Решение Иркутского областного суда от 25 июля 2019 года №3а-79/2019

ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 июля 2019 года Дело N 3а-79/2019
Иркутский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ткачук М.А.,
при секретаре Шеине М.С.,
с участием представителя административного истца Общества с ограниченной ответственностью "ТехноДревСервис" Смольниковой Е.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-79/2019 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "ТехноДревСервис" к Правительству Иркутской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Иркутской области, заинтересованное лицо Администрация муниципального образования города Братска, об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
В обоснование административных исковых требований указано, что Общество с ограниченной ответственностью "ТехноДревСервис" является арендатором земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью 24 896 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для заготовки древесины, код 10.1 (размещение сооружений, необходимых для обработки и хранения древесины (лесных складов, лесопилен), под иными объектами специального назначения, местоположение: "адрес изъят".
Кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области", в редакции постановления Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года N 239-пп, в размере 30 126 151 рубль 68 копеек.
Не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка, Общество с ограниченной ответственностью "ТехноДревСервис" обратилось в ООО "З.", которым определена рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 19 сентября 2017 года в размере 4 252 700 рублей.
27 декабря 2018 года Общество с ограниченной ответственностью "ТехноДревСервис" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области, представив отчет от 26 апреля 2018 года N 18-0071 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят" в размере 4 252 700 рублей.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области от 17 января 2019 года N 1.11 заявление Общества с ограниченной ответственностью "ТехноДревСервис" по вопросу определения кадастровой стоимости земельного участка отклонено ввиду несоответствия отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Исходя из кадастровой стоимости земельного участка исчисляется размер арендной платы, подлежащей уплате в местный бюджет, поэтому превышение размера кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельного участка нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика необоснованно завышенной арендной платы.
Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью 24 896 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для заготовки древесины, код 10.1 (размещение сооружений, необходимых для обработки и хранения древесины (лесных складов, лесопилен), под иными объектами специального назначения, местоположение: "адрес изъят", равной его рыночной стоимости в размере 4 252 700 рублей.
Определением Иркутского областного суда от 30 апреля 2019 года по делу назначена экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, поскольку рыночная стоимость земельного участка, определенная в отчете об оценке, отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов. Производство экспертизы поручено Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, производство по делу приостановлено (л.д. 217-220 том 1).
Определением Иркутского областного суда от 25 июля 2019 года производство по административному делу возобновлено в связи с проведением экспертизы и поступлением в суд экспертного заключения.
В судебном заседании представитель административного истца Общества с ограниченной ответственностью "ТехноДревСервис" Смольникова Е.Д. требования поддержала, представив заявлении о их уточнении, которое принято к производству суда, просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере 5 268 514 рублей.
В судебное заседание представитель Правительства Иркутской области не явился, в представленном ранее отзыве на исковое заявление заявлено о вынесении законного и обоснованного решение и рассмотрении дела в отсутствие представителя Правительства Иркутской области (л.д. 115-117 том 1).
Представители ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Иркутской области Полехина Е.П., Управления Росреестра по Иркутской области Карнаухова Т.В. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены, что подтверждается почтовыми уведомлениями, в представленных ранее отзывах просили рассмотреть дело в отсутствие представителей филиала ФКП "Росреестра" по Иркутской области, Управления Росреестра по Иркутской области (л.д. 157-161, 166-168 том 1).
Представитель Администрации города Братска в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, что подтверждается почтовым уведомлением.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассматривает административное дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания и не просивших об отложении разбирательства дела, не представивших доказательства уважительности причин отсутствия.
Выслушав пояснение лица, участвующего в деле, исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов административного дела, между сторонами возник административный спор об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью 24 896 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для заготовки древесины, код 10.1 (размещение сооружений, необходимых для обработки и хранения древесины (лесных складов, лесопилен), под иными объектами специального назначения, местоположение: "адрес изъят".
Кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области", в редакции постановления Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года N 239-пп, то есть до введения в действие Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", поэтому административное дело рассматривается в соответствии с законодательством об оценочной деятельности в Российской Федерации, учитывая также, что результаты очередной государственной кадастровой оценки не утверждены Правительством Иркутской области.
В соответствии с положениями статьи 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в редакции Федеральных законов от 21 июля 2014 года N 225-ФЗ, от 8 июня 2015 года N 145-ФЗ, от 13 июля 2015 года N 216-ФЗ, от 2 июня 2016 года N 172-ФЗ, от 3 июля 2016 года NN 360-ФЗ и 361-ФЗ, от 29 июля 2017 N 274-ФЗ от 3 августа 2018 года N 312-ФЗ, под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя:
принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;
определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;
утверждение результатов определения кадастровой стоимости.
В соответствии со статьей 24.12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.
Действия на этапах формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбора исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключения с ним договора на проведение оценки; определения кадастровой стоимости и составления отчета об определении кадастровой стоимости; проведения экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости; утверждения результатов определения кадастровой стоимости; внесения результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, регламентированы положениями статей 24.12-24.17 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
На основании статьи 24.14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для проведения работ по определению кадастровой стоимости привлекаются на конкурсной основе лица, имеющие право на заключение договора на проведение оценки, в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.
В силу статьи 24.15 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.
Решение о проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области, принято органом государственной власти Иркутской области в лице Правительства Иркутской области (постановление Правительства Иркутской области от 4 июля 2012 года N 368-пп, в редакции постановления Правительства Иркутской области от 06 августа 2013 года N 293-пп, опубликованы в газете "Областная" от 13 июля 2012 года N 75 и от 12 августа 2013 года N 88, вступили в силу через десять календарных дней после опубликования документов).
В Приложении к указанным постановлениям Правительства Иркутской области имеется перечень объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области.
На основании Государственного контракта от 22 ноября 2012 года, заключенного между Министерством имущественных отношений Иркутской области и обществом с ограниченной ответственностью "ФиннГрупп" по результатам открытого аукциона в электронной форме от 6 ноября 2012 года N 0134200000112003945 (5212-ЭА/12), обществом с ограниченной ответственностью "ФинГрупп" проведена работа по государственной кадастровой оценке земельного участка в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области.
В соответствии с указанным Государственным контрактом и техническим заданием на выполнение работ по государственной оценке земельного участка в составе населенных пунктов на территории Иркутской области от 22 ноября 2012 года заказчиком работ является Министерство имущественных отношений Иркутской области.
По результатам проведенных работ по определению кадастровой стоимости земельного участка составлен отчет об определении кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области от 20 апреля 2013 года N 2004-13 по состоянию на 1 января 2012 года.
Экспертным советом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" подготовлено положительное экспертное заключение от 7 июня 2013 года N 919/2013 о соответствии отчета Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности.
В соответствии с актом сдачи-приема от 14 ноября 2013 года отчет и экспертное заключение переданы в Правительство Иркутской области. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп "О результатах определения кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области", в редакции постановления Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года N 239-пп и последующих изменений.
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости" (ФСО N 4), утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508, в редакции последующих изменений, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Пунктом 4 ФСО N 4 установлено, что кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов, рынок которых ограничен или отсутствует.
В силу пункта 6 ФСО N 4 под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
Таким образом, государственная кадастровая оценка имеет своей целью формирование рынка недвижимости.
Общество с ограниченной ответственностью "ТехноДревСервис" является арендатором земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью 24 896 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для заготовки древесины, код 10.1 (размещение сооружений, необходимых для обработки и хранения древесины (лесных складов, лесопилен), под иными объектами специального назначения, местоположение: "адрес изъят". Арендная плата составляет 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Эти обстоятельства подтверждаются договором аренды земельного участка от 16 марта 2018 года N 35-18, заключенным между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Братска и Обществом с ограниченной ответственностью "ТехноДревСервис", а также извещением о проведении аукциона на право заключения договора аренды от 16 марта 2018 года.
В Едином государственном реестре недвижимости 2 апреля 2018 года произведена государственная регистрация права аренды "номер изъят", что подтверждается данными Единого государственного реестра недвижимости (л.д.146-153 том 1).
Таким образом, Общество с ограниченной ответственностью "ТехноДревСервис" является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельного участка, относительно которого возник данный спор, поскольку арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка.
Земельный участок с кадастровым "номер изъят" был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 19 сентября 2017 года.
Кадастровая стоимость земельного участка определена по Приложению N 2 к постановлению Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области", в редакции постановлений Правительства Иркутской области от 05 мая 2014 года N 239-пп, и составляет 30 126 151 рубль 68 копеек. Земельный участок отнесен к девятой группе видов разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического снабжения, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.
Для проверки экономической обоснованности результатов государственной кадастровой оценки земельного участка Обществом с ограниченной ответственностью "ТехноДревСервис" заключен договор на проведение оценки земельного участка от 22 марта 2018 года N 03/8 с ООО "З.".
Согласно отчету об оценке от 26 апреля 2018 года N 18-0071, составленному ООО "З.", по состоянию на 19 сентября 2017 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят" определена в размере 4 252 700 рублей.
Первоначально 27 декабря 2018 года Общество с ограниченной ответственностью "ТехноДревСервис" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области, представив отчет от 26 апреля 2018 года N 18-0071 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят" в размере 4 252 700 рублей.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области от 17 января 2018 года N 1.11 заявление Общества с ограниченной ответственностью "ТехноДревСервис" по вопросу определения кадастровой стоимости земельного участка отклонено ввиду несоответствия отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
У суда не имеется оснований не доверять решению комиссии в части выводов о несоответствии отчета законодательству об оценочной деятельности в Российской Федерации, поскольку членами данного органа являются лица, обладающие соответствующими знаниями и компетенцией.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является арендная плата и налог на недвижимость.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При проведении массовой кадастровой оценки невозможно учесть все характеристики индивидуального объекта недвижимости, соответственно на основе отчета о рыночной стоимости индивидуальных объектов за счет самих налогоплательщиков имеется возможность уточнить налоговую базу таких объектов в рамках процедуры оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.
В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В Определении Конституционного Суда Российской Федерации "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью "Омск-Имущество" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации" от 1 марта 2011 года N 281-О-О указано, что действующее правовое регулирование допускает пересмотр кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.
Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы Общества с ограниченной ответственностью "Производственная компания "Возрождение" на нарушение конституционных прав положением пункта 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации" разъяснил, почему кадастровая стоимость бывает завышенной - ее определяют методами массовой оценки, а рыночная стоимость определяется методами индивидуальной оценки конкретного участка.
Возможность пересмотра результатов государственной кадастровой оценки земельного участка путем установления его рыночной стоимости на соответствующую дату кадастровой оценки является важной предпосылкой реализации прав граждан на справедливое и экономически обоснованное налогообложение.
Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.
Статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" за юридическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.
Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном на основании и в порядке, предусмотренном этим законом, признается достоверной и рекомендуемой, если в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности").
В соответствии с положениями статей 24.18 и 24.20 указанного закона установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки на основании решения суда. Новая кадастровая стоимость в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с частью 5 статьи 8 и статьи 13 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ с последующими изменениями "О государственной регистрации недвижимости".
В целях определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 19 сентября 2017 года, то есть на дату определения его кадастровой стоимости, на основании определения Иркутского областного суда от 30 апреля 2019 года была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы, поскольку первоначальный отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка признан Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области несоответствующим положениям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки. Суд соглашается с таким выводом комиссии, поскольку в ее состав входят специалисты в области оценочной деятельности.
В соответствии с положениями статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации производство экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам, обладающим специальными знаниями, необходимыми для ответа на поставленные вопросы. Экспертиза может проводиться как в государственном судебно-экспертном учреждении, так и в негосударственной экспертной организации либо конкретным экспертом или экспертами.
Поручая проведение экспертизы Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, суд исходил из того, что данное экспертное учреждение входит в состав государственных судебно-экспертных учреждений Министерства юстиции Российской Федерации, руководствуется Федеральным законом "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, основной уставной целью является защита прав и свобод граждан и интересов государства посредством проведения объективных научно-обоснованных судебных экспертиз, основной ее задачей является производство судебных экспертиз по заданиям судов.
Оценивая представленное экспертное заключение судебного эксперта по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает его допустимым и достоверным доказательством, так как оно является подробным, мотивированным и обоснованным, составивший экспертное заключение эксперт имеет соответствующую квалификацию (высшее техническое образование по специальности "Экспертиза и управление недвижимостью", диплом о профессиональной переподготовке по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)" и квалификацию судебного эксперта по специальности 16.1 "Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки"), является государственным экспертом, состоит в трудовых отношениях с Федеральным бюджетным учреждением Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
Согласно Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Статья 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусматривает, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.
Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки были установлены в Федеральном стандарте оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297.
Согласно пункту 6 ФСО N 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
В соответствии с пунктом 10 указанного стандарта объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с пунктами 12-14 ФСО N 1 под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.
В соответствии также пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к содержанию отчета об оценке" (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, в редакции от 6 декабря 2016 года N 785, в отчете об оценке должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость.
В силу пункта 5 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра.
Из содержания исследовательской части заключения эксперта усматривается, что осмотр объекта оценки по состоянию на ретроспективную дату (19 сентября 2017 года) не проводился. Всем существенным допущениям, принятым экспертом, дана соответствующая оценка и характеристика, что позволяет суду согласиться с изложенными экспертом описаниями и выводами.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7, утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Заключение эксперта соответствует вышеназванным требованиям законодательства.
Так, использование методов математического моделирования при проведении массовой оценки не позволяет учитывать уникальные особенности земельного участка.
В качестве доказательств уникальных характеристик земельного участка с кадастровым "номер изъят" в заключении эксперта приведена схема с портала услуг "Публичная кадастровая карта", из которой видно, что он расположен в промышленном районе города Братска.
Экспертом исследован рынок недвижимости города Братска и города Ангарска, который также является промышленным городом Иркутской области, определен сегмент рынка - рынок земельных участков производственного назначения.
Экспертом проведен анализ рынка объекта исследования и других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту исследования, но влияющих на его стоимость, в ходе которого установлены особенности регионального земельного рынка.
Экспертом в качестве трех объектов-аналогов выбраны земельные участки, сопоставимые по своим характеристикам с объектами исследования, расположенные в городе Ангарске Иркутской области.
Эксперт исходил из фактического использования земельного участка, поэтому обоснованно подобрал объекты-аналоги с видом разрешенного использования - для размещения объектов производственного назначения.
Объект оценки и объекты-аналоги имеют одинаковые виды разрешенного использования, в связи с чем, корректировка на вид разрешенного использования обоснованно не применялась.
Поправка на условия финансирования экспертом обоснованно не применялась, поскольку в расчетах использовалась информация о рыночных ценах предложения, предполагающая типичные условия финансирования сделки покупателем.
Поскольку экспертом не были выявлены нетипичные для рынка условия продажи, поправка на условия продажи обоснованно не применялась.
Эксперт обосновал применение корректировки на изменение цен на земельные участки за период с дат заключения сделок (выставления на продажу) с объектами-аналогами до даты проведения оценки исследуемых объектов. Корректировка по данному фактору сравнения применялась к объектам-аналогам N 1 в размере 0,14%, N 2 в размере 2,23%, N 3 в размере 0,84%.
Эксперт применил корректировку на местоположение для объектов-аналогов в размере минус 22,26%, учитывая, что объект оценки находится в городе Братске, а все объекты-аналоги находятся в городе Ангарске иркутской области.
Поскольку оцениваемый объект и объекты-аналоги отличаются между собой по площади, экспертом применена корректировка на площадь, произведен обоснованный расчет, в результате которого размер данной корректировки составил в отношении земельного для объекта-аналога N 1 - минус 5,69%, для объекта-аналога N 2 - минус 8,31%, для объекта-аналога N 3 - минус 11,79%.
Эксперт привел достаточное обоснование применения корректировки на торг, являющейся показателем величины уторговывания в сделках с коммерческой недвижимостью, в размере -17,3% для всех объектов-аналогов.
Поправка на элементы инженерно-технического обеспечения обоснованно экспертом не применялась, поскольку технические условия на подключение к коммуникациям (газоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, канализация) методологически относятся на его стоимость. При оценке земельных участков следует учитывать объем подключенных мощностей инженерно-технических коммуникаций, подходящих от центральных сетей. Локальные коммуникации и внутриплощадочные сети являются улучшениями участка, между тем, в случае, если они не являются объектами кадастрового учета, их стоимость относится либо на основной объект, либо распределяется между всеми строениями на участке.
Согласование результатов корректировок значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам приведено в таблице 13 с учетом всех проведенных расчетов, сомневаться в которых оснований не имеется, так как они не опровергаются никакими доказательствами.
Итоговые результаты расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят" определены экспертом по состоянию на 19 сентября 2017 года в размере 5 268 514 рублей.
При таких обстоятельствах, установленную в заключении судебного эксперта рыночную стоимость земельного участка суд находит достоверной, поскольку кадастровая стоимость установлена методами массовой оценки, без учета вышеперечисленных уникальных характеристик объектов недвижимости.
Суд также не усматривает нарушений принципов оценки, содержащихся в Федеральных стандартах оценки, поскольку источники информации об объектах-аналогах проверяемые. Доказательств того, что на 19 сентября 2017 года - дату образования и определения кадастровой стоимости земельного участка - рыночная стоимость данного объекта недвижимости являлась иной, чем отражено в экспертном заключении, суду не представлено и таких данных в деле не имеется.
При таких обстоятельствах, суд считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью 24 896 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для заготовки древесины, код 10.1 (размещение сооружений, необходимых для обработки и хранения древесины (лесных складов, лесопилен), под иными объектами специального назначения, местоположение: "адрес изъят", определенную по состоянию на 19 сентября 2017 года, равной его рыночной стоимости в размере 5 268 514 (пять миллионов двести шестьдесят восемь тысяч пятьсот четырнадцать) рублей, удовлетворив административные исковые требования.
Суд соглашается с данными выводами судебного эксперта, поскольку они обоснованы, сделаны специалистом в области оценочной деятельности.
Административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области 27 декабря 2018 года, поэтому в силу положений стать 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции от 3 августа 2018 года) в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Учитывая, что с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области 27 декабря 2018 года, новые сведения о кадастровой стоимости земельного участка подлежат установлению до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный реестр (кадастр) недвижимости.
Кадастровая стоимость земельного участка, определенная на основании решения суда, применяется для целей, установленных законодательством Российской Федерации в порядке, изложенном в соответствующих нормативных правовых актах, в том числе в Налоговом кодексе Российской Федерации ( пункт 2.1 статьи 52, пункт 15 статьи 378.2, пункт 1.1 статьи 391, пункт 2 статьи 403).
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр (кадастр) недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в редакции Федерального закона от 3 августа 2018 года N 312-ФЗ, а регистрационный орган принимает к исполнению вступившее в законную силу судебное постановление об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно пункту 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Руководствуясь статьями 175-179, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "ТехноДревСервис" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью 24 896 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для заготовки древесины, код 10.1 (размещение сооружений, необходимых для обработки и хранения древесины (лесных складов, лесопилен), под иными объектами специального назначения, местоположение: "адрес изъят", определенную по состоянию на 19 сентября 2017 года, равной его рыночной стоимости в размере 5 268 514 (пять миллионов двести шестьдесят восемь тысяч пятьсот четырнадцать) рублей, на период до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный реестр недвижимости.
Дата подачи заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области 27 декабря 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Иркутского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.
Председательствующий судья М.А. Ткачук
Мотивированное решение изготовлено 25 июля 2019 года.
Судья М.А. Ткачук


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка