Решение Пермского краевого суда от 29 октября 2019 года №3а-787/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 29 октября 2019 года Дело N 3а-787/2019
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Буланкова Р.В.,
при секретаре Еремеевой С.С.,
с участием представителя административного истца Борисова П.А., действующего на основании доверенности,
представителя административных ответчиков Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, Государственного бюджетного учреждения "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" - Агафоновой Т.А., действующей на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Мегаполис" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Инвестиционно-строительная компания "Мегаполис" обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилое помещение с кадастровым номером ** площадью 717.3 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 13566762 рубля, по состоянию на 29 января 2019 года.
В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником указанного выше объекта недвижимости. Налоговая база в отношении объектов определяется исходя из их кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена актом ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" в размере 36105503.52рублей. Согласно отчету об оценке рыночная стоимость спорного объекта недвижимости на указанную дату определена в меньшем размере. Полагает, что завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога в законно установленном размере.
Представитель административного истца Борисов П.А. в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал по доводам, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель административных ответчиков Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, Государственного бюджетного учреждения "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" Агафонова Т.А. в судебном заседании возражала об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на обстоятельства, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив административное исковое заявление, письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО"Инвестиционно-строительная компания "Мегаполис" является собственником нежилого помещения с кадастровым номером ** площадью 717.3 кв.м., расположенного по адресу: ****.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 756-п от 29 ноября 2018 года "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13 ноября 2017 года N 141-ПК, в названный Перечень включено здание с кадастровым номером **.
Поскольку здание, помещение в котором принадлежит административному истцу, включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, то результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.
Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства затрагивают права и обязанности административного истца.
Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена актом ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" в размере 36105503.52рублей по состоянию на 29 января 2019 года.
Приведенный результат определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
При оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости в подтверждение заявленных исковых требований административным истцом представлен отчет об оценке N 9130 от 29 августа 2019 года, составленный ООО"Промпроект-Оценка".
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценке и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком произведен анализ рынка объектов недвижимости на территории города Перми (на дату по состоянию на которую определена кадастровая стоимость), отнесенных к объектам коммерческой недвижимости, определен диапазон цен предложений по указанному сегменту рынка.
В отчете объясняется выбор сравнительного и доходного подходов оценки для определения рыночной стоимости объекта оценки и приводится обоснование отказа от применения затратного подхода оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток.
Выводы оценщика объективны, а исследование проведено всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у оценщика соответствующей специальности. Отчет оценщика отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости.
Доводы стороны административного ответчика о некорректном определении диапазона рыночной стоимости сделок и предложений не свидетельствует о неверно определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки. Оценщик провел мониторинг рынка купли-продажи коммерческих объектов (встроенные помещения в административных зданиях), наиболее схожих с объектом оценки и расположенных в городе Перми (страница67Отчета).
Использованная административным ответчиком выборка объектов-аналогов для определения диапазона стоимости не отвечает принципу проверяемости, невозможно идентифицировать кадастровый номер ряда представленных объектов-аналогов, источник информации по части объектам-аналогам (письмо Управления) не является открытым источником информации.
Оцениваемый объект имеет большую площадь (700 кв.м.), однако в выборке, представленной административным ответчиком больше всего представлено объектов с площадью до 300 кв.м., которые обладают более высокой степенью ликвидности, соответственно, средняя цена складывается в основном из цен небольших объектов, а значит более дорогих в расчете на1кв.м. Этим объясняется превышение средней цены объектов, представленных в выборке, над ценами аналогов, взятых для расчета.
Доводы административного ответчика о неверном определении средних значений цен на рынке коммерческой недвижимости, нельзя признать состоятельными, поскольку оценщиком при проведении оценки в соответствии с требованиями подпункта"е" пункта 22 Федеральных стандартов оценки N 7, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, для определения рыночной стоимости объекта оценки были подобраны аналоги с более близкой площадью к объекту оценки. Средняя цена по рынку в данном случае не показательна, поскольку средние значения цен на рынке коммерческой недвижимости, представленные в аналитическом отчете на странице 66 Отчета, не являются должным показателем рыночной стоимости, так как для определения данного показателя использовались объекты как с очень низкой ценой, так и с очень высокой. Оценщиком проведен расчет для конкретного объекта недвижимости с учетом его индивидуальных характеристик.
Доводы представителя административного ответчика о необоснованном исключении суммы НДС из определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки являются ошибочными, основаны на неверном толковании положений действующего законодательства.
Согласно статье 146 Налогового кодекса объектом налогообложения налога на добавленную стоимость является реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации.
Согласно пункту 4 Федерального стандарта оценки "Цель и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденных приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298 результатом оценки является итоговая величина. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях.
Рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации.
Объект оценки в отношении которого установлена рыночная стоимость, может быть отчужден на открытом рынке посредством публичной оферты. Следовательно, в момент совершения сделки по цене равной рыночной стоимости, цена сделки будет всегда содержать НДС.
Между тем, в данном случае рыночная стоимость объекта оценки определена для целей установления кадастровой стоимости объекта оценки в размере, равном его рыночной стоимости. То есть, определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость, что свидетельствует об обоснованности исключения суммы НДС в данном случае.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.
Суд считает, что отчет об оценке не содержит нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки. Использованная оценщиком информация является достоверной, достаточной, проверяемой.
Суд в ходе судебного разбирательства не усмотрел предусмотренных положениями статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для назначения экспертизы, поскольку приведенные административным ответчиком доводы, касающиеся недостатков отчета об оценке не свидетельствуют о наличии существенных недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Учитывая, что доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости предмета спора, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено, суд считает, что требования административного истца подлежат удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или суд.
Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 2 сентября 2019 года, приведенная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Мегаполис" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилое помещение с кадастровым номером ** площадью 717.3 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 13 566 762 (тринадцать миллионов пятьсот шестьдесят шесть тысяч семьсот шестьдесят два) рубля, по состоянию на 29 января 2018 года.
Настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 2сентября 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме - 1 ноября 2019 года.
Решение суда не вступило в законную силу.
Судья (подпись)


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка