Решение Нижегородского областного суда от 31 октября 2019 года №3а-776/2019

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 31 октября 2019 года Дело N 3а-776/2019
именем Российской Федерации
г.Нижний Новгород 31 октября 2019 года
Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А.,
при секретаре судебного заседания Новоженине Б.А.,
с участием представителя административного истца Спасского районного потребительского общества Ким К.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению С. районного потребительского общества об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий и установлении их в размере рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
С. районное потребительское общество обратилось в Нижегородский областной суд с указанным административным исковым заявлением. В обоснование заявленных требований указало о том, что у него в собственности находятся нежилые здания: нежилое здание - магазин, кадастровый номер N, общей площадью <данные изъяты> кв.м, адрес (местоположение): <адрес> нежилое здание - магазин, кадастровый номер N, общей площадью <данные изъяты> кв.м, адрес (местоположение): <адрес>; нежилое здание - магазин, кадастровый номер N, общей площадью <данные изъяты> кв.м, адрес (местоположение): <адрес>; нежилое здание -закусочная, кадастровый номер N, общей площадью <данные изъяты> кв.м, адрес (местоположение): <адрес>; нежилое здание - магазин, кадастровый номер N, общей площадью <данные изъяты> кв.м, адрес (местоположение): <адрес>; нежилое помещение, кадастровый номер N, общей площадью <данные изъяты> кв.м, адрес (местоположение): <адрес>.
В отношении указанных объектов недвижимости постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области" установлена кадастровая стоимость, в отношении нежилого здания - кадастровый номер N - в размере 51701877,06 рублей, нежилого здания - кадастровый номер N - в размере 2621919,13 рублей, нежилого здания - кадастровый номер N - в размере 9319463,25 рублей, нежилого здания -кадастровый номер N - в размере 2586345,58 рублей, нежилого здания - кадастровый номер N - в размере 3484259,63 рублей, нежилого помещения - кадастровый номер N - 3591996, 66 рублей.
Административный истец с указанной кадастровой стоимостью объектов недвижимости не согласен, считает ее не соответствующей рыночной стоимости. В соответствии с отчетом от ДД.ММ.ГГГГ года NN, выполненным ООО "К.", рыночная стоимость здания с кадастровым номером N составляет 1290594 рубля, рыночная стоимость здания с кадастровым номером N составляет 988676 рублей, рыночная стоимость здания с кадастровым номером N составляет 1409164 рубля, рыночная стоимость здания с кадастровым номером N составляет 827852 рубля, рыночная стоимость здания с кадастровым номером N составляет 2076079 рублей, а рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N составляет 640255 рублей. Оценщик Л.Н.В.., которой проведена оценка зданий и составлен отчет об оценке, является действующим членом Общероссийской общественной организации "С.", обладает необходимыми познаниями в области оценки и правом заниматься данным видом деятельности.
Ссылаясь на положения Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", административный истец просит в административном исковом заявлении установить кадастровую стоимость зданий и помещения в размере их рыночной стоимости.
При рассмотрении дела в Нижегородском областном суде представитель административного истца Спасского районного потребительского общества Ким К.А. заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить. Заявила ходатайство о допросе в качестве свидетеля оценщика Л.Н.В. Ходатайство удовлетворено. Заявила ходатайство о восстановлении срока на подачу административного искового заявления.
Другие лица, привлеченные к участию в деле, в судебное заседание не явились, были извещены о месте и времени рассмотрения дела.
Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве и не может быть признано преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.
Административный ответчик Правительство Нижегородской области в письменном отзыве указало о том, что постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011 года. Полномочия Правительства Нижегородской области по изданию постановления установлены Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". К полномочиям Правительства Нижегородской области относится только утверждение таких результатов. Представило в суд выписку из Приложения N2 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 в части утверждения средних и минимальных удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровых кварталов по муниципальным районам (городским округам) Нижегородской области - Спасский муниципальный район (т.2 л.д.89-93).
Административный ответчик ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Нижегородской области представил в суд отзыв на административное исковое заявление и информацию в отношении спорных нежилых зданий. Указывается, что нежилые здания с кадастровыми номерами N, N, N, N, N, нежилое помещение с кадастровым номером N были поставлены на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ. Кадастровая стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами N. N, N, N, N, нежилого помещения с кадастровым номером N определена Учреждением в соответствии с Порядком, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011 года N113 "Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учёт ранее не учтённых объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости", на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области".
В соответствии со ст.24.20 Закона об оценочной деятельности на основании постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области" Учреждением в лице Филиала в рамках полномочий в ЕГРН были внесены сведения о кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами N в размере 5170877,06 рублей, N в размере 2621919,13 рублей, N в размере 9319463,25 рублей, N в размере 2586345,58 рублей, N в размере 3484259,63 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 3591996,66 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года. Изменений кадастровой стоимости в отношении данных объектов капитального строительства в ЕГРН не вносилось. Представлены выписки из ЕГРН. В отзыве на административное исковое заявление ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Нижегородской области указывает, что оно не утверждало и не определяло кадастровую стоимость зданий. Просит исключить из состава административных ответчиков (л.д.73-87, л.д.96-100).
От других лиц, участвующих в деле, отзывы на административное исковое заявление в суд не поступили.
Допрошенная в качестве свидетеля оценщик ООО К." Л.Н.В. пояснила о том, что составляла отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N. Сообщила, что здания и помещение осматривались, производилось их фотографирование. Здания и помещение расположены в <адрес>. Оценка производилась по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Пять объектов - магазины, а одно, расположенное по адресу: <адрес> является нежилым помещением и фактически используется под магазин. На вопрос суда пояснила о том, что рыночная стоимость объектов определялась как с учетом НДС, так и без учета НДС, как об этом и указано в самом отчете об оценке. Указала о том, что при проведении оценки ею использовались сравнительный и доходный подходы. При применении доходного подхода учитывалась ставка капитализации. Полагала, что рыночная стоимость объектов недвижимости ею установлена правильно.
Рассмотрев материалы настоящего дела, обсудив доводы и требования административного искового заявления и отзывов на него, заслушав представителя административного истца и свидетеля, суд приходит к следующему.
В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.
В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.
Из положений статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" следует, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления, в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно статье 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей. Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.
Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.
Судом установлено, что административный истец С. районное потребительское общество является собственником нежилых зданий с кадастровыми номерами N, N, N, N, N и нежилого помещения с кадастровым номером N, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.76-87). Таким образом, С. районное потребительское общество как плательщик налога на имущество организаций, размер которого зависит от размера кадастровой стоимости зданий и помещения, является лицом, чьи интересы затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости таких зданий и помещения.
Приходя к выводу о наличии правовых основания для рассмотрения административного искового заявления С. районного потребительского общества по существу, суд полагает необходимым удовлетворить заявленное представителем административного истца Ким К.А. ходатайство и восстановить предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ, частью десятой статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, поскольку усматривает для этого наличие уважительных причин, обусловленных как введением на территории Нижегородской области нового порядка исчисления налоговой базы по налогу на имущество организаций (исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости), сроками уплаты налога на имущество организаций. Суд принимает во внимание и то обстоятельство, что Федеральным законом от 3 июля 2016 года N360-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" изменена предусмотренная статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" периодичность проведения государственной кадастровой оценки, а именно, исключены положения о том, что она подлежит проведению не реже чем один раз в течение пяти лет. Вместе с тем, как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", указанный пятилетний срок обусловлен исключительно закрепленной законом периодичностью проведения государственной кадастровой оценки, в отношении которой с 15 июля 2016 года требования о ее проведении не реже чем один раз в течение пяти лет отсутствуют.
Из представленных в суд доказательств следует, что актуальная кадастровая стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами: N, N, N, N, N и нежилого помещения с кадастровым номером N определена в соответствии с положениями приказа Минэкономразвития России от 18.03.2011 года N113 "Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости" на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных Приложением 2 постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331, по состоянию на 13.03.2014 года.
При таких обстоятельствах применению подлежат положения статьи 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и кадастровая стоимость зданий и помещения может быть определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, что и просит административный истец.
В соответствии с выписками из ЕГРН кадастровая стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами N в размере 5170877,06 рублей, N в размере 2621919,13 рублей, N в размере 9319463,25 рублей, N в размере 2586345,58 рублей, N в размере 3484259,63 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 3591996.66 рублей определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Соблюдая досудебный порядок рассмотрения административного спора, административный истец С. районное потребительское общество 19.08.2019 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области. Уведомлением Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ года в рассмотрении заявления было отказано в связи с пропуском срока обращения с таким заявлением. Разъяснено право обращения в суд (т.2 л.д.32-34). Данные обстоятельства свидетельствуют о соблюдении административным истцом установленного статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обязательного для юридических лиц досудебного порядка урегулирования настоящего спора (п.9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости нежилых зданий и помещения, административный истец С. районное потребительское общество представило в суд отчет от 13.08.2019 года N08/2019-01, выполненный ООО "К.", согласно которому рыночная стоимость здания с кадастровым номером N составляет 1290594 рубля, рыночная стоимость здания с кадастровым номером N составляет 988676 рублей, рыночная стоимость здания с кадастровым номером N составляет 1409164 рубля, рыночная стоимость здания с кадастровым номером N составляет 827852 рубля, рыночная стоимость здания с кадастровым номером N составляет 2076079 рублей, а рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N составляет 640255 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года (т.1 л.д.12-266).
На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).
Исследовав представленный в суд отчет от ДД.ММ.ГГГГ года NN, составленный оценщиком ООО "К." Л.Н.В.., допросив оценщика Л.Н.В. в качестве свидетеля, суд приходит к следующему.
Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объектов оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности", положений Федерального стандарта оценки N1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N297; Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N298; Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N299; Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N611.
Из раздела 2 (задание на оценку) отчета усматривается, что целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости нежилых зданий и нежилого помещения для пересмотра их кадастровой стоимости. При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке (раздел 6 отчета). Приведен перечень используемых при проведении оценки источников информации и использованной литературы (раздел 8 Отчета).
В отчете об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N оценщиком дано подробное описание объектов оценки. Нежилое здание с кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты> кв.м, адрес (местоположение): <адрес>, одноэтажное, назначение: нежилое здание, текущее использование под магазин, 1977 года постройки, имеет бутовой фундамент, стены и перегородки бревенчатые и кирпич, кровля - рубероид, полы - ж/б плиты, окна - двойные створчатые, двери - филенчатые, отделка - штукатурка и окраска, из коммуникаций имеется электричество, расположено на земельном участке общей площадью <данные изъяты> кв.м, фактическое использование - под здание магазина.
Нежилое здание с кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты> кв.м, адрес (местоположение): <адрес>, одноэтажное, назначение: нежилое, текущее использование - под магазин, имеет фундамент из ж/б блоков, стены и перегородки - кирпич, перекрытия - ж/б блоки, кровля -шифер, полы -дерево, окна - двойные створчатые, двери - щитовые, отделка - штукатурка и окраска, из коммуникаций имеется электричество, расположено на земельном участке общей площадью <данные изъяты> кв.м, фактическое использование - под здание магазина.
Нежилое здание с кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты> кв.м, адрес (местоположение): <адрес>, одноэтажное, назначение: нежилое, текущее использование под - магазин, год постройки 1985, имеет фундамент из ж/б блоков и кирпича, стены и перегородки - кирпич, перекрытия - ж/б блоки, кровля - ж/б плиты и шифер, полы - плитка, окна - двойные створчатые, двери - филенчатые, отделка - штукатурка и побелка, из коммуникаций имеется электричество, расположено на земельном участке общей площадью <данные изъяты> кв.м, фактическое использование - под здание магазина.
Нежилое здание с кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты> кв.м, адрес (местоположение): <адрес>, одноэтажное, назначение: нежилое, текущее использование - под магазин, год постройки 1985, фундамент - бутовые, стены и перегородки - кирпич, перекрытия - ж/б плиты, кровля - ж/б плиты, полы - плитка, окна - двойные створчатые, двери - щитовые, отделка - штукатурка и побелка, из коммуникаций имеется электричество, расположено на земельном участке общей площадью <данные изъяты> кв.м, фактическое использование - под здание закусочной.
Нежилое здание с кадастровым номером N, общей площадью N кв.м, адрес (местоположение): <адрес>, одноэтажное, назначение: нежилое, текущее использование - под магазин, фундамент - бутовые, стены и перегородки - кирпич, перекрытия - ж/б плиты, кровля - ж/б плиты, полы - цемент и плитка, окна - двойные створчатые, двери - щитовые, отделка - штукатурка и окраска, из коммуникаций имеется электричество, расположено на земельном участке общей площадью <данные изъяты> кв.м, фактическое использование - под здание магазина.
Нежилое помещение с кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты> кв.м, адрес (местоположение): <адрес>, одноэтажное, назначение: нежилое, текущее использование - под магазин, год постройки 1969, фундамент - бутовые, стены и перегородки - кирпич, перекрытия - ж/б плиты, кровля -мягкая, полы - цемент и плитка, окна - двойные створчатые, дверь -железная, отделка - штукатурка и окраска, из коммуникаций имеется электричество, расположено на земельном участке фактическое использование - под здание магазина.
Оценщиком в Отчете указано, что оцениваемые объекты недвижимости расположены на не красной линии, а также приведены сведения об износе и устаревании.
Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО N7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N611, приведен за период, предшествующий дате оценки.
Установлен сегмент рынка, к которому могут быть отнесены объекты оценки - объекты недвижимости торгового назначения (т.1 л.д.46).
В отчете приведен анализ рынка объекта оценки, фактических данных о ценах, сделках и предложениях с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится объекты оценки. Из отчета следует, что для выбора объектов-аналогов оценщиком был изучен рынок предложений объектов недвижимости коммерческого назначения на дату оценки - ДД.ММ.ГГГГ, а также цен предложений земельных участков коммерческого назначения и цен арендных ставок на объекты недвижимости коммерческого назначения (т.1 л.д.48-52).
Определены ценообразующие факторы для объектов недвижимости торгового назначения, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (т.1 л.д.53-60).
Наиболее эффективным использованием оцениваемых объектов недвижимости исходя из вида их фактического использования признано использование в качестве нежилых зданий торгового назначения (магазины, закусочная) (т.1 л.д.61).
Согласно главе 5 "Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов влияющих на его стоимость" Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N611, объем исследований определялся оценщиком исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении отчета об оценке, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления оценщиком рыночной стоимости спорных зданий и помещения, суду не представлено.
Оценка нежилых зданий и нежилого помещения проведена с применением сравнительного подхода и доходного подходов. Затратный подход не применялся так как в процессе расчетов выявлены недостатки в использовании такого подхода, а именно: затраты не всегда эквиваленты рыночной стоимости, попытки достижения более точного результата оценки сопровождались быстрым ростом труда, проблематичность расчета стоимости воспроизводства не новых строений, сложность определения величины накопленного износа не новых строений (сложность в корректном определении величины внешнего износа при отсутствии достоверной информации о дальнейшей динамике в данном сегменте рынка коммерческой недвижимости) (т.1 л.д.61-115).
При определении рыночной стоимости сравнительным подходом оценщиком был использован метод сравнения продаж. Для нежилого здания с кадастровым номером N подобрано 3 объекта-аналога, для определения рыночной стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами N, N, N, N подобрано 4 объекта-аналога, для определении рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N подобрано 3 объекта-аналога, из сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки. Обосновано применение корректировок к объектам-аналогам.
При определении рыночной стоимости доходным подходом оценщик применил метод капитализации дохода, основанный на утверждении, что объект недвижимости должен стоить сумму, равную доходу, получаемому от данного объекта, деленному на коэффициент капитализации. Оценщик произвел расчет ставки капитализации, которая установлена в размере <данные изъяты>%. Для расчета величины ставки арендной платы подобраны объекты-аналоги из сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки. Определен размер чистого операционного дохода, применительно к объектам оценки. С учетом размера ставки капитализации определена величина рыночной стоимости объектов оценки, полученная доходным подходом, которая составила для объекта с кадастровым номером N - 1715 809 рублей, для объекта с кадастровым номером N - 1305982 рубля, для объекта с кадастровым номером N - 1937130 рублей, для объекта с кадастровым номером N - 1098230 рублей, для объекта с кадастровым номером N - 2845121 рубль, для объекта с кадастровым номером N - 602438 рублей (т.1 л.д.113-115).
Оценщиком проведено согласование полученных результатов при применении различных подходов к оценке, определен вес критериев согласования, определены весовые коэффициенты для согласования подходов оценки. При определении рыночной стоимости зданий и помещения для целей оспаривания кадастровой стоимости оценщиком обоснованно произведен расчет рыночной стоимости без учета налога на добавленную стоимость. Итоговая рыночная стоимость зданий и помещения (которая может быть применена при оспаривании кадастровой стоимости) соответственно составила для здания с кадастровым номером N - 1290594 рубля, здания с кадастровым номером N - 988676 рублей, здания с кадастровым номером N - 1409164 рубля, здания с кадастровым номером N - 827852 рубля, здания с кадастровым номером N - 2076079 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером N - 640255 рублей (т.1 л.д.117-118).
Таким образом, оценщиком приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости нежилых зданий и нежилого помещения, содержащиеся сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных при расчете итоговой величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости, оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки.
Суд находит, что в установленном процессуальным законом порядке указанные оценщиком сведения о рыночной стоимости нежилых зданий и нежилого помещения участвующими в деле лицами не опровергнуты. Сам отчет, в котором определена величина рыночной стоимости нежилых зданий и нежилого здания, является допустимым и надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов оценки. Выводы оценщика аргументированы, подтверждены собранными материалами. Ходатайств о назначении экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено, суд также не усматривает оснований для ее назначения.
Из материалов дела усматривается, что оценщик Л.Н.В. является лицом, обладающим специальными познаниями, имеющим профессиональное образование в области оценки. Представлены документы о профессиональной переподготовке (диплом об обучении по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", получен квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 22.12.2017 года N001546-1 на право осуществления деятельности по направлению "Оценка недвижимости". Оценщик Л.Н.В.. является членом экспертного совета, стаж работы в оценочной деятельности - 10 лет. Является членом СРО "С." с 05.10.2018 года, регистрационный номер N Деятельность оценщика застрахована в ООО "ИНГОССТРАХ" (т.1 л.д.256-265).
Сведений о том, что оценщик Л.Н.В. является лицом, имеющим имущественный интерес в объектах оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика Л.Н.В. у суда не имеется.
Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорных зданий и помещения, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.
Суд полагает, что не может повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорных зданий и помещения в размере их рыночной стоимости доводы Правительства Нижегородской области и ФГБУ "ФКП Росреестра". В данном случае основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объектов недвижимости - зданий и помещения их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость (статьи 24.18 и 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), при определении которой кадастровая стоимость зданий и помещения устанавливается равной этой рыночной стоимости.
Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящему делу требования административного истца в части установления кадастровой стоимости зданий и помещения в размере их рыночной стоимости.
Так как обращение С. районного потребительского общества в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения рыночной стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области имело место ДД.ММ.ГГГГ года, то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N, N, N, N, N необходимо считать ДД.ММ.ГГГГ года.
Судом установлено, что оспариваемая кадастровая стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами N, N, N, N, N и нежилого помещения с кадастровым номером N была определена в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011 года N113 "Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Как указано в судебном решении, при рассмотрении данного дела применению подлежат положения статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно пункту 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Суд считает, что по настоящему административному делу органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке (стоимость определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ) явилось ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", которое посредством решения филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Нижегородской области определилооспариваемую кадастровую стоимость зданий с кадастровыми номерами N, N, N, N, N и нежилого помещения с кадастровым номером N. В таком случае надлежащим ответчиком по настоящему делу является ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии".
Правительство Нижегородской области оспариваемую кадастровую стоимость зданий и помещения не определяло и не утверждало.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление С. районного потребительского общества по настоящему административному делу удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, площадь: <данные изъяты> кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: нежилое здание, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 1290594 (Один миллион двести девяносто тысяч пятьсот девяносто четыре) рубля по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, площадь: <данные изъяты> кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: нежилое здание, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 988676 (Девятьсот восемьдесят восемь тысяч шестьсот семьдесят шесть) рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, площадь: <данные изъяты> кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: нежилое здание, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 1409164 (Один миллион четыреста девять тысяч сто шестьдесят четыре) рубля по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, площадь: <данные изъяты> кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: нежилое здание, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 827852 (Восемьсот двадцать семь тысяч восемьсот пятьдесят два) рубля по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, площадь: <данные изъяты> кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: нежилое здание, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости 2076079 (Два миллиона семьдесят шесть тысяч семьдесят девять) рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, площадь: <данные изъяты>., назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости 640255 (Шестьсот сорок тысяч двести пятьдесят пять) рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N, N, N, N, N считать ДД.ММ.ГГГГ.
В удовлетворении административного искового заявления С. районного потребительского общества по настоящему административному делу в отношении административного ответчика Правительства Нижегородской области отказать.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Нижегородский областной суд.
Судья М.А. Кручинин
В окончательной форме решение суда составлено 08 ноября 2019 года.
Судья М.А. Кручинин


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка