Решение Белгородского областного суда от 13 июля 2017 года №3а-79/2017

 
БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 13 июля 2017 года Дело N 3а-79/2017
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
13 июля 2017 г. г. Белгород
Белгородский областной суд в составе
судьи А.С. Квасова
при секретаре Е.О. Пашковой,
с участием представителя административного истца Карпунина С.И., представителя административного ответчика - Правительства Белгородской области Жариковой А.И., представителя заинтересованного лица Мосиенко Ю.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Гирда В.Н. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, Правительству Белгородской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Белгородской области», с участием заинтересованного лица - администрации города Белгорода, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,
установил:
Гирда В.Н. (далее - административный истец, Гирда В.Н.), являясь собственником нежилого здания кадастровым номером < данные изъяты>, назначение: производственное, общей площадью < данные изъяты> кв. м и пристроенного нежилого здания с кадастровым номером < данные изъяты>, назначение: нежилое, расположенных по адресу: < адрес> обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости по состоянию на ... , в размере < данные изъяты> руб. и < данные изъяты> руб. соответственно.
Свои требования мотивирует тем, что несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости нежилых зданий (< данные изъяты> руб. и < данные изъяты> руб.) их рыночной стоимости ведет к увеличению подлежащего уплате налога, размер которого исчисляется от кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости. При этом права административного истца могут быть защищены посредством внесения в государственный кадастр недвижимости (Единый государственной реестр недвижимости) сведений об изменении кадастровой стоимости нежилых зданий.
Административный истец, будучи извещенным надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, обеспечив явку своего представителя.
В судебном заседании представитель административного истца требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. Выводы эксперта ФИО1 по результатам судебной экспертизы считал ошибочными.
Представитель Правительства Белгородской области в судебном заседании не оспаривая право административного истца требовать установление кадастровой стоимости принадлежащих ему объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости, указал, что иск может быть удовлетворен с учетом цены спорных нежилых зданий, определенной экспертом ФИО1. по результатам проведенной судебной экспертизы. Представленный истцом отчет об оценке имеет нарушения требований федеральных стандартов оценки, влияющие на итоговый результат стоимости нежилых зданий.
Представитель администрации города Белгорода поддержал позицию и доводы, приведенные представителем Правительства области.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Белгородской области будучи извещенными надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
При таких обстоятельствах административное дело рассматривается в отсутствие административного истца и представителей вышеназванных лиц, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Выслушав объяснения представителей административного истца, Правительства области и администрации города, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.
В силу части 5 статьи 247 Кодекса администравного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса администравного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как установлено судом и следует из материалов административного дела, административному истцу на праве собственности принадлежат: нежилое здание площадью < данные изъяты> кв. м, с кадастровым номером < данные изъяты> и пристроенное нежилое здание площадью < данные изъяты> кв. м, с кадастровым номером < данные изъяты>, расположенные по адресу: < адрес> (свидетельства о государственной регистрации права от ... , серии < данные изъяты>, № < данные изъяты> и от ... № < данные изъяты>, № < данные изъяты>).
В соответствии со статьей 400 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 этого Кодекса.
Согласно статье 401 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) недвижимое имущество, к числу которого относятся и здания.
В силу части 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации.
Налоговая база в отношении объектов налогообложения, за исключением объектов, указанных в пункте 3 настоящей статьи, определяется исходя из их инвентаризационной стоимости в случае, если субъектом Российской Федерации не принято решение, предусмотренное абзацем третьим пункта 1 настоящей статьи (часть 2 стать 402 Налогового кодекса Российской Федерации).
Законом Белгородской области от 02.11.2015 № 9 «Об установлении единой даты начала применения на территории Белгородской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения», вступившим в силу с 01.01.2016, установлена единая дата начала применения на территории Белгородской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 01.01.2016.
Постановлением Правительства Белгородской области от 23.11.2015 № 414-пп по состоянию на 05.07.2015 утверждена кадастровая стоимость объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Белгородской области. Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером < данные изъяты> составляет < данные изъяты> руб., кадастровая стоимость пристроенного нежилого здания с кадастровым номером < данные изъяты> - < данные изъяты> руб.
Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости нежилых зданий затрагивают права и обязанности административного истца как его собственника. Принадлежащие административному истцу здания являются объектами налогообложения по налогу на имущество физических лиц.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае, если такие результаты затрагивают права и обязанности этих лиц.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 № 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
В подтверждение своих доводов о том, что кадастровая стоимость нежилых зданий значительно превышает их рыночную стоимость, административный истец представил в суд, составленный по его заказу оценщиком АО «РОСТЕХИНВЕНТАРИЗАЦИЯ - ФЕДЕРАЛЬНОЕ БТИ» отчет № 4601/07.12.16/Ц-1130/Ф-6/0484. По состоянию на 05.07.2015 рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером < данные изъяты> определена оценщиком в размере < данные изъяты> руб. и пристроенного нежилого здания с кадастровым номером < данные изъяты> в размере < данные изъяты> руб.
Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая возражения административного ответчика, поддержанные заинтересованным лицом против представленного доказательства размера рыночной стоимости нежилых зданий заявленной в административном иске, возникновение сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости нежилых зданий и в достоверности отчета об оценке, что вызвано, в том числе значительной разницей между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью объектов недвижимости, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, судом назначена экспертиза, на разрешение которой были поставлены вопросы, направленные на установление рыночной стоимости нежилых зданий на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость и проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Производство экспертизы было поручено эксперту-оценщику Белгородской торгово-промышленной палаты ФИО1.
По результатам экспертизы экспертом ФИО1 составлено экспертное заключение от 09.06.2017 № 067.04.0445, согласно которому эксперт пришел к выводу, что по состоянию на 05.07.2015 величина рыночной стоимости нежилого задания с кадастровой стоимостью < данные изъяты> составляет < данные изъяты> руб., с кадастровым номером < данные изъяты> - < данные изъяты> руб.
Отвечая на вопрос, направленный на проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт на основании проведенных исследований сделал вывод, о том, что отчет № 4601/07.12.16/Ц-1130/Ф-6/0484 не в полной мере соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены некорректно.
В ходе проверки отчета об оценке выявлены нарушения статьи 11 Закона об оценочной деятельности в части неоднозначности толкования отчета об оценки, пункта 22 раздела VII Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России 25.09.2014 № 611 в части выбранных для определения стоимости объекта оценки аналогов; пункта 5 раздела II Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценки» (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, что повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости.
В соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Конституционный Суд Российской Федерации в своих постановлениях неоднократно указывал, что из взаимосвязанных положений статей 46 (часть 1), 52, 53 и 120 Конституции Российской Федерации вытекает предназначение судебного контроля как способа разрешения правовых споров на основе независимости и беспристрастности суда. При этом предоставление суду соответствующих полномочий по оценке доказательств вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является одним из проявлений дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, что вместе с тем не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.
Из приведенных положений закона следует, что суд первой инстанции, оценивает не только относимость, допустимость доказательств, но и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Экспертное заключение от 09.06.2017 № 067.04.0445 соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.
При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Экспертиза рыночной стоимости нежилого здания проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, их натурного осмотра, сопоставления объектов исследования с результатами продаж и предложений подобных объектов на рынке недвижимости и приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости части нежилых зданий.
Эксперт, определяя сегмент рынка к которому относятся нежилые здания, указал, что оцениваемые объекты относятся к рынку коммерческой недвижимости - недвижимость производственно-складского назначения.
Анализ рынка недвижимости производственно-складского назначения в городе Белгороде, без учета единичных нетипичных (критически максимальных и минимальных) коммерческих предложений, произведенный экспертом в рамках настоящего исследования, позволил сделать следующие выводы о ценах: диапазон цен предложений, объектов капительного строительства производственно-складского назначения в городе Белгороде составляет от 15 451 руб./кв. м до 44 117 руб./ кв. м. Диапазон цен предложений аренды объектов копательного строительства производственно-складского назначения в городе Белгороде составляет от 200 руб./ кв. м в месяц до 300 руб./ кв. м в месяц. Диапазон цен предложений аренды объектов капитального строительства офисного назначения в городе Белгороде составляет от 350 руб./ кв. м в месяц до 850 руб./ кв. м в месяц.
Как следует из заключения, эксперт произвел расчет рыночной стоимости земельного участка с целью определения стоимости, приходящейся на здания, что является промежуточным результатом, необходимым для расчета итоговой рыночной стоимости спорных объектов недвижимости принадлежащих административному истцу. При оценке участков эксперт использовал метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.
Рыночная стоимость земельного участка площадью < данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: < адрес>, по состоянию на ... составила < данные изъяты> руб.
Стоимость нежилых зданий рассчитана экспертом с применением затратного, сравнительного и доходного подходов.
Рассчитывая стоимость нежилых зданий в рамках затратного подхода для расчета затрат, необходимых для замещения объектов экспертом выбран метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (метод сравнительной единицы). Экспертом был определен размер предпринимательской прибыли и накопленный износ.
Рыночная стоимость, определенная при помощи затратного подхода, на дату оценки для нежилого здания с кадастровым номером < данные изъяты> составила < данные изъяты> руб., а для нежилого здания с кадастровым номером < данные изъяты> - < данные изъяты> руб.
Для расчета стоимости спорных зданий сравнительным подходом эксперт выбрал по три объекта-аналога сопоставимых с объектами оценки. Информация о характеристиках данных объектов-аналогов получена из открытых источников - газеты объявлений «Моя реклама. Белгород» от 05.01.2015 № 1, объявлений в сети Интернет (https://ruads.org/). Характеристики аналогов представлены в таблицах сравнения.
Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости объектов-аналогов и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Экспертом обоснованы в заключении и применены корректировки на торг, на местоположении и окружение, площадь (при расчете стоимости здания с кадастровым номером < данные изъяты>) и на торг, местоположение и окружение (при расчете стоимости здания с кадастровым номером < данные изъяты>).
Рыночная стоимость нежилых зданий, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, составила: < данные изъяты> руб. (здание с кадастровым номером < данные изъяты>) и < данные изъяты> руб. (здание с кадастровым номером < данные изъяты>).
При определении стоимости принадлежащих административному истцу нежилых зданий доходным подходом эксперт применил в рамках подхода метод прямой капитализации с использованием результатов анализа НЭИ.
Экспертом определены стоимости производственного помещения на 1-м этаже, офисных помещений 2-го этажа, произведен расчет эффективного валового дохода, чистого операционного дохода, денежного потока от эксплуатации объекта недвижимости, выполнен расчет ставки капитализации.
Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером < данные изъяты>, рассчитанная в рамках доходного подхода, составила < данные изъяты> руб., а нежилого здания с кадастровым номером < данные изъяты> - < данные изъяты> руб.
На основании пункта 25 ФСО № 1 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Целью согласования результатов использования методов и подходов к оценке является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.
Из экспертного заключения видно, что при согласовании результатов эксперт использовал метод средневзвешенного значения, а также опирался на свое субъективное мнение. По состоянию на 05.07.2015 стоимость нежилого здания с кадастровым номером < данные изъяты> после согласования результатов составила < данные изъяты> руб., нежилого здания с кадастровым номером < данные изъяты> - < данные изъяты> руб.
В силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что по состоянию на 05.07.2015 рыночная стоимость принадлежащих административному истцу спорных объектов недвижимости составляет: < данные изъяты> руб. - нежилого здания с кадастровым номером < данные изъяты> и < данные изъяты> руб. - пристроенного нежилого здания с кадастровым номером < данные изъяты>.
Оснований не доверять представленному экспертному заключению у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется высшее образование, стаж экспертной работы. Расчеты эксперта ФИО1 не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.
Напротив, как установлено судом и не опровергнуто представителем административного истца, отчет об оценке рыночной стоимости спорных нежилых зданий № 4601/07.12.16/Ц-1130/Ф-6/0484 не в полной мере соответствует требованиям федеральных стандартов оценки.
Такие несоответствия, согласно исследовательской части экспертного заключения, безусловно, влияют на итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, а именно: оценщиком некорректно произведен анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости в сегменте рынка, к которому относится объект оценки. Оценщиком использованы аналоги, которые не могут выступать таковыми: - аналог № 2 (стр. 85 отчета) не содержит сведений о земельном участке, на котором расположен объект капительного строительства. Цена земельного участка включенного в стоимость данного предложения определена не верно. Аналогичные нарушения допущены оценщиком также применительно к объектам-аналогам № 4 и № 5 (стр. 86 отчета). Аналоги № 2 и № 5 являются предложением одного и того же объекта, а следовательно такое использование некорректно.
Учитывая вышеизложенное, представленный административным истцом отчет об оценке от № 4601/07.12.16/Ц-1130/Ф-6/0484, отвергается судом в качестве доказательства рыночной стоимости нежилых зданий принадлежащих административному истцу.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении административного требования и установлению кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером < данные изъяты> в размере < данные изъяты> руб. и нежилого здания с кадастровым номером < данные изъяты> в размере < данные изъяты> руб.
Согласно положениям абзацев 5, 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».
В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
В данном случае Гирда В.Н. с административным исковым заявлением обратился в суд ... .
Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,
решил:
административное исковое заявление Гирда В.Н. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания, общей площадью < данные изъяты> кв. м, с кадастровым номером < данные изъяты>, расположенного по адресу: < адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, в сумме < данные изъяты> руб.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - пристроенного нежилого здания, общей площадью < данные изъяты> кв. м, с кадастровым номером < данные изъяты>, расположенного по адресу: < адрес> в размере, равном его рыночной стоимости, в сумме < данные изъяты> руб.
Рыночная стоимость вышеназванных объектов недвижимости определена настоящим решением суда по состоянию на ... .
Датой подачи заявления Гирда В.Н. о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является ... .
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья А.С. Квасов
Решение в окончательной форме принято 20.07.2016



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка