Решение Нижегородского областного суда от 11 ноября 2019 года №3а-787/2019

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 ноября 2019 года Дело N 3а-787/2019
именем Российской Федерации
г.Нижний Новгород 11 ноября 2019 года
Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А.,
при секретаре судебного заседания Новоженине Б.А.,
с участием представителя административного истца ФИО2 Полянского С.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением, в котором указал о том, что ему на праве собственности принадлежит встроенное нежилое помещение с кадастровым номером N, площадью 53 кв.м., расположенное на 3 этаже ТЦ "С." по адресу: <адрес> Постановлением Правительства Нижегородской области от 07 июня 2012 года N331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области" утверждены результаты государственной кадастровой оценки указанного объекта недвижимости в размере 2526791,43 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости помещения от 18.04.2019 N.
Вместе с тем, согласно отчету об оценке ООО "О." от 10.06.2019 года N рыночная стоимость встроенного помещения с кадастровым номером N по состоянию на 05.06.2011 года определена в размере 1381355,93 рублей.
Установленная кадастровая стоимость нежилого помещения существенно затрагивает права и обязанности административного истца по уплате налога на имущество физических лиц в порядке, предусмотренном главой 32 Налогового кодекса Российской Федерации.
Ссылаясь на положения Федерального закона от 29.07.1998 года N135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", главу 25 Кодекса административного судопроизводства РФ, административный истец просит суд установить кадастровую стоимость встроенного нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 53 кв.м., расположенного на 3 этаже ТЦ "С." по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 1381355,93 рублей по состоянию на 05.06.2011 года.
При рассмотрении дела в Нижегородском областном суде представитель административного истца ФИО2 Полянский С.Н. требования административного искового заявления поддержал, просил их удовлетворить. Заявил ходатайство о восстановлении срока на подачу административного искового заявления, а также ходатайство о допросе в качестве свидетеля оценщика ФИО3, составившего отчет об оценке. Ходатайство удовлетворено.
Другие лица, привлеченные к участию в деле, в судебное заседание не явились.
Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве и не может быть признано преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.
В письменном отзыве Правительство Нижегородской области указало, что постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области. Полномочия Правительства Нижегородской области по изданию постановлений установлены Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". К полномочиям Правительства Нижегородской области относится только утверждение таких результатов. Представило в суд выписку из Приложения 1 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 в отношении спорного объекта недвижимости (л.д.177-180).
В письменном отзыве ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Нижегородской области просило рассмотреть дело без участия своего представителя. Указало, что само учреждение определяет кадастровую стоимость только вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных или качественных характеристик. Представлена информация относительно спорного объекта недвижимости и выписки из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.156-160).
В письменной информации филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Нижегородской области сообщил о том, что объект капитального строительства с кадастровым номером N расположенный по адресу: <адрес>, был поставлен на государственный кадастровый учет 17.02.2011 года и его кадастровая стоимость утверждена постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области в размере 2526791,43 рублей. Изменений кадастровой стоимости вышеуказанного объекта капитального строительства по настоящее время в ЕГРН не вносилось. Представлены выписки из ЕГРН (л.д.172-176).
В судебном заседании допрошенный в качестве свидетеля оценщик ФИО3 пояснил, что составлял отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N и определял рыночную стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>. Указал о том, что встроенное нежилое помещение находится на третьем этаже торгового центра в отдалении от эскалатора в "непроходной" части здания с малым заполнением покупателями. При оценке им были использованы доходный и сравнительные подходы. От затратного подхода он отказался, так как объектом оценки является встроенное помещение, применение затратного подхода может привести к ошибкам, так как необходимо рассчитывать стоимость всего здания. Им были подобраны объекты-аналоги, расположенные в районах города Нижнего Новгорода. Полагал, что размер рыночной стоимости определен правильно.
Рассмотрев материалы настоящего административного дела, обсудив доводы и требования административного искового заявления, заслушав представителя административного истца и свидетеля, суд приходит к следующему.
В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.
В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Судом установлено, что административный истец ФИО2 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером N. Данное обстоятельство подтверждается представленной суду выпиской из ЕГРН (л.д.174-176).
Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица. Таким образом, ФИО2 является лицом, права которого затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости спорного помещения.
Приходя к выводу о наличии правовых основания для рассмотрения административного искового заявления ФИО2 по существу, суд полагает необходимым удовлетворить заявленное представителем административного истца ходатайство и восстановить предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ, частью десятой статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, поскольку усматривает для этого наличие уважительных причин, обусловленных как введением на территории Нижегородской области нового порядка исчисления налоговой базы по налогу на имущество физических лиц (исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости) лишь с 1 января 2015 года, так и положениями статьи 409 Налогового кодекса Российской Федерации о сроках уплаты налога на имущество физических лиц (не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом).
Суд принимает во внимание и то обстоятельство, что Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 360-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" изменена предусмотренная статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" периодичность проведения государственной кадастровой оценки, а именно, исключены положения о том, что она подлежит проведению не реже чем один раз в течение пяти лет. Вместе с тем, как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", указанный пятилетний срок обусловлен исключительно закрепленной законом периодичностью проведения государственной кадастровой оценки, в отношении которой с 15 июля 2016 года требования о ее проведении не реже чем один раз в течение пяти лет отсутствуют.Из письменной информации филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Нижегородской области усматривается, что объект недвижимости с кадастровым номером 52:18:0020108:68 был поставлен на государственный кадастровый учет 17.02.2009 года. В последующем кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости не изменялась. При таких обстоятельствах применению в отношении нежилого помещения подлежат положения статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и его кадастровая стоимость может быть оспорена по состоянию на 05.06.2011 года, что и просит административный истец.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2526791,43 рублей.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости нежилого помещения, административный истец представил в суд отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, составленный оценщиком ООО "О." ФИО3 (л.д.20-135).
Согласно указанному отчету об оценке рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, общей площадью 53 кв.м., наименование: нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, расположенного по адресу: ДД.ММ.ГГГГ, составляет 1381355 (Один миллион триста восемьдесят одна тысяча триста пятьдесят пять) рублей 93 копейки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д.84).
На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).
Исследовав представленный в суд отчет об определении рыночной стоимости помещения, суд приходит к следующему.
Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объекта оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", положений Федерального стандарта оценки N1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N297; Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N298; Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N299; Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N611.
Целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости помещения с кадастровым номером N для пересмотра его кадастровой стоимости.
Оценщиком ФИО3 дано подробное описание объекта - нежилого помещения с кадастровым номером N. Объект расположен в <адрес> в торговом центре "С.", имеет выход на красную линию - <адрес>. Район расположения объекта представляет собой зону производственно-складской и жилой застройки. Пешеходный и автомобильный трафик высокий, транспортная доступность хорошая. Площадь помещения 53 кв.м., тип объекта - встроенное коммерческое помещение, текущее использование - торговое, этаж расположения - третий. Год постройки здания - 2010. Инженерные коммуникации: электричество, водопровод, канализация, отопление. Дано описание конструктивных элементов. Установлено, что на дату оценки объект находился в хорошем состоянии (л.д.35-39).
В соответствии с требованиями федерального стандарта оценки в отчете приведен анализ рынка объекта оценки по состоянию на дату его оценки, в рамках которого представлен анализ влияния общеполитической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки, представлен обзор социально-экономического положения Нижегородской области. Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО N7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г N611, приведен за период, предшествующий дате оценки.
Установлен сегмент рынка, к которому может быть отнесен объект оценки: рынок встроенных офисно-торговых помещений площадью до 120 кв.м., расположенных в г.Нижнем Новгороде, кроме Нижегородского района как самого дорогого. Более широкий сегмент рынка - коммерческая недвижимость (л.д.45).
В отчете приведены фактические данные о ценах, сделках и предложениях с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится объект оценки, дан анализ фактических данных о ценах предложений продажи и аренды объектов из сегмента рынка, к которому отнесен объект оценки. Подобрано 8 объектов торгового назначения в местах, сопоставимых с местом расположения объекта оценки, а также 6 предложения об аренде помещений (л.д.53-56).
Обозначены основные факторы, влияющие на спрос, предложения и цены сопоставимых объектов недвижимости (л.д.56-60).
Наиболее эффективным использованием признано использование помещения под офисно-торговое (л.д.61).
Согласно главе V "Анализ рынка" Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N611, объем исследований определялся оценщиком исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении отчета об оценке, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления оценщиком рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суду не представлено.
Оценка помещения проведена с применением сравнительного и доходного подходов. При этом в отчете указано, по каким основаниям оценщик отказался от применения затратного подхода - отсутствие достоверной информации, позволяющей определить затраты на замещение объекта оценки. Суд находит доводы оценщика обоснованными.
При определении рыночной стоимости помещения с использованием сравнительного подхода оценщик применил метод сравнения продаж. Произведен выбор объектов-аналогов, расположенных в городе Нижнем Новгороде. Отобрано 5 объектов-аналогов из сегмента рынка, к которому относится объект оценки (л.д.68). Присутствуют сведения об источниках информации. Проведена корректировка значений по основным ценообразующим факторам и с учетом технических характеристик объекта оценки и объектов-аналогов (л.д.67-).
При определении рыночной стоимости доходным подходом оценщик с учетом стабильности прогнозируемых доходов по годам применил метод капитализации по расчетным моделям. Для этих целей оценщик определилпотенциальный валовый доход для первого года, начиная с даты оценки; установил размер потерь и с учетом этого значения установил действительный валовый доход; определилвеличину издержек по эксплуатации, произвел перерасчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта. Определилставку капитализации 13,3% и размер чистого операционного дохода 209889 рублей (л.д.73-81).
Проведено согласование результатов оценки с выбором использованных весов (л.д.82-84).
Таким образом, оценщиком приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости нежилого помещения, проанализированы факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Суд находит, что в установленном процессуальным законом порядке указанные оценщиком сведения о рыночной стоимости нежилого помещения участвующими в деле лицами не опровергнуты. Сам отчет, в котором определена величина рыночной стоимости помещения, является допустимым и надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта оценки. Выводы оценщика аргументированы, подтверждены собранными материалами. Ходатайств о назначении оценочной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено, суд также не усматривает оснований для ее назначения.
Оценщик ООО "О." ФИО3 является членом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", регистрационный номер N. Имеет высшее профессиональное образование в области оценочной деятельности, диплом МИПК ННГАСУ от 13.07.2006 года по программе "Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности. Оценка стоимости предприятий (бизнеса)". Оценщиком ФИО3. 26.03.2018 года получен квалификационный аттестат в области оценочной деятельности N по направлению "Оценка недвижимости". Стаж работы в оценочной деятельности - с 2004 года. Профессиональная деятельность оценщика ФИО3 застрахована в СПАО "Ингосстрах" (л.д.25, л.д.126-132).
Сведений о том, что оценщик ФИО3 является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, не позволяющих ему производить оценку, суду не представлено и судом не установлено.
Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящему делу требования административного истца.
Суд полагает, что не может повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости помещения в размере его рыночной стоимости доводы Правительства Нижегородской области. В данном случае основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости - помещения его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), при определении которой кадастровая стоимость помещения устанавливается равной этой рыночной стоимости.
Судом установлено, что административный истец ФИО2 до обращения в суд обращался ДД.ММ.ГГГГ в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Согласно уведомлению от ДД.ММ.ГГГГ заявление об установлении кадастровой стоимости помещения с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости не было рассмотрено по существу в связи с пропуском срока обращения в Комиссию.
Так как обращение в Комиссию имело место ДД.ММ.ГГГГ, то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N необходимо считать ДД.ММ.ГГГГ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление ФИО2 по настоящему административному делу удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером N, общей площадью 53 кв.м., наименование: нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 1381355 (Один миллион триста восемьдесят одна тысяча триста пятьдесят пять) рублей 93 копейки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N считать ДД.ММ.ГГГГ.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Нижегородский областной суд.
Судья М.А. Кручинин
В окончательной форме решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья М.А. Кручинин


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка