Решение Костромского областного суда от 12 февраля 2019 года №3а-79/2019

КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 12 февраля 2019 года Дело N 3а-79/2019
Костромской областной суд в составе
председательствующего Колесова Р.Н.,
при секретаре Дерябиной Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Масленникова Олега Викторовича, Шишигина Павла Владимировича, Бахмуровой Ольги Николаевны, Канаева Владимира Ивановича к Управлению Росреестра по Костромской области, администрации Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости,
установил:
Масленников О.В., Шишигин П.В., Бухмурова О.Н., Канаев В.И. обратились в суд с указанным административным иском по тем основаниям, что они являются собственником следующих объектов недвижимости:
- объекта капитального строительства, кадастровый N, общей площадью 447,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>а;
- объекта капитального строительства, кадастровый N, общей площадью 1031,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>,
- объекта капитального строительства, кадастровый N, общей площадью 180,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>а;
- объекта капитального строительства, кадастровый N, общей площадью 181,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.
Кадастровая стоимость перечисленных объектов недвижимости утверждена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 15 365 860,91 руб., 25 652 993,53 руб., 5 423 387,32 руб. и 4 503 011,66 руб. соответственно.
Однако рыночная стоимость объектов по состоянию на указанную дату в соответствии с отчетами N и N от ДД.ММ.ГГГГ, N и N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненными оценщиком <данные изъяты> ФИО7, составляет 5 171 000 руб., 8 989 000 руб., 3 473 000 руб. и 1 344 000 руб. соответственно. Таким образом, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость объектов недвижимости, что нарушает права административных истцов, как плательщиков налога на имущество, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта.
Просят установить кадастровую стоимость указанных выше объектов недвижимости равной их рыночной стоимости.
В судебное заседание административные истцы Масленников О.В., Шишигин П.В., Бахмурова О.Н., Канаев В.И. не явились, будучи извещены о времени и месте рассмотрения дела, при этом представитель Масленникова О.В. по доверенности Мурадова Е.В. в связи с подготовкой оценщиком дополнений к отчету просила установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере 5 973 000 руб., 10 552 000руб., 3 473 000 руб. и 1 344 000 руб. соответственно. Соответствующее уточненное административное исковое заявление подписано также Шишигиным П.В., Бахмуровой О.Н., Канаевым В.И.
Представитель заинтересованного лица Администрации города Костромы Комиссарова А.С. возражала против удовлетворения заявленных требований, поскольку снижение кадастровой стоимости приведет к недополучению бюджетом доходов.
Представители административных ответчиков - администрации Костромской области, Управления Росреестра по Костромской области, представители заинтересованных лиц - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Костромской области, департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно административных исковых требований не представили.
Дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц в соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.
Как видно из материалов дела, Масленников О.В., Шишигин П.В., Бухмурова О.Н., Канаев В.И. являются сособственниками (по 1/4 доле в праве общей долевой собственности каждый) следующих объектов недвижимости:
- объекта капитального строительства, наименование: автосервис, назначение: нежилое здание, кадастровый N, общей площадью 447,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>а;
- объекта капитального строительства, наименование: нежилое здание, назначение: нежилое здание, кадастровый N, общей площадью 1031,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>а;
- объекта капитального строительства, наименование: административно-хозяйственная пристройка в автосервисе "Комета", назначение: нежилое здание, кадастровый N, общей площадью 180,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>а;
- объекта капитального строительства, наименование: нежилое здание, назначение: нежилое здание, кадастровый N, общей площадью 181,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.
Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость данных объектов утверждена по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 15 365 860,91 руб., 25 652 993,53 руб., 5 423 387,32 руб. и 4 503 011,66 руб. соответственно.
В силу положений статей 400 и 401 Налогового кодекса Российской Федерации административные истцы являются плательщиками налога на имущество физических лиц.
В соответствии со статьёй 402 Налогового кодекса Российской Федерации и нормами Закона Костромской области от 29.10.2015 г. N 18-6-ЗКО "Об установлении единой даты начала применения на территории Костромской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" налоговая база в отношении объектов налогообложения по налогу на имущество физических лиц с 01 января 2016 года определяется исходя из их кадастровой стоимости.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости влияют на объём налоговых обязательств административных истцов, а, следовательно, затрагивают их права.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности") результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Абзацем 5 статьи 24.20 Закона "Об оценочной деятельности" предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Согласно частям 1, 3 статьи 11 Закона "Об оценочной деятельности" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В подтверждение заявленных требований административные истцы представили отчеты N и N от ДД.ММ.ГГГГ, N и N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненные оценщиком <данные изъяты>" ФИО7.
В отчетах рыночная стоимость объектов капитального строительства по состоянию на 01 марта 2016 года определена в размере 5 171 000 руб., 8 989 000 руб., 3 473 000 руб. и 1 344 000 руб. соответственно. Оценщик определилрыночную стоимость объектов с использованием сравнительного и доходного подходов, отказавшись от применения затратного подхода.
При этом при использовании сравнительного подхода (метод сравнения продаж) оценщиком проведен анализ рынка предложений, путем сопоставления характеристик объекта оценки и предлагавшихся к продаже объектов в качестве объектов-аналогов отобраны те из них, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому. Информация об объектах-аналогах проанализирована оценщиком и приведена в таблице. При наличии отличий по ценообразующим характеристикам введены соответствующие корректировки.
Рассчитывая стоимость объекта оценки доходным подходом (метод капитализации) оценщик в соответствии со сведениями об объектах-аналогах и корректировками по ряду ценобразующих факторов рассчитал среднюю арендную ставка, исходя из которой в последующем установил чистый операционный доход и стоимость объекта недвижимости.
В ходе рассмотрения дела по отчетам NN и N оценщиком были уточнены размер убытков от вакансий (процент недозагрузки) и размер операционных расходов в рамках доходного подхода, удельные веса по подходам, в связи с чем рыночная стоимость объектов составила 5 973 000 руб., 10 552 000руб., 3 473 000 руб. и 1 344 000 руб. соответственно.
Отчеты подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков". Содержащиеся в отчетах выводы в соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности" не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.
Частью 1 статьи 12 Закона "Об оценочной деятельности" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Учитывая, что каких-либо доказательств, которые опровергали бы заявленную рыночную стоимость, свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином размере, в материалы дела не представлено; административными ответчиками и заинтересованными лицами результаты оценки, содержащиеся в отчете, под сомнение не ставились и не оспаривались, ходатайств о назначении судебной экспертизы с целью установления иной рыночной стоимости объекта недвижимости не заявлено, суд приходит к выводу о законности и обоснованности заявленных требований.
Датой подачи заявления следует считать 27 декабря 2018 года.
решил:
Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства, наименование: автосервис, назначение: нежилое здание, кадастровый N, общей площадью 447,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 973 000 (Пять миллионов девятьсот семьдесят три тысячи) рублей.
Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства, наименование: нежилое здание, назначение: нежилое здание, кадастровый N, общей площадью 1031,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 10 552 000 (Десять миллионов пятьсот пятьдесят две тысячи) рублей.
Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства, наименование: административно-хозяйственная пристройка в автосервисе "Комета", назначение: нежилое здание, кадастровый N, общей площадью 180,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 473 000 (Три миллиона четыреста семьдесят три тысячи) рублей.
Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства, наименование: нежилое здание, назначение: нежилое здание, кадастровый N, общей площадью 181,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 344 000 (Один миллион триста сорок четыре тысячи) рублей.
Датой подачи заявления считать 27 декабря 2018 года.
На настоящее решение в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Костромского областного суда через Костромской областной суд.
Председательствующий Р.Н. Колесов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка