Решение Ярославского областного суда от 23 апреля 2018 года №3а-79/2018

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 23 апреля 2018 года Дело N 3а-79/2018
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щеголькова Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Солдатовой Риммы Николаевны об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
установил:
Солдатова Р.Н. обратилась с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 2 177 кв.м, с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации временной постройки, не являющейся объектом капитального строительства, - платной автостоянки, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 2 248 841 рубль.
В обоснование требований административного иска указала, что является арендатором данного земельного участка на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 22 декабря 2015 года, заключенного с МКУ Агентство по аренде земельных участков города Ярославля, действующего от имени города Ярославля.
16 августа 2016 года органом государственного кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере 10 534 263, 53 рубля. Кадастровая стоимость определена на основании удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков земель населенных пунктов городских округов Ярославской области, утвержденных постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п. Датой определения кадастровой стоимости является 19 мая 2015 года.
Административный истец полагает, что кадастровая стоимость в таком размере является завышенной, существенно превышает размер рыночной стоимости данного земельного участка. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, выполненному специалистами ООО "Яр-Оценка", данная стоимость на 19 мая 2015 года составляет 2 248 841 рубль.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Кроме того, административный истец указывает на незаконность действий органа кадастрового учета по внесению сведений о кадастровой стоимости земельного участка в размере 10 534 263, 53 рубля, поскольку вступившим в законную силу решением Ярославского областного суда от 20 октября 2015 года установлено, что рыночная стоимость данного земельного участка на 19 мая 2015 года составила 2 248 841 рубль и в таком размере судом определена его кадастровая стоимость.
В связи с этим, Солдатова Р.Н. просила о применении пересмотренной в данном деле кадастровой стоимости земельного участка с 19 мая 2015 года.
В судебном заседании административный истец Солдатова Р.Н. и ее представитель по доверенности Лаптев А.Н. административный иск поддержали.
Административный ответчик ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в письменном отзыве на административный иск оставило разрешение требований Солдатовой Р.Н. на усмотрение суда, представило пояснения по порядку определения кадастровой стоимости земельного участка административного истца и ее величине.
Административные ответчики Правительство Ярославской области и Управление Росреестра по Ярославской области в судебное заседание своих представителей не направили, письменной позиции по заявленным требованиям не представили суду.
Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области Николаева Т.Б. в удовлетворении требований административного иска Солдатовой Р.Н. возражала, полагая, что представленный административным истцом Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка является недопустимым доказательством, поскольку не соответствует законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.
Представитель заинтересованного лица МКУ Агентство по аренде земельных участков города Ярославля Ушаков М.С. позицию представителя Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области поддержал. Кроме того, пояснил суду, что МКУ Агентство по аренде земельных участков считает договор аренды с Солдатовой Р.Н. расторгнутым.
Мэрией города Ярославля суду представлены письменные возражения на административный иск, в котором заинтересованное лицо возражало против удовлетворения требований, поскольку договор аренды с Солдатовой Р.Н. расторгнут. В связи с этим, права оспаривать результаты государственной кадастровой оценки данного земельного участка она не имеет. Кроме того, заинтересованное лицо указало на несоблюдение Солдатовой Р.Н. досудебного порядка обращения в суд с данным требованием.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление Солдатовой Р.Н. подлежит удовлетворению частично.
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость земельного участка установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применят положения Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно частям 1 и 3 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка, за исключением случаев, установленных пунктами 2.2<1>, 2.6, 2.6<1> - 2.6<4> раздела 2 настоящего Порядка.
Таким образом, правоотношения по аренде земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, являются публичными, вопрос определения арендной платы урегулирован нормативным актом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для заинтересованного лица возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данного земельного участка.
Судом установлено, что на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 22 декабря 2015 года Солдатова Р.Н. являлась арендатором земельного участка площадью 2 177 кв.м, с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации временной постройки, не являющейся объектом капитального строительства, - платной автостоянки, расположенного по адресу: <адрес>.
Из материалов дела следует, что 17 октября 2017 года МКУ Агентство по аренде земельных участков города Ярославля в ее адрес направлено письмо о расторжении договора аренды. Письмо о расторжении договора аренды не было получено Солдатовой Р.Н. и возвратилось отправителю в связи с истечением срока хранения 15 декабря 2017 года.12 апреля 2018 года Солдатовой Р.Н. в адрес МКУ Агентство по аренде земельных участков города Ярославля подано заявление, в котором она указала, что неполучение ею извещения о расторжении договора аренды связано с независящими от нее обстоятельствами. В связи с этим, просила повторно направить письмо о расторжении договора в ее адрес. В связи с этим, суд полагает, что между сторонами договора аренды имеется спор относительно действия данного договора. Для разрешения вопроса о заинтересованности Солдатовой Р.Н. в оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, суд принимает во внимание, что в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. С заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка Солдатова Р.Н. обратилась в Арбитражный суд Ярославской области 16 октября 2017 года. На указанную дату договор аренды действовал. При таких обстоятельствах, суд полагает, что Солдатова Р.Н. в силу статьи 24.18, части 3, части 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N. В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. Судом установлено, что земельный участок не вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2015 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, результаты которой утверждены Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости датой определения кадастровой стоимости земельного участка является 19 мая 2015 года. Согласно положениям части 1 и части 2 статьи 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пункту 13 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316, кадастровая стоимость земельного участка подлежит определению по состоянию на 19 мая 2015 года в порядке определенном Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222, на основании результатов государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п. Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 19 мая 2015 года в размере 10 534 263, 53 рубля. В подтверждение размера рыночной стоимости земельного участка на указанную дату Солдатовой Р.Н. представлен Отчет об оценке, выполненный специалистами ООО "Яр-Оценка". Согласно Отчету об оценке рыночная стоимость земельного участка на 19 мая 2015 года составила 2 248 841 рубль. Заинтересованным лицом Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области заявлено о недостоверности указанного отчета. Данное заявление обосновано тем, что отчет оценки составлен с нарушением подпункта "б" пункта 22 ФСО N 7, пункта 11 ФСО N1, что выразилось в том, что при наличии сведений о продажах объектов недвижимости, которые возможно было бы использовать в качестве аналогов для расчета рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода, оценщик необоснованно отказался от такого подхода, рассчитав рыночную стоимость земельного участка доходным подходом методом капитализации земельной ренты. В судебном заседании судом допрошены в качестве свидетелей специалисты ФИО1 и ФИО2, которые пояснили, что в связи с отсутствием сведений о продажах земельных участков с аналогичным с оцениваемым участком видом разрешенного использования под автостоянки, было принято решение о расчете величины его рыночной стоимости доходным подходом, при том, что оценщики располагали существенным объемом информации о сдаче в аренду земельных участков под указанные цели (основным арендодателем является ОАО РЖД, который осуществляет расчет арендной платы на основании ее рыночной оценки и продает право аренды с торгов). Кроме того, свидетели обратили внимание суда и лиц, участвующих в деле, на то, что приведенные в отчете сведения о продажах земельных участков в исследуемый период указывают, что сопоставимых с объектом оценки по виду разрешенного использования земельных участков оценщиками не обнаружено. Обоснованность данных пояснений административными ответчиками и заинтересованными лицами не опровергнута. Данные пояснения подтверждаются содержанием Отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка и требованиям Федеральных стандартов оценки не противоречат.С учетом изложенного основания сомневаться в обоснованности представленного административным истцом отчета оценки рыночной стоимости земельного участка отсутствуют. Принимая во внимание отсутствие обоснованных доводов со стороны административных ответчиков, заинтересованных лиц о недостоверности представленного отчета, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в отчете рыночной стоимости земельного участка административного истца. Кроме того, суд принимает во внимание, что вступившим в законную силу решением Ярославского областного суда от 20 октября 2015 года установлено, что на 19 мая 2015 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляла 2 248 841 рубль. Суд полагает, что указанные установленные при разрешении административного иска Солдатовой Р.Н. об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером N, утвержденных постановлением Правительства Ярославской области от 20 сентября 2011 года N 702-п, обстоятельства имеют для настоящего административного дела преюдициальное значение. При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден административным истцом достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Солдатовой Р.Н. подлежит удовлетворению. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном деле является дата обращения физического лица с заявлением в суд, то есть - 16 октября 2017 года. При этом суд принимает во внимание, что факт обращения с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости с нарушением правил подведомственности спора не является основанием для определения иной даты обращения с данным заявлением. Вместе с тем, суд полагает необоснованным требование Солдатовой Р.Н. об определении начала действия пересмотренной в настоящем административном деле кадастровой стоимости с 19 мая 2015 года. При этом суд учитывает, что в соответствии с со статьями 24.17, 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьей 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установленная на основании решения суда кадастровая стоимость применяется до внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки. В связи с этим, для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере 10 534 263,53 рубля, полученных в результате очередной государственной кадастровой оценки, у органа кадастрового учета основания имелись.
Доводы заинтересованного лица мэрии города Ярославля о несоблюдении Солдатовой Р.Н. досудебного порядка обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области судом не принимаются, поскольку в силу статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", с учетом разъяснений, приведенных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (пункт 10), такое обращение для физического лица, являющегося индивидуальным предпринимателем, не является обязательным.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Солдатовой Риммы Николаевны удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2 177 кв.м, с кадастровым номером N категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации временной постройки, не являющейся объектом капитального строительства, - платной автостоянки, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 2 248 841 (два миллиона двести срок восемь тысяч восемьсот сорок один) рубль.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 2 248 841 (два миллиона двести срок восемь тысяч восемьсот сорок один) рубль.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 16 октября 2017 года.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 27 апреля 2018 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка