Дата принятия: 21 июня 2017г.
Номер документа: 3а-78/2017
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 21 июня 2017 года Дело N 3а-78/2017
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
гор. Ярославль 21 июня 2017г.
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего Преснова В.С.,
при секретаре Котовой И.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Литовского Эдуарда Борисовича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости об оспаривании решения,
Установил:
В административном исковом заявлении (с учетом уточнения) Литовский Э.Б. просит признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области от 12.01.2017г. № 125 в части отклонения заявления Литовского Э.Б. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: < адрес>, в размере его рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований указано, что земельный участок принадлежит Литовскому Э.Б. на основании договора аренды. Арендная плата исчисляется с учетом кадастровой стоимости земельного участка. Установленная постановлением Правительства Ярославской области кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015г. значительно выше его рыночной стоимости, чем затрагиваются его права при уплате арендной платы. В связи с этим обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. В обоснование своих требований представил отчет оценщика, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015г. составляет 18 216 408 руб. Однако комиссия отклонила заявление, сославшись на то, что в отчете оценщик использовал сведения об объектах-аналогах, относящихся к другому сегменту рынка. Решение комиссии является незаконным, так как выводы комиссии о назначении объекта оценки как «торговая деятельность» опровергается содержанием договора аренды и соглашением о присоединении. Земельный участок используется для эксплуатации нежилых зданий. Такой же вид разрешенного использования содержится в государственном кадастре недвижимости. Оценщик использовал сведения об объектах- аналогах из того же сегмента рынка, что и сам объект оценки.
В судебном заседании административный истец, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, участия не принимал.
Представители административного истца по доверенности Калугин Д.Е. и Суров А.П. заявленные требования поддержали.
Административные ответчики Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области представителей в судебное заседание не направили.
От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области поступило письменное объяснение по административному иску, в котором указано на необоснованность заявленных требований.
Представители заинтересованного лица администрации городского округа город Рыбинск Федорова О.М., принимавшая участие до объявления перерыва в судебном заседании, и Безрукова Е.А., действовавшие по доверенностям, возражали против удовлетворения административных исковых требований.
Оценив доводы лиц, участвующих в деле, и представленные доказательства, суд пришел к следующему.
Литовский Э.Б. владеет на праве аренды земельным участком с кадастровым номером № площадью 29 912 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации комплекса нежилых зданий, который расположен по адресу: < адрес>.
Постановлением Правительства Ярославской области от 22.06.2016г. № 704-п утверждена кадастровая стоимость данного земельного участка в размере 102 104 013, 76 руб. по состоянию на 01.01.2015г.
Согласно отчету оценщика ООО «Бюро независимой профессиональной оценки «Эконометр» рыночная стоимость земельного участка, определенная сравнительным подходом, по состоянию на 01.01.2015г. составляет 18 216 408 руб.
14 декабря 2016г. Литовский Э.Б. обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, в котором, ссылаясь на отчет оценщика, и приведя свои обоснования, просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 18 216 408 руб.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области от 12 января 2017г. № 125 заявление Литовского Э.Б. отклонено.
В обоснование своего решения комиссия указала, что отчет об оценке не соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», назначение объекта оценки согласно договору аренды - торговая деятельность, вместе с тем, объекты-аналоги отнесены оценщиком к сегменту рынка «Индустриальная застройка», поэтому не могут быть отнесены к одному с объектом оценки сегменту рынка (нарушение требований п. 22 ФСО № 7).
Оснований для признания незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не имеется ввиду следующего.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
Порядок создания и работы Комиссии утвержден приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 г. N 263 (далее - Порядок).
Согласно пунктам 1, 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 N 263, комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке (уполномоченный федеральный орган), при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. В каждом субъекте Российской Федерации создается одна постоянно действующая комиссия.
Пунктом 20 Порядка предусмотрено, что если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, Комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, когда заявителем представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
Исходя из приведенных положений Закона об оценочной деятельности, а также Порядка, следует, что Комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а также по проверке положительного экспертного заключения на отчет об оценке, если таковое представлено.
Решение Комиссии принято в соответствии с предоставленными ей полномочиями, с соблюдением установленного для его принятия порядка (формы, сроков, оснований и процедуры), при соответствии его содержания требованиям нормативных правовых актов, регулирующих спорные правоотношения.
Заявление рассмотрено на заседании Комиссии 12 января 2017г., в составе, достаточном для рассмотрения и принятия решения. В ходе заседания велся протокол. Протокол заседания и решение комиссии по результатам рассмотрения заявления содержат основания, по которым отклонено заявление, а также ссылки на нормы закона и ФСО № 7.
По итогам рассмотрения указанного заявления и приложенных к нему документов Комиссия пришла к выводу, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям ст. 11 Закона об оценочной деятельности, при расчете рыночной стоимости методом прямого сравнения продаж при выборе объектов-аналогов оценщиком были нарушены требования, установленные п. 22 ФСО № 7, что отражено в протоколе заседания комиссии и решении.
В соответствии со ст. 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (отчет).
Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Из содержания указанной нормы следует, что отчет об оценке должен соответствовать не только указанным в ней требованиям, но и требованиям иных нормативных правовых актов - федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Тем самым, комиссия исходила из предоставленных ей полномочий по самостоятельной оценке отчета, при рассмотрении заявления и принятия решения исходила из норм права, регулирующие спорные правоотношения.
Согласно пункту 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» результатом оспаривания решения Комиссии об отклонении заявления может являться признание судом заявления об оспаривании такого решения обоснованным, а после 15 сентября 2015 года - признание решения Комиссии не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца. При этом в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления.
Из указанного разъяснения следует, что при оспаривании решений Комиссии об отклонении заявления об оспаривании результатов кадастровой оценки объекта недвижимости не разрешается вопрос об установлении рыночной стоимости такого объекта.
При этом суд учитывает, что административный истец не лишен возможности обратиться в суд с заявлением об установлении рыночной стоимости земельного участка, так как в силу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде только в случае отклонения Комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.
В связи с этим оснований для признания решения Комиссии не соответствующим нормативным правовым актам и, как следствие этого, нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца, не имеется.
Доводы административного истца о том, что решение комиссии принято без учета вида разрешенного использования, указанного в документах кадастрового учета, не являются основанием для удовлетворения иска.
Как следует из содержания отчета об оценке, выполненного ООО «Бюро независимой профессиональной оценки «Эконометр», стоимость земельного участка была определена в рамках сравнительного подхода, методом сравнения продаж.
В разделе 3 отчета об оценке приведены данные о трех подобранных оценщиком объектах-аналогах для определения рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода и результаты корректировок цен аналогов, из которых следует, что разрешенное использование объекта оценки для эксплуатации комплекса нежилых зданий, по двум объектам-аналогам разрешенное использование - под склад и производство, по одному аналогу - под строительство АЗС.
На заседании комиссии были представлены возражения администрации городского округа город Рыбинск относительно отчета оценки, которые сводились к тому, что земельный участок был предоставлен и фактически используется для эксплуатации оптовой торговой базы.
В судебном заседании администрация городского округа город Рыбинск в обоснование своей позиции представила расчеты арендной платы по договору с Литовским Э.Б., согласно которым с 2009г. при расчете арендной платы применяется коэффициент функционального использования в соответствии с фактическим использованием земельного участка: эксплуатация оптового склада виноводочной продукции, включая реализацию товара; сведения из государственного реестра выданных, приостановленных и аннулированных лицензий на производство и оборот этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции, согласно которым иным пользователям земельного участка выдавались лицензии на закупку, хранение и поставку алкогольной продукции.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона 28.12.2009г. № 381 - ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» под оптовой торговлей понимается вид торговой деятельности, связанный с приобретением и продажей товаров для использования их в предпринимательской деятельности (в том числе для перепродажи) или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием.
По договору поставки поставщик-продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием (ст. 506 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 4 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 316, и пунктом 1.2 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. N 39 (далее - Методические указания) государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и по виду функционального использования.
На момент проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ярославской области по состоянию на 01.01.2015г. кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов определялась в разрезе видов разрешенного использования, установленных в пункте 1.2 Методических указаний.
Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном законодательстве и законодательстве о кадастровом учете. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.
Вместе с тем вид разрешенного использования земельного участка, указанный в правоустанавливающих документах, может быть сформулирован так, что он допускает неоднозначное толкование. В таком случае отнесение земельного участка к одной из групп должно осуществляться с учетом правового зонирования территории, вида деятельности, для которого земельный участок был ранее предоставлен и фактически осуществляемого владельцем участка.
По смыслу пункта 2.2, подпункта 2.2.4 Методических указаний, определение стоимостных факторов осуществляется для каждой такой группы отдельно с возможностью выделения в ней подгрупп.
Это предполагает необходимость отнесения на основании имеющейся информации каждого оцениваемого участка к одной из групп (подгрупп) видов разрешенного использования. Учтенный в государственном кадастре недвижимости вид разрешенного использования должен соответствовать фактическому использованию участка.
Вид разрешенного использования принадлежащего заявителю земельного участка определен как «для эксплуатации комплекса нежилых помещений». Указанный вид разрешенного использования не является определенным, допускает различное толкование, поэтому отнесение вида разрешенного использования земельного участка к группам, предусмотренным в пункте 1.2 Методических указаний, должно осуществляться с учетом фактического использования такого земельного участка.
Изложенное свидетельствует о том, что комиссия, принимая решение, не действовала произвольно, а исходила из совокупности обстоятельств, которые стали ей известны в ходе рассмотрения заявления.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 227, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Литовскому Эдуарду Борисовичу в удовлетворении административных исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию в течении месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.
Судья: В.С. Преснов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
