатайства о назначении судебной оценочной экспертизы в случае мотивированного несогласия с представленным административным истцом отчетом об оценке.
Однако административные ответчики и заинтересованные лица в установленном процессуальным законом порядке не поставили под сомнение правильность упомянутого отчета об оценке и не указали обстоятельств, которые могут свидетельствовать об иной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N.
Таким образом, представленные административным истцом доказательства не опровергнуты ответчиками, заинтересованными лицами и свидетельствуют о том, что установленная по состоянию на 1 января 2012 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N существенно превышает определенную оценщиком рыночную стоимость земельного участка, чем нарушены права и законные интересы арендатора земельного участка, в частности, по взиманию арендной платы в экономически обоснованном размере.
При таких обстоятельствах суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению.
Поскольку на момент принятия решения суда в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, то установленная судом кадастровая стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2012 года - 43 000 руб. - действует до даты внесения в ЕГРН сведений об актуальной кадастровой стоимости.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Заявление Прилепа Ирины Анатольевны о восстановлении пропущенного процессуального срока удовлетворить: восстановить Прилепа Ирине Анатольевне срок для обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N
Административное исковое заявление Прилепа Ирины Анатольевны к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости, поданное в суд 30 января 2020 года, - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 33 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под объекты общественного питания и торговли, расположенного на проспекте Ленина (район Нептуна) в г.Балтийске Калининградской области, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2012 года - 43 000 руб.
Решение суда после его вступления в законную силу является основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца с даты составления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 5 июня 2020 года.
Судья Калининградского
областного суда А.А. Струкова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка