Решение Пермского краевого суда от 18 декабря 2019 года №3а-781/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 декабря 2019 года Дело N 3а-781/2019
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Титовца А.А.,
при секретаре Елисеевой К.С.,
с участием представителя административного истца Клименко Е.В. (доверенность от 16.07.2019 N 120-1-1207),
представителя административного ответчика и заинтересованного лица Агафоновой Т.А. (доверенности от 20.06.2019 N СЭД-31-02-2-4-39, от 31.01.2019 N 17-д),
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению публичного акционерного общества "Пермская энергосбытовая компания" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
публичное акционерное общество "Пермская энергосбытовая компания" (далее ПАО "Пермэнергосбыт", Общество) обратилось в суд с административным иском (с учетом изменения предмета иска от 18.12.2019) об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему объектов недвижимости:
- наименование: административный корпус, кадастровый номер **47, назначение: нежилое, этажей 5, в том числе подземных 1, площадь 1 193,9 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 36 972 419 руб. по состоянию на 1 января 2018 г.
- наименование: нежилое помещение, кадастровый номер **1230, назначение: нежилое, этаж мансарда, площадь 192,2 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 6 270 154 руб. по состоянию на 1 января 2018 г.
- наименование: административное здание, кадастровый номер **139, назначение: нежилое, этажей 2, в том числе подземных 1, площадь 1 027,7 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 5 667 784 руб. по состоянию на 1 января 2018 г.
- наименование: административное здание с хозяйственным корпусом, теплотрассой, водопроводом, канализацией, линией электропередач, кабельной линией связи, кадастровый номер **298, назначение: нежилое, этажей 2, в том числе подземных подвал, площадь 402,2 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 1 516 185 руб. по состоянию на 1 января 2018 г.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом.
Представитель административного истца на заявленном требовании настаивает.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" с иском не согласна, ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы не поддерживает.
Заинтересованное лицо ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пермскому краю протокольным определением суда от 18.12.2019 с согласия представителя административного истца исключено из числа лиц, участвующих в деле.
Судом установлено, что ПАО "Пермэнергосбыт" принадлежат на праве собственности объекты капитального строительства:
административный корпус, кадастровый номер **47, адрес объекта: ****, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2018 г. определена в соответствие с приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2017 N СЭД-31-02-2-2-1323 в размере 60 173 097,26 руб.;
- нежилое помещение, кадастровый номер **1230, адрес объекта: ****, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2018 г. определена в соответствие с приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2017 N СЭД-31-02-2-2-1323 в размере 10 300 580,37 руб.;
- административное здание, кадастровый номер **139, адрес объекта: ****, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2018 г. определена в соответствие с приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2017 N СЭД-31-02-2-2-1323 в размере 13 310534,03 руб.;
- административное здание с хозяйственным корпусом, теплотрассой, водопроводом, канализацией, линией электропередач, кабельной линией связи, кадастровый номер **298, адрес объекта: ****, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2018 г. определена в соответствие с приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2017 N СЭД-31-02-2-2-1323 в размере 7 132 172,38 руб.
Здания с кадастровыми номерами **47, **139, **298 включены в Перечень недвижимого имущества, утвержденный постановлением Правительства Пермского края от 29.11.2018 N 756-п "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" за NN 2802, 128, 1026, помещение с кадастровым номером **1230 расположено в здании, которое также включено в вышеуказанный Перечень за N 3076.
Согласно отчету об оценке N 390.1.И/О-19 от 12.12.2019, подготовленному ООО "Р-Консалтинг" (оценщик Б.), рыночная стоимость административного корпуса, кадастровый номер **47 на дату оценки 01.01.2018 составляет 36 972 419 руб.
Согласно отчету об оценке N 390.2.И/О-19 от 13.12.2019, подготовленному ООО "Р-Консалтинг" (оценщик Б.), рыночная стоимость нежилого помещения, кадастровый номер **1230 на дату оценки 01.01.2018 составляет 6 270 154 руб.
Согласно отчету об оценке N 390.3.И/О-19 от 16.12.2019, подготовленному ООО "Р-Консалтинг" (оценщик Б.), рыночная стоимость административного здания, кадастровый номер **139 на дату оценки 01.01.2018 составляет 5 667 784 руб.
Согласно отчету об оценки N 390.4/О-19 от 16.07.2019, подготовленному ООО "Р-Консалтинг" (оценщик Б.), рыночная стоимость административного здания, кадастровый номер **:298 на дату оценки 01.01.2018 составляет 1 516 185 руб.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив доказательства по правилам ст. 84 КАС Российской Федерации, суд приходит к следующему.
В соответствие со ст. 245 КАС РФ и ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно ч.ч. 1, 7 ст. 22 Федерального закона 03.07.2016 N 237-ФЗ (в ред. от 29.07.2017) "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Правовой интерес ПАО "Пермэнергосбыт" в определении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости основан на положениях п. 2 ст. 375, подп. 1 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, ч.ч. 1, 2 ст. 2 Закона Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края и внесении изменений в Закон Пермского края "О налогообложении в Пермском крае", NN 2802, 3076, 128, 1026 таблицы 1 приложения к постановлению Правительства Пермского края от 29.11.2018 N 756-п "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" и лицами, участвующими в деле, не оспаривается.
В соответствие с ч. 5 ст. 247, п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС Российской Федерации обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
Суд признает отчеты об оценке N 390.1.И/О-19, 390.2.И/О-19, 390.3.И/О-19, 390.4/О-19 относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами.
Отчеты подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, соответствуют требованиям к нему, указанным в ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральном стандарте оценки N 3. Каких-либо нарушений стандартов оценочной деятельности, позволяющих усомниться в несоответствии определенной стоимости объектов критериям, приведенным в ст. 3 вышеуказанного Закона, не установлено. Отчеты не допускают неоднозначного толкования и введения в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц.
При определении рыночной стоимости административного корпуса, кадастровый номер **47 и нежилого помещения, кадастровый номер **1230 оценщик применил сравнительный подход. В ходе применения сравнительного подхода им был проведен анализ рынка предложений по продаже объектов недвижимости, подобран ряд аналогов. Информация об объектах-аналогах проанализирована оценщиком и приведена в расчетной таблице. Определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки произведено путем математического взвешивания стоимостных показателей, полученных в ходе применения метода сравнительного подхода за вычетом рыночной стоимости земельного участка.
Определяя рыночную стоимость административного здания, кадастровый номер **139 и административного здания, кадастровый номер **298 оценщик применил сравнительный и затратный подходы. В рамках сравнительного подхода им подобраны и проанализированы объекты-аналоги, сделан расчет стоимости объектов недвижимости с применением обоснованных корректировок и весовых коэффициентов. При применении метода сравнительной единицы затратного подхода оценщик с использованием Сборника УПВС произвел выборку объектов-аналогов, определилкоэффициенты на различие в элементах благоустройства, климатический, территориальный, отраслевого индекса изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, индекса изменения сметной стоимости в строительстве к стоимости строительно-монтажных работ на 4 квартал 2017 г., величину прибыли предпринимателя, рассчитал затраты на замещение объекта оценки за вычетом износов (накопленного и физического) и устареваний (функционального и внешного).
Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Доказательств того, что рыночная стоимость объекта недвижимости является иной, суду не представлено, ходатайств об истребовании относимых доказательств не заявлено. Доводы представителя административного ответчика о наличии в отчетах об оценке недостатков не подтверждены доказательствами, свидетельствующими о существенном влиянии этих недостатков на величину рыночной стоимости объектов капитального строительства.
Сравнение средней цены реальных предложений по объектам-аналогам (отдельно стоящие здания), выявленные оценщиком в отчете об оценке административного корпуса, адрес объекта: **** и представленных в аналитическом отчете о развитии рынка коммерческой недвижимости г. Перми (ООО "Аналитический центр "КД-Консалтинг", представляющие собой среднюю цену предложений объектов офисного назначения является некорректным, поскольку большая часть объектов в аналитике - это офисные встроенные помещения малой площади с высокой стоимостью, т.е. не соответствующие критериям выборки аналогов.
Подобранные оценщиком в качестве аналогов объекты сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, на выявленные различия применены обоснованные корректировки.
Довод о том, что оценщиком по отчету об оценке нежилого помещения, расположенного по адресу: **** взяты неблизкие объекты-аналоги, поскольку их стоимость ниже средних цен предложений, как в целом, так и по расположению в определенном районе, зоне престижности, по классу качества нельзя признать обоснованным, рыночная стоимость объекта оценки соответствует анализу рынку, исходя из доступных оценщику данных.
Выбор объектов-аналогов соответствует критериям ее формирования, при выявлении различий по ценообразующим факторам применены обоснованные корректировки.
При расчете рыночной стоимости объектов оценки административного здания, адрес объекта: **** и административного здания, адрес объекта: **** затратным подходом оценщиком правильно рассчитано экономическое (внешнее) устаревание по формуле ООО "Аналитический центр "КД-Консалтинг".
Проведение оценщиком расчета с применением Справочника УПВС, а не КО-Инвест, является реализацией установленного законом права оценщика на самостоятельное определение методологии и метода оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов. Мотивированное описание выбора сборника для расчета затратным подходом в отчетах приведено.
Оценка доводов административного ответчика о несоответствии цен предложений по объектам-аналогам и применении корректировок в рамках сравнительного подхода приведена выше. Коэффициент вариации подтверждает однородность выборки.
Согласно ч. 3 ст. 249 КАС Российской Федерации резолютивная часть решения суда по делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должна содержать указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости. Следовательно, результатом рассмотрения судебного дела данной категории является определение достоверной величины рыночной стоимости земельного участка. При этом в отсутствие доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости истцу не может быть отказано в реализации права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости.
На основании изложенного, административный иск подлежит удовлетворению с учетом уточненной истцом рыночной стоимости объектов капитального строительства.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление публичного акционерного общества "Пермская энергосбытовая компания" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - наименование:
- наименование: административный корпус, кадастровый номер **47, назначение: нежилое, этажей 5, в том числе подземных 1, площадь 1 193,9 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 36 972 419 руб. по состоянию на 1 января 2018 г.
- наименование: нежилое помещение, кадастровый номер **1230, назначение: нежилое, этаж мансарда, площадь 192,2 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 6 270 154 руб. по состоянию на 1 января 2018 г.
- наименование: административное здание, кадастровый номер **139, назначение: нежилое, этажей 2, в том числе подземных 1, площадь 1 027,7 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 5 667 784 руб. по состоянию на 1 января 2018 г.
- наименование: административное здание с хозяйственным корпусом, теплотрассой, водопроводом, канализацией, линией электропередач, кабельной линией связи, кадастровый номер **298, назначение: нежилое, этажей 2, в том числе подземных подвал, площадь 402,2 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 1 516 185 руб. по состоянию на 1 января 2018 г.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 9 сентября 2019 г.
Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, начиная с даты начала применения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме - 9 января 2020 г.
Судья подпись.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка