Решение Пермского краевого суда от 22 октября 2019 года №3а-778/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 22 октября 2019 года Дело N 3а-778/2019
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Титовца А.А.,
при секретаре Силенок О.В.,
с участием представителя административного истца Клименко Е.В. (доверенность от 17.07.2019, удостоверена нотариусом Патраковой Т.В., N в реестре 59/153-н/59-2019-2-691), представителя административного ответчика и заинтересованного лица ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" Чухаревой Е.А. (доверенности от 02.07.2019 N СЭД-31-02-2-4-51, от 16.07.2019 N 41-д),
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Клименко Юлии Александровны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Клименко Ю.А. обратилась в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ей объектов недвижимости:
нежилое здание, кадастровый номер **24, количество этажей 2, в том числе подземных 0, назначение: нежилое, площадь 1370,6 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 13340442 руб. по состоянию на 1 января 2018 г.
нежилое здание, кадастровый номер **72, количество этажей 3, в том числе подземных 1, назначение: нежилое, площадь 1042,8 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 10501 115 руб. по состоянию на 1 января 2018 г.
нежилое здание, кадастровый номер **2277, количество этажей 2, в том числе подземных 0, назначение: нежилое, площадь 377,7 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 2428 523 руб. по состоянию на 1 января 2018 г.
нежилое здание, кадастровый номер **914, количество этажей 2, в том числе подземных 0, назначение: нежилое, площадь 785,3 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 7350 008 руб. по состоянию на 1 января 2018 г.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом.
Административный истец о причинах неявки в суд не уведомил.
Представитель административного истца Клименко Е.В. на заявленном требовании настаивает.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заинтересованного лица ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" Чухарева Е.А. просит в удовлетворении иска отказать, считая отчеты об оценке не соответствующими требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Заинтересованные лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", администрация г. Соликамска, К1., К2., С. о причинах неявки в суд не уведомили.
В соответствие с положениями ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС Российской Федерации) дело рассмотрено при данной явке.
Судом установлено, что Клименко Ю.А. на праве общей собственности с К1. принадлежит нежилое здание, количество этажей 2, в том числе подземных 0, кадастровый номер **24, адрес объекта: ****, кадастровая стоимость которого определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 в размере 29373780,9 руб.
Согласно отчету об оценке N 289.1/О-19, подготовленному ИП К3., рыночная стоимость данного здания на дату оценки 01.01.2018 составляет 13340442 руб.
Клименко Ю.А. на праве общей собственности с К2. принадлежит нежилое здание, количество этажей 3, в том числе подземных 1, кадастровый номер **72, адрес объекта: ****, кадастровая стоимость которого определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 в размере 27552945,02 руб.
Согласно отчету об оценке N 289.2/О-19, подготовленному ИП К3., рыночная стоимость данного здания на дату оценки 01.01.2018 составляет 10501 115 руб.
Клименко Ю.А. на праве собственности принадлежит нежилое здание, количество этажей 2, в том числе подземных 0, кадастровый номер **2277, адрес объекта: ****, кадастровая стоимость которого определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 в размере 10914347,8 руб.
Согласно отчету об оценке N 289.3/О-19, подготовленному ИП К3., рыночная стоимость данного здания на дату оценки 01.01.2018 составляет 2428 523 руб.
Клименко Ю.А. на праве общей собственности с С. принадлежит нежилое здание, количество этажей 2, в том числе подземных 0, кадастровый номер **914, адрес объекта: ****, кадастровая стоимость которого определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 в размере 18657502,93 руб.
Согласно отчету об оценке N 289.4/О-19, подготовленному ИП К3., рыночная стоимость данного здания на дату оценки 01.01.2018 составляет 7350 008 руб.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, показания свидетеля К3., исследовав и оценив доказательства по правилам ст. 84 КАС Российской Федерации, суд приходит к следующему.
В соответствие со ст. 245 КАС РФ и ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно ч.ч. 1, 7 ст. 22 Федерального закона 03.07.2016 N 237-ФЗ (в ред. от 29.07.2017) "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Правовой интерес истца в установлении кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости равной их рыночной основан на положениях подп. 6 п. 1 ст. 401, ст. 402 Налогового кодекса Российской Федерации, Закона Пермского края от 10.11.2017 N 140-ПК "Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество исходя из физических лиц исходя из кадастровой стоимости", решениях Соликамской городской Думы от 22.11.2017 N 216, от 22.11.2017 N 216 и под сомнение лицами, участвующими в деле, не ставится.
В соответствие с ч. 5 ст. 247, п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС Российской Федерации обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
Суд признает отчеты об оценке NN 289.1/О-19, 289.2/О-19, 289.3/О-19, 289.4/О-19 достоверными, относимыми и допустимыми доказательствами.
Отчеты подготовлены оценщиком ИП К3., имеющей право на проведение подобного рода исследований, выполнены в соответствие с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральными стандартами оценки. Каких-либо нарушений стандартов оценочной деятельности, позволяющих усомниться в несоответствии определенной стоимости объекта критериям, приведенным в ст. 3 вышеуказанного Закона, судом не установлено.
При определении рыночной стоимости вышеуказанных объектов недвижимости оценщиком проведен анализ рынка недвижимости, подобраны объекты-аналоги с учетом количественных и качественных характеристик оцениваемых зданий. Рыночная стоимость здания с кадастровым номером **72 определена путем применения метода сравнительного подхода, зданий с кадастровыми номерами **24, **2277, **914 - путем применения методов сравнительного и затратного подходов. Итоговая рыночная стоимость помещений определена путем математического взвешивания стоимостных показателей, полученных в ходе применения данных подходов за вычетом стоимости доли земельного участи и НДС.
В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Разрешая ходатайство административного ответчика о назначении судебной экспертизы с учетом доводов о несогласии с представленными отчетами суд считает его подлежащим отклонению по следующим основаниям.
Административный истец считает, что отчеты допускают неоднозначное толкование и вводят в заблуждение заказчика и иных заинтересованных лиц, поскольку анализ данных о ценах фактических сделок не учитывает функциональное назначение объекта оценки, его сегмент, некоторые сделки совершены без учета прав на земельный участок, не приведено обоснование величины корректировки доли земельного участка, отказа от использования сборника КО-Инвест в рамках затратного подхода, отказа от использования затратного подхода при оценке здания с кадастровым номером **72, неверно применена корректировка на состояние отделки в отношении данного объекта, при определении прибыли предпринимателя по Справочнику расчетных данных для оценки и консалтинга (Я.) необоснованно использование параметра для торговых помещений г. Перми, окраина, ошибочно определено экономическое (внешнее) устаревание объекта оценки относительно абсолютного уровня развития рынка недвижимости, неверно проведены корректировки по объектам-аналогам NN 1, 3, аналоги NN 3, 4, 8 не сопоставимы по локальному местоположению, итоговая рыночная стоимость 1 кв.м объектов значительно ниже диапазона рыночной стоимости, необоснованно установление рыночной стоимости за вычетом НДС.
Данные доводы не свидетельствуют на нарушении оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, повлекших определение недостоверной рыночной стоимости объектов недвижимости, поскольку все объекты относятся к сегменту коммерческого назначения, в том числе здания социально-бытовых объектов в силу универсальности их использования, не представлены доказательства административным ответчиком о продаже объектов без учета прав на земельный участок, тогда как в приложенных оценщиком скан-копиях сделок такая информация отсутствует, доводы об отсутствии обоснования расчета доли земельного участка не соответствуют содержанию п. 8.2.3 отчетов, выбор оценщика на проведение расчетов с использованием справочника УПВС, а не КО-Инвест представляет собой реализацию им установленного законом права на самостоятельное определение методологии и метода оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов (абз. 2 ст. 14 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", п. 25 ФСО N7), отказ от применения затратного подхода при определении рыночной стоимости в отчете N 289.2/О-19 обоснован в связи с тем, что объект имеет смешанный материал стен и отсутствия в справочниках УПВС и КО-Инвест аналогов со смешанным материалом стен, корректировка на отделку проведена с учетом фактического состояния объекта, что подтверждено документами о визуальном осмотре, замечание об использовании величины прибыли предпринимателя по г. Перми, окраина ошибочно, так как не соответствует информации приведенной в соответствующей таблице Справочника расчетных данных для оценки и консалтинга, расчет экономического (внешнего) устаревания объектов оценки произведен верно с учетом их местоположения и окружения, согласно ФСО N 7 (п. 22) корректировка на условия рынка (торг) является обязательной по всем объектам-аналогам в рамках сравнительного подхода, объекты-аналоги NN 3, 5 относятся к одному сегменту рынка, поэтому земельные участки под ними правомерно использованы для расчета стоимости земельного участка под объектом оценки, проведение корректировки по локальному местоположению с учетом развития г. Соликамска и отсутствия сегментации недвижимости по зонам престижности по городу не является обязательной, определение диапазона рыночной стоимости за 1 кв.м недвижимости по информации, в том числе доступной только административному ответчику, не опровергает правильность самостоятельного выбора оценщиком использованных в отчетах объектов-аналогов, очищение стоимости объекта оценки от НДС соответствует законодательству об оценочной деятельности.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно ч. 3 ст. 249 КАС Российской Федерации резолютивная часть решения суда по делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должна содержать указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости. Следовательно, результатом рассмотрения судебного дела данной категории является определение достоверной величины рыночной стоимости земельного участка. При этом в отсутствие доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости истцу не может быть отказано в реализации права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости.
Доказательств того, что рыночная стоимость объектов недвижимости является иной, в ходе рассмотрения дела не добыто, поэтому требования административного истца подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Клименко Юлии Александровны удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:
нежилое здание, кадастровый номер **24, количество этажей 2, в том числе подземных 0, назначение: нежилое, площадь 1370,6 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 13340442 руб. по состоянию на 1 января 2018 г.
нежилое здание, кадастровый номер **72, количество этажей 3, в том числе подземных 1, назначение: нежилое, площадь 1042,8 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 10501 115 руб. по состоянию на 1 января 2018 г.
нежилое здание, кадастровый номер **2277, количество этажей 2, в том числе подземных 0, назначение: нежилое, площадь 377,7 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 2428 523 руб. по состоянию на 1 января 2018 г.
нежилое здание, кадастровый номер **:914, количество этажей 2, в том числе подземных 0, назначение: нежилое, площадь 785,3 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 7350 008 руб. по состоянию на 1 января 2018 г.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 5 сентября 2019 г.
Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, начиная с даты начала применения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме - 28 октября 2019 г.
Судья подпись.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка