Решение Пермского краевого суда от 07 июля 2020 года №3а-785/2020

 
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 07 июля 2020 года Дело N 3а-785/2020
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Коротаевой О.А.,
при секретаре Хабеевой А.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Каскад Плюс" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Каскад Плюс" (далее по тексту также - ООО "Каскад Плюс", Общество) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением (с учетом уточненных требований) к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, площадью 6792,00 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, ул. Встречная, 35в равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 9278000 рублей.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором указанного выше земельного участка, соответственно, плательщиком арендной платы, исчисляемой с учетом кадастровой стоимости объекта недвижимости. Кадастровая стоимость данного земельного участка, определенная по состоянию на 01 января 2019 года, не соответствует рыночной стоимости данного объекта недвижимости, что подтверждается отчетами об оценке независимого оценщика. Данное обстоятельство, нарушает права и законные интересы Общества, поскольку влечет уплату арендных платежей в завышенном размере.
Представитель административного истца Варзакова Л.Б. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, настаивала на заявленных требованиях уточенного административного иска, просила принимать во внимание исправленный отчет об оценке.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" Лядов К.Э. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, не возражал против удовлетворения заявленных в уточненном административном исковом заявлении требований.
Заинтересованные лица Управление Росреестра по Пермскому краю, администрация г. Перми о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представителей в судебное заседание не направили.
С учетом надлежащего извещения лиц о времени и месте судебного разбирательства по делу, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).
В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В соответствии с положениями статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Из материалов дела следует, что административный истец - Общество, является арендатором объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером **, площадью 6792,00 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения объектов водоснабжения, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Встречная, 35в, что подтверждается копией договора аренды и приложением к нему (л.д. 7-12). Исчисление арендной платы с учетом положений пунктов 4.2, 4.6 договора и производится с учетом установленного размера кадастровой стоимости земельного участка, что также подтверждается направленным Департаментом земельных отношений администрации г. Перми в адрес административного истца уведомления о размере арендной платы на период 2020 года (л.д. 13).
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Принимая во внимание, что административный истец является арендатором указанного выше объекта недвижимости, следовательно, плательщиком арендной платы, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, Общество вправе оспорить его кадастровую стоимость земельного участка.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данных в пункте 12 Постановления от 30 июня 2015 года N 28, необходимо учитывать, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абз. 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Из представленной в материалы выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** определена по состоянию на 01 января 2019 года приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12 ноября 2019 года N СЭД-31-02-2-2-1393 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края" и составила 16250810 рублей 88 копеек, сведения внесены с Единой государственный реестр недвижимости 15 января 2020 года (л.д. 17).
Приведенный результат определения кадастровой стоимости земельного участка просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Оспаривая кадастровую стоимость объектов недвижимости, в подтверждение заявленного уточненного искового требования административным истцом представлен уточненный отчет об оценке N 22И/Н-20 от 06 июля 2020 года, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "МВМ-Оценка" Ш..
Как следует из отчета об оценке N 68И/Н-20 от 08 июля 2020 года из которого следует, что по состоянию на 01 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** составила 9278000 рублей.
Учитывая, что кадастровая стоимость, утвержденная приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12 ноября 2019 года N СЭД-31-02-2-2-1393, определена в результате проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края по состоянию на 01 января 2019 года, рыночная стоимость спорного участка также подлежит определению по состоянию на 01 января 2019 года.
В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названное статье.
В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценке и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.
Анализируя отчет об оценке, суд установил, что оценщик Ш. является членом Саморегулируемой организации "Российское общество оценщиков", включен в реестр 31 октября 2007 года за регистрационным номером 1306. Оценщик имеет образование в области оценки: диплом ПП Пермский государственный университет N 467366 от 20 июля 2002 года по программе "Оценка собственности" специализация "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)"; квалификационный аттестат в области оценочной деятельности N 001900-1 от 12 января 2018 года по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости". Ответственность оценщика застрахована по полису N 433-121121/20/0325R/776/00001/20-001311 от 04 июня 2020 года АО "Альфа-Страхование", срок действия полиса с 01 июля 2020 года по 31 декабря 2021 года.
Исходя из категории земель (земли населенных пунктов) и разрешенного использования земельного участка под размещение объектов водоснабжения на случай ЧС, оценщиком земельный участок отнесен к сегменту рынка - участки промышленного назначения, расположенные в г. Перми.
В ходе подготовки отчета об оценке оценщик произвел анализ рынка земельных участков производственного назначения на территории г. Перми за 4 квартал 2018 года, анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которым могут быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативном вариантах использования, с указанием интервала цен, на дату, предшествующую дате, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, а также произвел анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов оценки.
Используя информацию ООО "Аналитический центр "КД-Консалтинг", отражающую средние значения показателя цены предложения за кв.м. земли по г. Перми, оценщик пришел к выводу, что диапазон цен, установившийся на земельные участки производственного назначения с учетом местоположение спорного объекта (зона катострофического затопления), его площадь, отсутствие прямого подъезда (подъезд осуществляется через соседний участок), физические характеристики, оценщик делает вывод, что стоимость земельного участка может находиться в диапазоне от 805 руб./кв.м. до 1724 руб./кв.м.
При проведении оценки земельных участков оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован.
Оценщиком при выборе аналогов были проанализированы данные о ценах предложений (публичные оферты), опубликованные на официальных сайтах в сети Интернет: https://ruads.org/, https://www.comersant.ru, https://www.perm.cian.ru.
Из предложенного рынка купли-продажи земельных участков, предназначенных коммерческую недвижимость, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения (возможность идентификации кадастрового номера объекта и вида прав на объект, отсутствие построек, площадь, соответствие требованиям репрезентативности выборки) объекты. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал по 3 объекта-аналога для каждого из оцениваемых участков. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок относительно условий рынка (дата предложения/продажи), скидки на торг, местоположения, площади, коммуникаций, сведения о стоимости объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов, типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведены в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц интернет-сайтов являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.
Оценщиком подбор объектов-аналогов должным образом мотивирован, то обстоятельство, что объекты-аналоги по некоторым элементам сравнения разнятся, было нивелировано оценщиком, как уже указывалось выше, путем использования корректировок на основные ценообразующие факторы в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.
Проанализировав отчет оценщика в данной части, суд также полагает, что каких-либо нарушений требований ФСО при отборе объектов-аналогов оценщиком не допущено.
Содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащими доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определённую по состоянию на дату кадастровой оценки.
Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Суд считает, что при подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик Ш. при оценке спорного объекта недвижимости не допустила нарушений требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о том, что в настоящем деле административный истец представил надлежащие доказательства в подтверждение рыночной стоимости объектов. Между тем, доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объектов оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, ответчиком не представлено, данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным ответчиком также не приведено, ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы административным ответчиком не заявлялось, напротив, как следует из представленного в суд заявления, к моменту рассмотрения настоящего административного дела административный ответчик не возражает против установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости равной рыночной стоимости в соответствии с уточненным исковым требованием.
Таким образом, величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете об оценке N 22И/Н-20 от 06 июля 2020 года является достоверной, вследствие чего требование административного истца является обоснованным и подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 17 апреля 2020 года (л.д. 105), следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Каскад плюс" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, площадью 6 792,00 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, улл. Встречная, 35в, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 9 278 000 рублей.
Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости считать 17 апреля 2020 года.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Решение суда может быть обжаловано в четвертый Апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме - 21 июля 2020 года.
Судья: подпись


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка