Дата принятия: 13 октября 2020г.
Номер документа: 3а-777/2020
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 13 октября 2020 года Дело N 3а-777/2020
Саратовский областной суд в составе:
председательствующего Аршиновой Е.В.,
при секретаре Куняевой Н.С.,
с участием представителя административного истца Перегудовой Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Городок" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области "Центр государственной кадастровой оценки" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Городок" (далее - ООО "Городок") обратился в суд с административным исковым заявлением, в которомпросит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 1 637 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2 397 100 руб.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником данного земельного участка. В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года N 1026-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 3 834 476 руб. 06 коп.
Вместе с тем согласно отчету об оценке NКС, составленному ООО "Аваллон", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 2 397 100 руб.
Установленная распоряжением комитета кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает право административного истца как собственника земельного участка, вынужденного уплачивать налоговые платежи в необоснованно завышенном размере.
В отзыве на административное исковое заявление административный ответчик Управление Росреестра по Саратовской области право административного истца на обращение с административным исковым заявлением не оспаривает, указывает на то, что не является надлежащим ответчиком по делу и не имеет правовой заинтересованности в отношении предмета спора.
ГБУ СО "Госкадастроценка" в своем отзыве на административное исковое заявление указывает на несоответствие отчета требованиям ФСО.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, представитель администрации Балаковского муниципального района Саратовской области просил рассмотреть дело в его отсутствие в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
Заслушав пояснения представителя административного истца, поддержавшего административные исковые требования, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно частям 1, 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
ООО "Городок" является собственником земельного участка с кадастровым номером N площадью 1 637 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>.
В соответствии с частью 3 статьи 24 Закона о государственной кадастровой оценке и постановлением Правительства Саратовской области от 07 ноября 2017 года отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области, в том числе связанные с оспариванием ее результатов, с 10 ноября 2017 года регулируются Законом о государственной кадастровой оценке.
На основании распоряжения министерства инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области от 10 ноября 2017 года N 1019-р "О проведении государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области в 2018 году" проведена государственная кадастровая оценка земельных участков категории земель населенных пунктов.
В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года N 1026-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области" 09 января 2019 года в Единый государственный реестр недвижимости внесены результаты кадастровой оценки в отношении земельного участка с кадастровым номером N, кадастровая стоимость установлена в размере 3 834 476 руб. 06 коп. по состоянию на 01 января 2018 года.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Поскольку каких-либо изменений количественных и качественных характеристик объекта на дату рассмотрения настоящего административного дела, повлекших изменение кадастровой оценки, не произошло, датой определения кадастровой оценки в силу указанных положений законодательства об оценочной деятельности следует считать 01 января 2018 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец представил в суд отчет об оценке NКС от 10 августа 2020 года, составленный ООО "Аваллон", которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 2 397 100 руб. по состоянию на 01 января 2018 года.
Представленный административным истцом отчет об оценке согласно положениям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности является положительными и подтверждает рыночную стоимость земельного участка, определенную оценщиком.
Оценщик ООО "Аваллон" ФИО3, подготовивший отчет, является членом саморегулируемой организации Союз оценщиков "Сибирь", что подтверждается свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 15 марта 2019 года, ответственность его и юридического лица ООО "Аваллон" застрахована в СПАО "РЕСО-Гарантия", оценщик проходил курсы повышения квалификации по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 04 апреля 2018 года N 58.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчетах, где проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее по тексту - ФСО N 7).
Оценщиком применен сравнительный подход при расчете стоимости объекта оценки, отказ от затратного и доходного подходов мотивированно обоснован.
Объекты-аналоги сравнивались с объектом оценки по следующим элементам сравнения: местоположение, площадь, имущественные права, условия финансирования, разрешенное использование, общая площадь, транспортная доступность, доступные коммуникации, улучшения на земельном участке.
Поиск информации производился на сайтах объявлений в сети Интернет, скриншоты которых приложены к отчету, что свидетельствует о возможности проверки сведений, содержащихся в отчете.
Для сравнения оценщик выбрал три объекта-аналога, расположенные в городе Балаково на <адрес> и на <адрес>.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.
Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Примененные оценщиком объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.
Применены поправки на цену предложения, на местоположение в пределах города, передаваемые права, на площадь, на расположение относительно первой линии, которые были рассчитаны по методике, указанной в отчете на основании информации "Справочника оценщика недвижимости - 2017. Земельные участки" (Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. Н.Новгород: Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2017 г.). При этом суд учитывает, что оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации).
Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Оценщиком приведены источники, использовавшиеся при составлении отчета, что позволяет проверить указанную в нем информацию.
В судебном заседании допрошен в качестве свидетеля оценщик ФИО3, который подтвердил правильность выводов, обосновал, что для расчета корректировки на площадь им была использована функция натурального логарифма, для расчета итоговой стоимости объекта оценки, оценщиком произведен расчет средневзвешенной величины, формула, примененная в отчете об оценке, является классической математической формулой. Наиболее известный источник, в котором применена указанная формула: Власов А.Д. Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях// Имущественные отношения в РФ. 2005 N 1 с. 3-9.
В соответствии с положениями статьи 14 Закона об оценочной деятельности оценщик вправе самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
Оснований для выводов о недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости у суда не имеется.
В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками вопреки положениям части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представлено не было. Ходатайств о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости по делу не заявлено.
В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При таких обстоятельствах требования подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
удовлетворить административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Городок" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области "Центр государственной кадастровой оценки" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 1 637 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2 937 100 руб. по состоянию на 01 января 2018 года.
Датой подачи заявления считать 25 августа 2020 года.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий Е.В. Аршинова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
