Решение Приморского краевого суда от 14 марта 2019 года №3а-78/2019

ПРИМОРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 14 марта 2019 года Дело N 3а-78/2019
Приморский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Ровенко П.А.
при секретаре Шевченко М.В.
с участием представителя Общества с ограниченной ответственностью "РН-Востокнефтепродукт" Суханова А.Ю,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "РН-Востокнефтепродукт" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "РН-Востокнефтепродукт" (далее - ООО "РН-Востокнефтепродукт") обратилось в Приморский краевой суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее - Управление Росреестра по Приморскому краю), Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости арендуемого юридическим лицом земельного участка с кадастровым номером N, площадью ... кв. м., местоположение которого установлено примерно в ... м. по направлению на северо-запад от ориентира - жилого дома, находящегося за пределами участка (почтовый адрес ориентира: <адрес>).
В обоснование своих требований административный истец указал, что по результатам проведённой государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края кадастровая стоимость указанного земельного участка была определена по состоянию на 1 февраля 2015 года в размере ... рублей ... копеек, что значительно превышает рыночную стоимость данного объекта недвижимости.
Так, согласно представленному ООО "РН-Востокнефтепродукт" отчёту об оценке от 26 июня 2018 года N 69/И-ОН, составленному оценщиком Общества с ограниченной ответственностью "Хабаровское агентство юридической экспертизы и оценки имущества" (далее - ООО "Хабаровское агентство юридической экспертизы и оценки имущества"), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 февраля 2015 года составляла ... рубля.
В связи с тем, что размер арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером N исчисляется из его кадастровой стоимости, несоответствие такой стоимости указанного объекта недвижимости рыночной стоимости, по мнению административного истца, нарушает его права и законные интересы, поскольку необоснованно увеличивает арендные платежи.
25 октября 2018 года ООО "РН-Востокнефтепродукт" в досудебном порядке обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее - Комиссия по рассмотрению споров) с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, в удовлетворении которого было отказано.
Со ссылкой на положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ) ООО "РН-Востокнефтепродукт" просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N; площадью ... кв. м.; категория земель: земли населённых пунктов; разрешённое использование: автозаправочные станции не более 3-х ТРК только для заправки легкового транспорта жидким топливом; местоположение которого установлено примерно в ... м. по направлению на северо-запад от ориентира - жилого дома, находящегося за пределами участка (почтовый адрес ориентира: <адрес>), в размере его рыночной стоимости, равной по состоянию на 1 февраля 2015 года ... рублям.
Представители Управления Росреестра по Приморскому краю, Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края, Администрации города Владивостока в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом. При указанных обстоятельствах, руководствуясь статьёй 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей административных ответчиков и заинтересованного лица.
В судебном заседании представитель ООО "РН-Востокнефтепродукт" Суханов А.Ю. требования административного искового заявления поддержал в полном объёме, дополнительно пояснив, что поскольку административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости 25 октября 2018 года, рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N (... рубля) в качестве его кадастровой стоимости ООО "РН-Востокнефтепродукт" просит установить на период с 1 января 2018 года до даты внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости о его новой кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Со стороны Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края суду представлен письменный отзыв, из содержания которого следует, что данный орган государственной власти Приморского края возражает против удовлетворения заявленных административных исковых требований, поскольку государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Приморского края была произведена в соответствии с требованиями действующего законодательства, её результаты утверждены постановлением Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края, которое административным истцом в установленном законом порядке не обжаловалось.
В поступивших письменных возражениях Администрации города Владивостока указывается на несогласие с заявленными административными исковыми требованиями, поскольку выводы представленного ООО "РН-Востокнефтепродукт" отчёта об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N не могут быть признаны достоверными, так как использованные в качестве объектов-аналогов для сравнительного анализа земельные участки не сопоставимы с объектом оценки по ценообразующим факторам и значительно от него отличаются.
Выслушав объяснения представителя ООО "РН-Востокнефтепродукт" Суханова А.Ю., исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения административного искового заявления по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Из содержания пунктов 4 и 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что размер арендной платы определяется договором аренды и является существенным условием договора аренды земельного участка.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 данного Федерального закона.
Постановлением Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года N 5-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Приморского края", опубликованным 16 декабря 2015 года в "Приморской газете" N 146 (1164), по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 февраля 2015 года была определена равной ... рублям ... копейкам.
Как следует из материалов дела, 11 августа 2010 года между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ООО "РН-Востокнефтепродукт" заключен договор аренды N 03-Ю-12406 в отношении земельного участка с кадастровым номером N; площадью ... кв. м.; категория земель: земли населённых пунктов; виды разрешённого использования: автозаправочные станции не более 3-х ТРК только для заправки легкового автотранспорта жидким топливом; местоположение которого установлено примерно в 76 м. по направлению на северо-запад от ориентира - жилого дома, находящегося за пределами участка (почтовый адрес ориентира: <адрес>).
Приложением N 2 к данному договору предусмотрено, что сумма арендных платежей арендатора определяется путём умножения размера кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N на ставку арендной платы.
Административный истец до настоящего момента использует указанный земельный участок, на котором расположен принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости - нежилое здание с кадастровым номером N, и ежемесячно вносит суммы арендных платежей.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 28 января 2019 года N 25/ИСХ/19-36625, составленной Филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" по Приморскому краю, размер кадастровой стоимости данного объекта недвижимости (... рублей ... копеек) определён по состоянию на 1 февраля 2015 года.
Статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, при этом, основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28), определено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, равно как и лица, имеющие исключительное право выкупа или аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата (выкупная цена) исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Таким образом, требования ООО "РН-Востокнефтепродукт" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, заявленные в рамках настоящего дела, подлежат рассмотрению по существу.
В силу положений части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ обязанность доказывания несоответствия кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости возлагается на административного истца.
Частью 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
ООО "РН-Востокнефтепродукт" к административному исковому заявлению о пересмотре кадастровой стоимости приложен отчёт об оценке от 26 июня 2018 года N 69/И-ОН, составленный оценщиком ООО "Хабаровское агентство юридической экспертизы и оценки имущества" ФИО12 (далее - Отчёт), согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 февраля 2015 года составляла ... рубля.
Данный Отчёт 6 октября 2018 года получил положительное экспертное заключение Экспертного совета Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" N 823/2018 (далее - Экспертное заключение).
У суда отсутствуют основания ставить под сомнение достоверность выводов, изложенных в Отчёте и в Экспертном заключении. Исследовав и оценив их по правилам, установленным статьёй 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о соответствии Отчёта требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, а также о том, что он отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств (статьи 60, 61 КАС РФ).
Оценщиком обоснованно выбран сравнительный подход; проанализированы все необходимые характеристики, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки; определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости земельного участка. Проведён подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектами оценки по основным характеристикам, выполнены необходимые корректировки их стоимости. Содержащиеся в Отчёте документы дают необходимое представление о местонахождении объектов-аналогов и об иных сведениях, учтённых оценщиком при расчёте итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Имеющиеся в нём ссылки на источники используемой информации, а также воспроизведённые оценщиком расчёты обеспечивают проверяемость Отчёта.
Согласно разъяснениям, приведённым в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Если административный ответчик или заинтересованное лицо возражают против удовлетворения заявления, они обязаны доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
Между тем административные ответчики каких-либо доказательств несоответствия Отчёта требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности не представили, ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости земельного участка не заявляли.
Не могут быть приняты судом во внимание и доводы Администрации города Владивостока о недостоверности выводов Отчёта о величине рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, поскольку они опровергаются Экспертным заключением, из содержания которого прямо следует, что сделанные оценщиком ООО "Хабаровское агентство юридической экспертизы и оценки имущества" выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки являются обоснованными, а сам Отчёт соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.
Ссылки Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края, изложенные в письменном отзыве, на то, что принятое Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края постановление об утверждении кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Приморского края, соответствует требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и заинтересованными лицами не оспаривалось, не имеют значения для разрешения настоящего административного дела, поскольку согласно правовым позициям, изложенным Конституционным Судом Российской Федерации в постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П и в определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки, поскольку при государственной кадастровой оценке используются методы массовой оценки, отличные от методов, применяемых при оценке рыночной стоимости конкретного объекта недвижимости.
При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что с учётом положений пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, именно указанный в Отчёте размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N (... рубля) должен быть установлен в качестве его кадастровой стоимости.
Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января календарного года, в котором заинтересованное лицо подало соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В силу разъяснений, приведённых в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является дата первого обращения заинтересованного лица в суд или в Комиссию по рассмотрению споров.
Поскольку ООО "РН-Востокнефтепродукт" обратилось с соответствующим заявлением в Комиссию по рассмотрению споров 25 октября 2018 года, установленная судом кадастровая стоимость земельного участка подлежит применению с 1 января 2018 года.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175, 178, 179, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "РН-Востокнефтепродукт" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N; площадью ... кв. м.; категория земель: земли населённых пунктов; виды разрешённого использования: автозаправочные станции не более 3-х ТРК только для заправки легкового автотранспорта жидким топливом; местоположение которого установлено примерно в 76 м. по направлению на северо-запад от ориентира - жилого дома, находящегося за пределами участка (почтовый адрес ориентира: <адрес>); в размере его рыночной стоимости, равной по состоянию на 1 февраля 2015 года ... рублям.
Указанный размер кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:28:030012:232 установить на период с 1 января 2018 года до даты внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости о его новой кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи Обществом с ограниченной ответственностью "РН-Востокнефтепродукт" заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N считать 25 октября 2018 года.
На решение суда могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Приморского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Приморского
краевого суда П.А. Ровенко


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка