Решение Ленинградского областного суда от 17 апреля 2019 года №3а-78/2019

ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 17 апреля 2019 года Дело N 3а-78/2019
Санкт-Петербург 17 апреля 2019 года
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего - судьи Морозковой Е.Е.,
при секретаре Михейкиной М.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью (ООО) "БО-БОКС СПб" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
ООО "БО-БОКС СПб" обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит:
- восстановить срок для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости;
- установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> рублей;
- обязать административного ответчика внести в ЕГРН в качестве кадастровой стоимости земельного участка его рыночную стоимость в размере <данные изъяты> рублей.
В обоснование требований указано, что административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N. Рыночная стоимость земельного участка определена на основании отчета N от 02.10.2018 г. в размере <данные изъяты> рублей. Неверное определение кадастровой стоимости земельного участка нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет неверное определение его налоговых обязательств, в частности по уплате земельного налога. Ссылаясь на действующее законодательство, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца Михайлова А.В. представив уточненный отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка N от 05.04.2019 г. уточнила заявленные требования, просит восстановить срок для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости; установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> рублей на период от даты по состоянию на которую установлена оспариваемая кадастровая стоимость(08.04.2010), до даты внесения сведений в ГКН о новой кадастровой стоимости(01.02.2019), в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка и обязать административного ответчика внести в ЕГРН в качестве архивной кадастровой стоимости земельного участка за период до 01.02.2019 его рыночную стоимость.
К участию в деле привлечены в качестве административных ответчиков Управление Росреестра по Ленинградской области, правительство Ленинградской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии".
К участию в деле привлечена в качестве заинтересованного лица администрация Волосовского муниципального района Ленинградской области.
В письменном возражении представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ленинградской области Насонов Д.И. указал, что дата по состоянию на которую определена кадастровая стоимость - 01.02.2019. Дата утверждения предыдущей кадастровой стоимости в размере <данные изъяты> руб.- 08.04.2010 г. Актуальная кадастровая стоимость внесена в ГКН по заявлению о государственном кадастровой учете изменений объекта недвижимости (разрешенное использование). Указывает, что кадастровая стоимость земельного участка исчислена на основании п.2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости. Филиала не является уполномоченным органом на самостоятельное принятие решения об изменении кадастровой стоимости земельного участка, Филиал действует как орган учета сведения. Основания для и внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости равной рыночной не имеется. Следовательно, кадастровая стоимость объекта недвижимости внесена законно и обоснованно.
В судебном заседании представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ленинградской области Насонов Д.И. оставляет рассмотрение заявленных требований об установлении архивной кадастровой стоимости в размере рыночной на усмотрение суда; в удовлетворении требований об обязании административного ответчика внести в ЕГРН в качестве архивной кадастровой стоимости земельного участка за период до 01.02.2019 его рыночную стоимость в размере <данные изъяты> рублей, отказать.
В письменных возражениях представитель правительства Ленинградской области Савченко О.А. требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда. Дополнительно указывает, что согласно отчета оценщиком определена рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2007. однако на стр. 21 Отчета содержится информация о том, что датой утверждения кадастровой стоимости является 08.04.2010. на официальном сайте Росреестра содержится информация об иной кадастровой стоимости -<данные изъяты> руб., дата утверждения кадастровой стоимости - 01.02.2019. Кроме того, исходя из размере оспариваемой кадастровой стоимости, указанной в административном иске - <данные изъяты> руб., данная кадастровая стоимость рассчитана путем умножения среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка в кадастровом квартале N по виду разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (<данные изъяты> руб./кв.м. на площадь участка <данные изъяты> кв.м. Оценщиком в Отчете также вид разрешенного использования указан - для размещения объектов торговли. Согласно представленному кадастровому паспорту земельного участка разрешенное использование указано - под зданиями (строениями), сооружениями, а на официальном сайте Росреестра вид разрешенного использования спорного земельного участка указан - для размещения коммунальных, складских объектов.
В судебном заседании представитель правительства Ленинградской области Савченко О.А. оставляет рассмотрение требования об установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости на усмотрение суда; требования в части обязания административного ответчика внести в ЕГРН в качестве архивной кадастровой стоимости земельного участка за период до 01.02.2019 его рыночную стоимость в размере <данные изъяты> рублей, считает необоснованными.
В возражении относительно заявленных требований представитель Управления Росреестра по Ленинградской области Земцова И.В., ссылаясь на Методические указания, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 N222, пояснила, что кадастровая стоимость земельного участка исчислена исходя из удельного показателя кадастровой стоимости для 5 группы видов разрешенного использования земельных участков (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания) земель населенных пунктов, расположенных в кадастровом квартале N, в размере <данные изъяты> руб./кв.м. Таким образом, кадастровая стоимость спорного земельного участка составляла <данные изъяты> руб./ исходя из площади <данные изъяты> кв.м. и УПКС-<данные изъяты> руб./кв.м. Дата внесения (определения) сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН - 08.04.2010. 01.02.2019 на основании заявления, а также в соответствии с письмом администрации МО Волховский муниципальный район вид разрешенного использования спорного земельного участка был изменен с "для размещения склада-магазина" на "коммунально-складские организации различного профиля", в связи с чем кадастровая стоимость земельного участка была пересчитана. В соответствии с Методическими указаниями, для расчета кадастровой стоимости спорного земельного участка применялся УПКС для 9 группы видов разрешенного использования земельных участков (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта заготовок, причалов, пристаней, автодорожных вокзалов) земель населенных пунктов, расположенных в кадастровом квартале N, в размере <данные изъяты> руб./кв.м. Таким образом кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет <данные изъяты> руб. (исходя из площади <данные изъяты> кв.м. и УПКС-<данные изъяты> руб./кв.м. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости - 01.02.2019 г. Управление не имеет самостоятельных возражений по существу предъявленных требований, просила рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления.
Управление Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ленинградской области и администрация Волосовского муниципального района Ленинградской области о слушании дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, о причинах неявки представителей в суд не сообщили.
Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных лиц.
Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства согласно ст.84 КАС РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.
Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п/п 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).
В соответствии с п.1 и п.5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, п.1 ст.390, п.1 ст.391 Налогового кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость устанавливается прежде всего для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 01 января года, являющегося налоговым периодом.
Согласно п.1 ст.388 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.
Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права собственника данного земельного участка.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков - в силу п.2 ст.66 Земельного кодекса РФ - проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи, когда в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.
Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).
В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абз. 2). В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4).
Согласно ст.24.19 Федерального закона N135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что датой определения кадастровой стоимостью объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.
Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) закреплено право гражданина на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Согласно постановлению правительства Ленинградской области от 29.12.2007 N356 удельный показатель кадастровой стоимости для 9 группы видов разрешенного использования земельных участков (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, причалов, пристаней, автодорожных вокзалов), расположенных в кадастровом квартале N составляет <данные изъяты> руб./кв.м.
Из свидетельства о государственной регистрации права от 07.02.2006 г. следует, что ООО "БО-БОКС СПб" на праве собственности принадлежит земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, земельный участок под зданиями (строениями), сооружениями. Земли поселений. Площадь 23 760 кв.м., кадастровый N. Документы-основания: договора N купли-продажи земельного участка от 08.12.2005 г.
В справочной информации по объектам недвижимости в режиме online с официального сайта Управления Росреестра по Ленинградской области отражено, что земельный участок с кадастровым номером N, площадью 23760 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> является ранее учтенным. Дата постановки на кадастровый учет 30.09.2004 г.; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование для размещения объектов торговли; кадастровая стоимость <данные изъяты> руб.; дата внесения кадастровой стоимости - 08.04.2010 г.; дата утверждения кадастровой стоимости - 08.04.2010 г. Дата обновления информации (дата по состоянию на которую представленная информация) - 20.07.2018 г.
В кадастровой справке о кадастровой стоимости относительно объекта недвижимости с кадастровым номером N от 20.03.2019 г. указано, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 08.04.2010 г. составляет <данные изъяты> руб.; дата утверждения кадастровой стоимости -08.04.2010 г., дата определения кадастровой стоимости отсутствует, реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости: 29.12.2007, N; дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный кадастр недвижимости отсутствует.
В соответствии с письмом администрации муниципального образования Волосовского муниципального района Ленинградской области от 16.11.2018 г. вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N изменен с "для размещения склада-магазина" на "коммунально-складские организации различного профиля", в связи с чем пересчитана кадастровая стоимость названного выше земельного участка.
Из выписок из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости от 21.02.2019 г., 21.03.2019 г. следует, что ООО "БО-БОКС СПб" на праве собственности принадлежит земельный участок, площадью 23760 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: коммунально-складские организации различного профиля, с кадастровым номером N.
В кадастровой справке о кадастровой стоимости относительно объекта недвижимости с кадастровым номером N от 21.02.2019 г. указано, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 21.02.2019 г. составляет <данные изъяты> руб.; дата утверждения кадастровой стоимости -01.02.2019 г., дата определения кадастровой стоимости 01.02.2019 г., реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости: 01.02.2019 г. Nб/н; дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный кадастр недвижимости 01.02.2019 г.
Отчетом N от 05.04.2019 г., составленным оценщиком ФИО7, являющимся членом некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки" рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 08 апреля 2010 года определена в размере <данные изъяты> рублей.
В названном отчете об оценке проведен анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, дано описание объекту оценки, изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты; проведен анализ наиболее эффективного использования. Оценщиком делан вывод о том, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является размещение на нем обетов складского назначения.
Для оценки объекта недвижимости отобран сравнительный подход (метод сравнения продаж). Оценщиком отобрано четыре объекта-аналога наиболее сопоставимых с объектом оценки. При отборе объектов-аналогов предъявлялись следующие требования: аналоги должны представлять собой земельные участки, для размещения торговых объектов, и многофункционального использования, площадью до 10 га, без произведенных на нем улучшений. В связи с недостаточным количеством аналогов в <адрес>, оценщиком было принято решение расширить зону поиска до <адрес> и <адрес>, а также до <адрес>. В случае, когда не удавалось найти реальных сделок с объектами недвижимости, то в качестве объектов-аналогов были использованы объекты. Выставленные на продажу. Использование в качестве аналогов цен предложений оправдано с той точки зрения, что покупатель при принятии решения о приобретении объекта обязательно проанализирует текущие цены предложения сравнимых объектов. При выборе объектов-аналогов Оценщик исключил предложение N, поскольку объект имеет улучшения в виде кирпичного строения общей площадью 750 к.м. и скважины. Предложение N размещено в <адрес>, поэтому не было использовано в расчетах. Предложение N имеет назначение - для индивидуальной жилой застройки, в связи с чем Оценщик также не включил данное предложение в дальнейшие расчеты. Предложение N имеет улучшение в виде цеха под реконструкцию общей площадью 3 800 кв.м., данное предложение также не учитывалось в дальнейших расчетах. Далее проведена проверка достоверности информации о сделках, в результате чего Оценщик конвертировал цену предложения из $США и EUR в Российский рубль, по курсу ЦБ РФ на дату оценки. Оценщиком проведено определение единиц сравнения и элементов сравнения. В качестве единицы сравнения использована цена за 1 кв.м. земельного участка, так как в подавляющем большинстве случаев цены предложений по продаже земельных участков небольшой площадью выражены в рублях за 1 кв.м. Проведены следующие корректировки: расходы, сделанные сразу после покупки, рыночные условия (изменение цен во времени и отличие цен предложения рот цены сделки). По остальным характеристикам объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки, таким образом, корректировка по остальным характеристикам не проводилась. Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик оцениваемого объекта является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных классических подходов оценки. Целью согласования результатов является определение наиболее вероятной стоимости прав собственности на оцениваемый объект на дату оценки через взвешивание преимуществ и недостатков применяемых подходов.
Исследовав приведенные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
Так как административный истец является плательщиком земельного налога, который за 2018 год не оплачен и сроки уплаты которого еще не истекли, то с учетом разъяснений, содержащихся в п.14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд полагает, что административный истец вправе обратиться в суд с настоящим административным иском.
Поскольку очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Ленинградской области в срок, установленный ст. 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ не проведена, то с учетом конкретных обстоятельств дела и руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд считает возможным восстановить ООО "БО-БОКС СПб" срок для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.
С учетом требований ст. 24.19 Федерального закона N135-ФЗ, разъяснений, содержащихся в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", кадастровой справки, пояснений лиц, участвующих в деле, суд полагает, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N определена по состоянию на 08 апреля 2010 года.
Соответственно, по состоянию на указанную выше дату оценщиком в отчете N от 05.04.2019 г. определена рыночная стоимость земельного участка.
В отношении даты, по состоянию на которую оценщиком определена рыночная стоимость объекта недвижимости, у участников процесса возражений не имеется.
Представленный отчет об оценке N от 05.04.2019 г. подлежат оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ и в совокупности с другими доказательствами по делу.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика по существу, так как представленный отчет N от 05.04.2019 г. соответствует требованиям Федерального закона N135-ФЗ, положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки. Отчет об оценке мотивирован, выводы оценщика ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. Названный отчет об оценке в целом отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Доказательств, опровергающих установленную оценщиком в отчете рыночную стоимость объекта недвижимости, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, по делу не представлено.
Руководствуясь положениями Федерального закона N135-ФЗ, федеральными стандартами оценки, ст.246 КАС РФ, на основании ст.84 КАС РФ суд признает названный выше отчет об оценке надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости в установленном оценщиком размере.
Поскольку документальных данных, опровергающих изложенные в отчете об оценке выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объекта недвижимости административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости объекта недвижимости ни ими, ни заинтересованным лицом не заявлено, то суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании отчета об оценке.
Согласно требованиям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона N135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление. В данном случае, заявление в комиссию поступило в суд 08 ноября 2018 года.
Требования ООО "БО-БОКС СПб" о возложении на административного ответчика обязанности внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости удовлетворению не подлежат, так как в силу положений ст.24.20 Федерального закона N135-ФЗ названная обязанность у органа кадастрового учета возникает в силу закона при установлении такой стоимости судом. Следовательно, на момент рассмотрения дела в суде основания для удовлетворения данного требования отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью (ООО) "БО-БОКС СПб" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 23760 кв.м., категория земель-земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости равном <данные изъяты> рублей, по состоянию на 08 апреля 2010 года, на период с 01 января 2018 года и до 01 февраля 2019.
Датой подачи заявления ООО "БО-БОКС СПб" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 08 ноября 2018 года.
В удовлетворении остальной части заявленных требований ООО "БО-БОКС СПб" отказать.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную коллегию Ленинградского областного суда в течение 1 месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Судья Е.Е.Морозкова
Решение в окончательной форме изготовлено 22 апреля 2019 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка