Решение Красноярского краевого суда от 06 апреля 2021 года №3а-778/2020, 3а-45/2021

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 6 апреля 2021 года Дело N 3а-45/2021
Красноярский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Андриишина Д.В.,
при секретаре судебного заседания Жданове А.В.,
с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "ТИПЭК" Табалюка Д.В., представителей Правительства Красноярского края Баженова Д.Е., Березнюк Г.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3А-45/2021 по административному иску общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "ТИПЭК" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "ТИПЭК" (далее - ООО "ПКФ "ТИПЭК") обратилось с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, мотивируя тем, что административный истец является собственником нежилого здания с кадастровым номером 24:45:N :728, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Бородино, <адрес>
По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 21 августа 2019 года для нежилого здания с кадастровым номером 24:45:N :728 установлена кадастровая стоимость в размере 30 765 435 рублей 20 копеек.
По итогам независимой оценки, выполненной ООО "ОК "ПаритетЪ" и представленной в отчете об оценке N 973.4-НД/20 от 16 июля 2020 года, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:45:N :728 по состоянию на 21 августа 2019 года составляет 12 751 000 рублей.
Установление кадастровой стоимости нежилого здания, не соответствующей его рыночной стоимости, нарушает права административного истца, поскольку между ООО "ПКФ "ТИПЭК" и Тихомировой К.К. заключен предварительный договор купли-продажи нежилого здания с кадастровым номером 24:45:N :728, согласно которому стороны договорились о том, что основной договор должен быть нотариально удостоверен, при этом стоимость нежилого здания была оценена сторонами исходя из их рыночной стоимости, которая меньше кадастровой стоимости, в связи с чем при нотариальном удостоверении сделки тариф будет рассчитан исходя из кадастровой стоимости здания, что повлечет взимание с административного истца экономически необоснованного нотариального тарифа. В этой связи 23 июля 2020 года ООО "ПКФ "ТИПЭК" обратилось с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, однако решением Комиссии от 13 августа 2020 года N 117 в удовлетворении заявления было отказано.
Просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:45:N :728 в размере его рыночной стоимости 12 751 000 рублей, определенной по состоянию на 21 августа 2019 года.
Представитель административного истца ООО "ПКФ "ТИПЭК" Табалюк Д.В., действующий на основании доверенности, настаивал на удовлетворении административного иска по основаниям и доводам, изложенным в административном исковом заявлении.
Представители Правительства Красноярского края Баженов Д.Е. и Березнюк Г.М., действующие на основании доверенностей, просили в удовлетворении административного иска отказать, ссылаясь на то, представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и не может являться надлежащим доказательством рыночной стоимости нежилого здания.
В письменных пояснениях представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю) Байрамова Э.М., действующая на основании доверенности, ходатайствовала о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя Управления Росреестра по Красноярскому краю, указала на то, что поступившее в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю заявление ООО "ПКФ "ТИПЭК" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка было отклонено, поскольку, отличие рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:45:N :728 от его кадастровой стоимости составляло 58,6%, а оформление и содержание отчета об оценке не соответствовало требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", возражений относительно административного искового заявления и изложенных в нем доводов не привела.
Управление Росреестра по Красноярскому краю, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), администрация города Бородино Красноярского края, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не представили.
Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей Управления Росреестра по Красноярскому краю, ФГБУ "ФКП Росреестра", администрации города Бородино Красноярского края, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, против чего явившиеся участники судебного разбирательства не возражали.
Исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В части 1 статьи 22.1 "Основ законодательства Российской Федерации о нотариате" от 11 февраля 1993 года 4462-1 (далее - Основы о нотариате) определены размеры нотариальных тарифов за совершение указанных в данной статье действий.
Согласно части 2 статьи 22.1 Основ о нотариате при удостоверении сделок, предметом которых является отчуждение или залог недвижимого имущества, имеющего кадастровую стоимость, если оценка, данная этому недвижимому имуществу участниками (сторонами) сделки, ниже его кадастровой стоимости, для исчисления тарифа используется кадастровая стоимость этого недвижимого имущества.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11).
Судом установлено, что ООО "ПКФ "ТИПЭК" является собственником нежилого здания с кадастровым номером 24:45:N :728, расположенного по адресу: Красноярский край, <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 15 июля 2020 года (л.д. 6-8).
Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 17 августа 2020 года, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:45:N :728 по состоянию на 21 августа 2019 года составляет 30 765 435 рублей 20 копеек; дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН - 21 августа 2019 года (л.д. 9).
Вышеуказанная кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:45:N :728 определена на основании удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных Постановлением Правительства Красноярского края от 18 января 2012 года N 15-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства Красноярского края".
23 июля 2020 года (вх. N 30416) ООО "ПКФ "ТИПЭК" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, созданную Приказом Росреестра от 21 ноября 2011 года N 453, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 24:45:N :728 с приложением необходимых для этого документов (л.д. 10).
Решением Комиссии от 13 августа 2020 года N 117 заявление ООО "ПКФ "ТИПЭК" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий было отклонено, поскольку, как указано в данном решении, отличие рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:45:N :728 от его кадастровой стоимости составляло 58,6%, а оформление и содержание отчета об оценке не соответствовало требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным Федеральными стандартами оценки (л.д. 11).
Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке N 973.4-НД/20 от 16 июля 2020 года, выполненный ООО "ОК "ПаритетЪ" (оценщик Киселева Т.А.), согласно которому по состоянию на 21 августа 2019 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:45:N :728 составляет 12 751 000 рублей (л.д. 14-98).
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года N 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО N 1).
Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО N 1).
Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (пункт 27 ФСО N 1).
Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (пункт 27 ФСО N 1).
На основании определения Красноярского краевого суда от 28 сентября 2020 года по ходатайству представителя Правительства Красноярского края была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено оценщику Петрову Ю.Ю.
Согласно заключению эксперта Петрова Ю.Ю. от 26 февраля 2021 года N 778-Э/2020, по состоянию на 21 августа 2019 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:45:N :728 составляет 28 260 000 рублей.
Также в данном заключении эксперт пришел к выводу о том, что отчет об оценке N 973.4-НД/20 от 16 июля 2020 года содержит нарушения, существенно влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.
На недостатки отчета об оценке N 973.4-НД/20 от 16 июля 2020 года, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости нежилого здания, также указано в решении Комиссии от 13 августа 2020 года N 117.
Как следует из заключения эксперта от 26 февраля 2021 года N 778-Э/2020, при оценке нежилого здания экспертом применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод количественных корректировок.
Эксперт Петров Ю.Ю. до начала производства исследования был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, эксперт имеет соответствующее образование и квалификацию, стаж работы в сфере оценочной деятельности. Заключение содержит описание проведенных исследований, а также мотивированные, последовательные и ясные выводы, к которым пришел эксперт.
Допрошенный в судебном заседании эксперт Петров Ю.Ю. подробно и аргументированно разъяснил исследовательскую часть и выводы заключения от 26 февраля 2021 года N 778-Э/2020 по спорным вопросам, возникшим у представителя административного истца и изложенным в ходатайстве о назначении повторной судебной экспертизы, в удовлетворении которого судом было отказано. В частности экспертом убедительно аргументирован выбор для оценки в качестве объектов-аналогов одних объектов недвижимости и не принятия в качестве объектов-аналогов других, применение тех или иных корректировок. Также указано на неверную трактовку представителем административного истца отдельных положений заключения эксперта.
Достоверность заключения эксперта от 26 февраля 2021 года N 778-Э/2020 и содержащиеся в нем выводы о том, что рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:45:N :728 по состоянию на 21 августа 2019 года составляет 28 260 000 рублей, у суда сомнений не вызывает. Данное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Экспертом проведено исследование рынка недвижимости, обосновано выбраны объекты-аналоги, подходы и, применяемые в их рамках, методы оценки. Применяемые в процессе оценки, корректировки проведены обосновано по наиболее существенным ценообразующим факторам. Расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными.
Как следует из материалов дела, 03 июня 2020 года между ООО "ПКФ "ТИПЭК" и Тихомировой К.К. заключен предварительный договор купли-продажи нежилого здания с кадастровым номером 24:45:N :728, согласно которому стороны договорились, что основной договор должен быть нотариально удостоверен, при этом стоимость нежилого здания была оценена сторонами исходя из их рыночной стоимости, которая меньше кадастровой стоимости.
Поскольку стоимость нежилого здания определена в предварительном договоре купли-продажи меньше, чем его кадастровая стоимость, нотариальный тариф будет рассчитываться в соответствии частями 1, 2 статьи 22.1 Основ о нотариате. В этой связи, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости нежилого здания, не соответствующие действительной рыночной стоимости этого объекта, будут затрагивать права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости нежилого здания в размере их рыночной стоимости.
С учетом изложенного кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:45:N :728 должна быть определена равной его рыночной стоимости 28 260 000 рублей, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.
Датой обращения ООО "ПКФ "ТИПЭК" с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 24:45:N :728 следует считать дату поступления соответствующего заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 23 июля 2020 года.
В силу положений части 12 статьи 49, статьи 122 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации вопрос о наложении на эксперта судебного штрафа отнесен к исключительной компетенции суда и не зависит от наличия или отсутствия ходатайств лиц, участвующих в деле, в связи с чем само по себе заявление представителем административного истца ходатайства о наложении на эксперта судебного штрафа, не является основанием для разрешения судом данного вопроса.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "ТИПЭК" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:45:N :728, расположенного по адресу: Красноярский край, <адрес>, в размере его рыночной стоимости 28 260 000 рублей, определенной по состоянию на 21 августа 2019 года.
Датой обращения общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "ТИПЭК" с заявлениями об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 24:45:N :728 считать 23 июля 2020 года.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.
Судья Красноярского краевого суда Д.В. Андриишин
Решение в окончательной форме принято 12 апреля 2021 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка