Решение Мурманского областного суда от 12 апреля 2019 года №3а-78/2019

МУРМАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 12 апреля 2019 года Дело N 3а-78/2019
Дело N 3а-78/2019 Мотивированное решение составлено 16 апреля 2019г.
Решение
Именем Российской Федерации
12 апреля 2019 года гор. Мурманск
Мурманский областной суд в составе:
председательствующего судьи Тихоновой Ж.В.
при секретаре Тарасовой Ю.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Свентана" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости в размере равной его рыночной стоимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Свентана" (далее - ООО "Свентана", Общество) обратилось с административным исковым заявлением к Правительству Мурманской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости в размере равной его рыночной стоимости.
В обоснование требований административный истец указал, что ООО "Свентана" является собственником объектов недвижимости - здания административно - бытового корпуса и производственного корпуса, расположенных на земельном участке общей площадью 7301 кв.м., с кадастровым номером * по адресу: ..., МО ..., на земельном участке расположено здание (сооружение). Указанный земельный участок используется на основании договора аренды.
По результатам государственной кадастровой оценки земельного участка его стоимость определена по состоянию на 01 января 2016 года в размере 8 414183,47 рублей.
Между тем, рыночная стоимость этого земельного участка согласно отчету ООО "***" N 839-11/2018 от 13 декабря 2018 года составляет 3536 000 рублей.
Поскольку кадастровая стоимость земельного участка влияет на размер арендных платежей, увеличение кадастровой стоимости затрагивает права и законные интересы административного истца.
Просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *, общей площадью 7301 +/- 30 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу: ..., МО ..., на земельном участке расположено здание (сооружение) по состоянию на 01 января 2016 года в размере 3536 000 рублей.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Михельсон-Рудова В.Ю. уточнила заявленные требования, просила суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года в размере 5193 000 рублей, предоставив в обоснование требования уточненный отчет ООО "***" N 839-11/2018-1 от 08 апреля 2019 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости просила считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости недвижимости - 27 декабря 2018 года
Представитель административного ответчика Правительства Мурманской области по доверенности Морозова С.Л., не заявляя в судебном заседании возражений относительно существа спора, согласилась с представленным уточненным отчетом оценщика.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее - Управление Росреестра по Мурманской области) в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще, просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления. В письменном отзыве указал, что вопрос об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером * в размере его рыночной оставляет на усмотрение суда.
Представители заинтересованных лиц ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра по Мурманской области" и администрации города Кола Мурманской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, учитывая, что неявка вышеуказанных лиц не была признана обязательной.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, допросив свидетеля В.С.В., обладающего специальными познаниями в области оценки, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд полагает, что административный иск подлежит удовлетворению.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Согласно положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При этом статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
В судебном заседании установлено, что ООО "Свентана" является собственником объектов недвижимости - здания административно-бытового корпуса, общей площадью 749,7 кв.м. и производственного корпуса, общей площадью 2819,9 кв.м. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04 октября 2012 года, что подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации права (л.д.21,22).
Объекты недвижимости находятся на земельном участке с кадастровым номером * общей площадью 7301 +/- 30 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения промышленных объектов, расположенном по адресу: ..., МО ..., на земельном участке расположено здание (сооружение).
Данный земельный участок используется административным истцом на основании договора аренды земельного участка N 07 от 06 февраля 2006 года, заключенного между ООО "Свентана" и Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации Кольского района в редакции дополнительного соглашения N 1 от 16 ноября 2012 года, на срок по 31 декабря 2055 года (л.д.23).
По условиям договора, размер арендной платы в 2018, 2019 годах исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок с кадастровым * поставлен на кадастровый учет02 февраля 2006 года (л.д.185).
По результатам государственной кадастровой оценки земельных участков по состоянию на 01 января 2016 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * определена в размере 8414183,47 рублей (л.д.184).
Стоимость земельного участка определена на указанную дату ввиду изменения учетных характеристик (площади) участка после проведения процедуры государственной кадастровой оценки земельного участка с применением удельного показателя кадастровой стоимости квартала, утвержденного вышеуказанным Постановлением Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года N 585-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Мурманской области".
Оценка стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Мурманской области осуществлялась в соответствии с главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", на основании отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков N01-КО-16, который прошел экспертную проверку на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Постановление Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года N 585-ПП как нормативный правовой акт не оспаривается.
С целью пересмотра результатов кадастровой оценки земельного участка, определенной по состоянию на 01 января 2016 года ООО "Свентана" 27 декабря 2018 года обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области с соответствующим заявлением (л.д.47).
К заявлению был представлен отчет ООО "***" N 839-11/2018 от 13 декабря 2018 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка скадастровым * по состоянию на 01 января 2016 года составила 8414183,47 рублей (л.д. 50-137).
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 17 января 2019 года N 39 заявление Общества отклонено, поскольку представленный отчет N 839-11/2018 от 13 декабря 2018 года не соответствовал требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки (л.д.48).
Решение Комиссии от 17 января 2019 года N 39 административным истцом не оспаривается.
Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что применение кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости земельного участка, в том числе для определения размера арендной платы, имеет преимущественное значение, и это следует из содержания статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации.
В качестве доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельного участка, административным истцом в судебное заседание представлен уточненный отчет ООО "***" N 839-11/2018-1 от 08 апреля 2019 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года составила 5193 000 рублей.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Так, оформление и содержание отчета N 839-11/2018-1 от 08 апреля 2019 года соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в том числе требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Из уточненного отчета ООО "***" N 839-11/2018-1 от 08 апреля 2019 года следует, что оценщик оценил преимущества и недостатки каждого подхода, в результате применил сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж. Оценщиком проанализирован рынок предложений земельных участков в Мурманской области на дату оценки. В качестве аналогов объекта оценки выбрано 3 объекта - аналога. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами применены соответствующие корректировки и на основе полученных результатов оценщик определилитоговую стоимость земельного участка. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Оценщик привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Вносимые корректировки имеют обоснование.
Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Вносимые корректировки имеют обоснование.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости названного земельного участка.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
СвидетельВ.С.В., являющийся специалистом в области оценки объектов недвижимости - земельных участков, в судебном заседании подтвердил, что уточненный отчет ООО "***" N 839-11/2018-1 от 08 апреля 2019 года соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Все выявленные ранее ошибки устранены в полном объеме. Определенная в исправленном отчете рыночная стоимость в отношении оцениваемого земельного участка с учетом вида разрешенного использования и зонального расположения может быть признана достоверной и соответствует средней рыночной стоимости по городу Кола.
В подтверждение показаний свидетеля приложено заключение В.С.В. по результатам рассмотрения отчета N 839-11/2018-1.
Таким образом, обстоятельств, дающих основание сомневаться в объективности и достоверности отчета, не установлено.
Выводы оценщика объективно не опровергнуты, достоверных данных об иной рыночной указанного земельного участка, суду не представлено.
Следовательно, рыночная стоимость объекта оценки земельного участка в данном случае является наиболее точной по сравнению с результатом массовой оценки.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законом, или в судебном порядке не установлено иное.
При таком положении следует признать рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером * в сумме 5193000 рублей по состоянию на 01 января 2016 года достоверной.
То обстоятельство, что арендные обязательства истца зависят от величины кадастровой стоимости земельного участка, прямо вытекает из содержания представленного договора аренды и расчетов к ним, следовательно, обоснованное определение кадастровой стоимости, очевидно, затрагивает права административного истца, в том числе право на перерасчет арендных платежей.
Возможность установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости законом допускается (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Право административного истца оспорить результаты определения кадастровой стоимости предусмотрено нормами статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию (абзац первый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Таким образом, в силу положений статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности оспаривание кадастровой стоимости земельных участков порождает для административного истца юридические последствия.
Административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области 27 декабря 2018 года.
С учетом изложенного, суд удовлетворяет заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Руководствуясь статьями 174, 175, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Мурманский областной суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *, общей площадью 7301 +/- 30 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу: ..., МО ..., на земельном участке расположено здание (сооружение) по состоянию на 01 января 2016 года в размере его рыночной стоимости 5193 000 (пять миллионов сто девяносто три тысячи) рублей.
Общество с ограниченной ответственностью "Свентана" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области 27 декабря 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Мурманского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Ж.В.Тихонова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка