Решение Верховного Суда Республики Бурятия от 30 мая 2018 года №3а-79/2018

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

РЕШЕНИЕ

от 30 мая 2018 года Дело N 3а-79/2018
Верховный Суд Республики Бурятия в составе судьи Назимовой П.С., при секретаре Черепановой О.М., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Субанова В.Б. к Правительству Республики Бурятия, Управлению Росреестра по Республике Бурятия об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
установил:
28 апреля 2018 года Субанов В.Б. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Требования основаны на том, что Субанов В.Б. является собственником земельного участка, площадью <...> кв.м., с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: <...>. На основании государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов в Республике Бурятия кадастровая стоимость данного земельного участка определена в размере 11732714,73 руб., что значительно превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчёту об оценке рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года составляет 2174000 руб. Кадастровая стоимость земельного участка влияет на размер земельного налога, уплачиваемого истцом.
В судебное заседание административный истец Субанов В.Б. не явился, о рассмотрении дела надлежаще извещен, направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Его представитель Сенюшин А.Н. требования поддержал.
Представитель заинтересованного лица Администрации г.Улан-Удэ Абидуева Д.А. возражала против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на то, что представленный отчет об оценке земельного участка, выполненный ИП М., является ненадлежащим доказательством его рыночной стоимости.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Республике Бурятия Лубсанова О.Д. в суд не явилась, о рассмотрении дела надлежаще извещена, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Представитель административного ответчика Правительства Республики Бурятия Борсоев С.Ц. в суд не явился, о рассмотрении дела надлежаще извещен, направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель заинтересованного лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Бурятия Дамбаева Л.В., надлежаще извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Поскольку явка указанных лиц не признана судом обязательной, на основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ дело рассмотрено в их отсутствие.
Выслушав явившихся в суд лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административный иск подлежит удовлетворению.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В пункте 3 данной статьи указано, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Судом установлено, что Субанов В.Б. является собственником земельного участка, площадью <...> кв.м., с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: <...>; категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование: для размещения здания бани.
Указанное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 29 марта 2018 года.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Из дела видно, что принадлежащий Субанову В.Б. земельный участок поставлен на кадастровый учёт 21 декабря 2006 года, его кадастровая стоимость определена по состоянию на 1 января 2015 года и составляет 11732714,73 руб., что следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 29 марта 2018 года.
В обоснование необходимости судебной защиты своих прав заявитель ссылается на то, что поскольку кадастровая стоимость названного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, то она должна быть установлена в соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в размере рыночной стоимости. Завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка нарушает права заявителя как лица, несущего бремя налоговых платежей, которые исчисляются исходя из его кадастровой стоимости.
В материалы дела административным истцом представлен отчёт об оценке N РН07-03/18 от 31 марта 2018 года, выполненный оценщиком М., осуществляющим деятельность в качестве индивидуального предпринимателя.
Из отчёта следует, что оценщик визуально осмотрел оцениваемый объект недвижимости, установил количественные и качественные характеристики объекта, провёл сбор и анализ данных, анализ рынка в сегменте оцениваемого объекта, осуществил выбор метода расчета в рамках каждого из подходов к оценке, обобщил результаты применения подходов к оценке, определилитоговую величину стоимости объекта оценки.
Оценщик использовал информацию газет "Все для Вас", "Из рук в руки", сайты сети Интернет www.uurielt.ru, https://ruads.org.
Оценщик при проведении оценки использовал сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией. При этом отказ от использования затратного и доходного подхода к оценке подробно мотивирован в отчёте.
Отказ от использования доходного подхода оценщик обосновал низкой достоверностью результата в связи со значительным числом существенных допущений, способных оказать влияние на итоговый результат расчета. При определении рыночной стоимости объекта оценки методом остатка определялась рыночная стоимость объекта оценки с учётом здания, расположенного на оцениваемом земельном участке, затем рассчитывалась рыночная стоимость этого здания, после чего - рыночная стоимость объекта оценки без учета стоимости данного здания. Поскольку рыночная стоимость земельного участка при использовании данного метода составила отрицательное значение, оценщиком принято решение отказаться от применения метода остатка.
Применяя сравнительный подход, оценщик выбрал 3 объекта-аналога - земельные участки, расположенные в черте г. Улан-Удэ (1. ул. <...>, 2. пос. <...>, д. 1, 3. <...>), имеющие аналогичный правовой режим, предназначенные для строительства магазина, административного здания, как наиболее схожие по целевому назначению и разрешенному использованию, инфраструктуре и физическим характеристикам объекта оценки, по покупательской привлекательности.
При проведении оценочных работ оценщик не применил корректировку на имущественные права, так как у объекта оценки и объектов-аналогов имущественные права оцениваются как право собственности.
Корректировка на дату продажи не применялась, поскольку срок экспозиции данных объектов-аналогов и оцениваемого объекта одинаковый. Согласно проведенного оценщиком анализа типичный срок экспозиции коммерческой недвижимости по предложениям на продажу приближается к 1 году, по некоторым объектам превышает год, поэтому закономерный рост цен не выявлен.
Корректировка на условия продажи (финансирования) не применялась, поскольку при анализе полученной информации о совершённых (предполагаемых) сделках с объектами-аналогами не выявлено каких-либо нетипичных для рынка условий продажи и финансирования.
Корректировка на торг применена в размере -14 % для всех объектов-аналогов на основе данных Справочника оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А., 2014 год, с учетом усредненных по городам России значений и границ доверительных интервалов.
Корректировка на территориальное местоположение рассчитана на основе данных Справочника оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А., 2014 год, как разность между показателями, относящимися к различным районам, соответствующим районам расположения объекта оценки и объектам-аналогам, и равна 0 %.
Применена корректировка на локальное местоположение (-17%) на основании Справочника оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера, 2014 года, поскольку объект оценки расположен в квартале на незначительном удалении от оживленной автотранспортной магистрали (вторая линия), объекты-аналоги расположены вдоль оживленных автотранспортных магистралей города (первая линия).
Применена корректировка на площадь земельного участка (0%, -4%, 0%) на основании Справочника оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера, 2014 года.
Корректировки на форму, рельеф земельного участка не применялись, поскольку по указанным критериям объект оценки и объекты-аналоги не имеют каких-либо особенностей, дающих преимущество перед другими участками или препятствующих их эффективной эксплуатации.
Корректировка на наличие коммуникаций не применялась, поскольку объект оценки оценивается в предположении об отсутствии на нем коммуникаций, а объекты-аналоги, так же как и объект оценки, могут быть подключены к тем же коммуникациям. Возможности подключения к инженерным коммуникациям равные.
Корректировка на категорию земель и вид разрешенного использования не применялась. Объект оценки и объекты-аналоги не отличаются друг от друга по категории земель, функциональному назначению и разрешенному использованию.
Корректировка на наличие дополнительных улучшений/ухудшений не применялась, так как объект оценки оценивается в предположении об отсутствии дополнительных улучшений/ухудшений, а объекты-аналоги не имеют дополнительных улучшений/ухудшений.
По результатам исследования оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2015 года составляет 2174000 руб.
Оснований не согласиться с выводами оценщика не имеется, так как, проверив приведённый отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, не содержащий в себе каких-либо неясностей и противоречий, суд также находит его соответствующим требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В отчете об оценке указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки. Указаны точное описание объекта оценки, обоснование использования методов при проведении оценки, перечень использованных данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и его итоговая величина; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Надлежащих доказательств, которые бы свидетельствовали о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости земельного участка, определенной оценщиком, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.
Доводы, изложенные административным ответчиком и заинтересованным лицом в письменных отзывах на административный иск и приведенные в судебном заседании, подлежат отклонению.
Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены в статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Данной статьей определено, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения.
В соответствии со ст. 14 этого же Закона оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. При этом в силу ст. 12 Закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом N 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой.
Из отчета об оценке следует, что отказ от использования доходного подхода с использованием методов капитализации земельной ренты, затратного метода подробно мотивирован оценщиком. Суд не усматривает обстоятельств, позволяющих усомниться в обоснованности вывода оценщика о целесообразности выбора сравнительного метода, доказательств, подтверждающих неправомерность и необоснованность его использования, не представлено.
Доводы о том, что объекты-аналоги подобраны некорректно, подлежат отклонению.
Объектом-аналогом оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297.
Оценщик в качестве аналогов объекта оценки выбрал 3 объекта, сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами оценщиком применены соответствующие корректировки, в том числе корректировка на площадь земельного участка. При этом оценщик исходил из того, что анализ рынка земельных участков, выставленных на продажу в г.Улан-Удэ, показал отсутствие достоверной и документально подтвержденной информации по продажам земельных участков, расположенных в районе расположения объекта оценки с характеристиками, аналогичными характеристикам объекта оценки, в том числе по площади земельного участка.
В судебном заседании оценщик М. дал пояснения на поступившие возражения, выводы, изложенные в отчете об оценке, подтвердил в полном объеме.
Отчет об оценке составлен компетентным оценщиком, обладающим специальными познаниями в данной области и имеющим стаж работы в оценочной деятельности, к отчету приложены копия соответствующего свидетельства, страховой полис.
Оценщик М. является членом Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки", имеет высшее образование, диплом о профессиональной переподготовке по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)".
У суда отсутствуют основания не доверять итоговой величине рыночной стоимости земельного участка заявителя, определенной в отчете об оценке.
Учитывая перечисленные правовые нормы и фактические обстоятельства дела, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении заявления Субанова В.Б. и приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером ... должна быть установлена в размере доказанной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года - 2174 000 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административный иск Субанова В.Б., поступивший в суд 28 апреля 2018 года, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью <...> кв.м., с кадастровым номером ..., категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование: для размещения здания бани, расположенного по адресу: <...>, в размере его рыночной стоимости - 2174000 руб. по состоянию на 1 января 2015 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.
Председательствующий П.С. Назимова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка