Решение Нижегородского областного суда от 31 октября 2019 года №3а-774/2019

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 31 октября 2019 года Дело N 3а-774/2019
именем Российской Федерации
г.Нижний Новгород 31 октября 2019 года
Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А.,
при секретаре судебного заседания Новоженинне Б.А.,
с участием представителя административного истца М. Ким К.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению М. об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N, площадь общая: 356,7 кв.м, расположенного по адресу<адрес>, равной его рыночной стоимости 1791735 рублей по состоянию на 05.06.2011 года; об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N, площадь общая: 174,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости 578368 рублей по состоянию на 03.04.2014 года,
УСТАНОВИЛ:
М. 05.09.2019 года обратился в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:
- нежилого здания с кадастровым номером N, назначение: нежилое здание, наименование: магазин, площадью 174,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>
- нежилого здания с кадастровым номером N, назначение: нежилое здание, наименование: магазин, площадью 356,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (далее также - нежилые здания, спорные здания).
В обоснование заявленных требований М. указал, что данные объекты недвижимости принадлежат ему на праве собственности, кадастровая стоимость объектов определена на основании постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 N 331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области", и составляет: для нежилого здания с кадастровым номером N - 1614408,43 рублей, для нежилого здания с кадастровым номером N - 3303842,22 рублей.
Считая, что кадастровая стоимость объектов недвижимости завышена, он обратился в оценочную компанию ООО "К.". Согласно отчету об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составляет 578368 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ; согласно отчету об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составляет 1791735 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Ссылаясь на положения Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
При рассмотрении дела в Нижегородском суде представитель административного истца Ким К.А. заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить. Заявила ходатайство о восстановлении процессуального срока на подачу административного искового заявления.
Иные лица, привлеченные к участию в деле, в судебное заседание не явились, были извещены о месте и времени рассмотрения дела.
Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве и не может быть признано преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.
Административный ответчик ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Нижегородской области представило в суд отзыв на административное исковое заявление и информацию в отношении спорных нежилых зданий. Указывается, что нежилое здание с кадастровым номером N было внесено в Единый государственный реестр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ года, а нежилое здание с кадастровым номером N внесено в Единый государственный реестр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ.
Объекты капитального строительства с кадастровыми номерами ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ вошли в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 05.06.2011 года, и их кадастровая стоимость определена и утверждена Постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области" в размере 1614409,02 рублей и 3303842,22 рублей, соответственно.
ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр недвижимости внесены изменения в части кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N - актуальная кадастровая стоимость определена в размере 1614408,43 рублей.
Иных изменений кадастровой стоимости в отношении данных объектов капитального строительства в ЕГРН не вносилось (т.2 л.д.42-43).
В отзыве на административное исковое заявление ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Нижегородской области указывает, что действия по определению кадастровой стоимости зданий произведены в соответствии с действующим законодательством. Представлены выписки из ЕГРН и акт определения кадастровой стоимости от 03.04.2014 года в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N (т.2 л.д.52-64).
Административный ответчик Правительство Нижегородской области в письменном отзыве указало о том, что постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011 года. Полномочия Правительства Нижегородской области по изданию постановления установлены Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". К полномочиям Правительства Нижегородской области относится только утверждение таких результатов. Представило в суд выписку из Приложения 1 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 в отношении обеих нежилых зданий (т.2 л.д.67-71).
Рассмотрев материалы настоящего дела, обсудив доводы и требования административного искового заявления и отзывов на него, заслушав представителя административного истца, суд приходит к следующему.
В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.
В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.
Из положений статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" следует, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления, в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно статье 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей. Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.
Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.
Судом установлено, что административный истец М. является собственником нежилых зданий с кадастровыми номерами N и N, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости N и N от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.3-10). Таким образом, М. как собственник зданий и плательщик налога на имущество физических лиц является лицом, права которого затронуты результатами определения кадастровой стоимости данных зданий.
Суд отмечает, что согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, адрес объекта недвижимости с кадастровым номером N - <адрес> (выписки из ЕГРН, т.2 л.д.3, л.д.44). В связи с этим суд посчитал необходимым указывать адрес данного объекта недвижимости в судебном решении так, как он указан в Едином государственном реестре недвижимости (т.е. с указанием номера квартиры).
Из представленных в суд доказательств следует, что актуальная кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N определена и утверждена постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области" в размере 3303842,22 рублей по состоянию на 05.06.2011 года. В таком случае применению к данному требованию подлежат положения статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", надлежащими административными ответчиками по такому требованию суд считает Правительство Нижегородской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области и кадастровая стоимость зданий может быть определена по состоянию на 05.06.2011 года, что и просит административный истец.
Актуальная кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N определена в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011 N 113 "Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости" на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных Приложением 2 постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 N 331, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и составляет 1614408,43 рублей.
Суд считает, что по требованию об оспаривании кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N надлежащим административным ответчиком является ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", применению подлежат положения статьи 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и кадастровая стоимость здания может быть определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, что и просит административный истец.
В соответствии с выписками из ЕГРН кадастровая стоимость здания с кадастровым номером N определена в размере 3303842,22 рублей, а кадастровая стоимость здания с кадастровым номером N - в размере 1614408,43 рублей (т.2 л.д.3-10).
Приходя к выводу о наличии правовых основания для рассмотрения административного искового заявления М. по существу, суд полагает необходимым удовлетворить заявленное ходатайство и восстановить предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ, частью десятой статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, поскольку усматривает для этого наличие уважительных причин, обусловленных как введением на территории Нижегородской области нового порядка исчисления налоговой базы по налогу на имущество физических лиц (исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости) лишь с 1 января 2015 года, так и положениями статьи 409 Налогового кодекса Российской Федерации о сроках уплаты налога на имущество физических лиц (не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом).
Суд принимает во внимание и то обстоятельство, что Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 360-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" изменена предусмотренная статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" периодичность проведения государственной кадастровой оценки, а именно, исключены положения о том, что она подлежит проведению не реже чем один раз в течение пяти лет. Вместе с тем, как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", указанный пятилетний срок обусловлен исключительно закрепленной законом периодичностью проведения государственной кадастровой оценки, в отношении которой с 15 июля 2016 года требования о ее проведении не реже чем один раз в течение пяти лет отсутствуют.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости нежилых зданий, административный истец М. представил в суд отчет об оценке объекта недвижимости с кадастровым номером N от ДД.ММ.ГГГГ N и отчет об оценке объекта недвижимости с кадастровым номером N от ДД.ММ.ГГГГ N, составленные оценщиком ООО "К." Л.
Согласно отчету N от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, назначение: нежилое здание, наименование: магазин, площадью 174,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, составляет 578368 (Пятьсот семьдесят восемь тысяч триста шестьдесят восемь) рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно отчету N от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, назначение: нежилое здание, наименование: магазин, площадью 356,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>), составляет 1791735 (Один миллион семьсот девяносто одна тысяча семьсот тридцать пять) рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).
Исследовав представленные в суд отчеты об оценке N и N от ДД.ММ.ГГГГ, составленные оценщиком ООО "К." Л., суд приходит к следующему.
Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объектов оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности", положений Федерального стандарта оценки N1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N297; Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N298; Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N299; Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N611.
Из раздела 2 (задание на оценку) обоих отчетов усматривается, что целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости нежилых зданий для пересмотра их кадастровой стоимости. При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке (разделы 6); приведен перечень используемых при проведении оценки источников информации и использованной литературы (разделы 8).
В отчетах приведены характеристики обоих нежилых зданий.
Нежилое здание с кадастровым номером N имеет следующие основные характеристики: год постройки - 1970, площадь 174,3, стены деревянные, кровля - шифер, имеется электричество, водопровод, канализация, отопление от собственного котла. Износ определен в размере 35%. Текущее использование - магазин (т.1 л.д.25-28).
Нежилое здание с кадастровым номером N имеет следующие основные характеристики: год постройки - 2005, площадь 356,7 кв.м., стены бревенчатые, кровля - профнастил, имеется электричество, водопровод, канализация, отопление от собственного котла. Износ определен в размере 15%. Текущее использование - магазин (т.1 л.д.143-147).
В соответствии с требованиями федерального стандарта оценки в отчетах приведены основные тенденции социально-экономического развития России в период, предшествовавшей дате оценки, приведен обзор социально-экономического положения Российской Федерации, Нижегородской области по состоянию, предшествующему дате оценки. Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО N7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, приведен за период, предшествующий дате оценки.
Установлен сегмент рынка, к которому могут быть отнесены объекты оценки: оба здания - и здание с кадастровым номером N, и здание с кадастровым номером N - нежилые здания, предлагаемые для размещения объектов торговли, сферы услуг, расположенные в различных населенных пунктах Нижегородской области (т.1 л.д.34, л.д.154).
В отчетах приведен анализ сегмента рынка объекта оценки, фактических данных о ценах и сделках и предложениях с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которым относятся объекты оценки (т.1 л.д.33-34, л.д.153-154).
Определены ценообразующие факторы для объектов оценки, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (т.1 л.д.40-45, л.д.167-175).
Наиболее эффективным использованием зданий признано их фактическое использование - в качестве нежилых зданий торгового назначения (магазин) (т.1 л.д.49, л.д.178).
Согласно главе 11 "Анализ рынка" Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N611, объем исследований определялся оценщиком исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении отчета об оценке, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления оценщиком рыночной стоимости спорного здания, суду не представлено.
Оценка нежилого здания с кадастровым номером N проведена с применением сравнительного и доходного подходов к оценке. Оценщику не удалось выявить достаточное количество информации для определения внешнего устаревания объекта оценки, так как диапазон внешнего устаревания по состоянию на 2011 год может составлять от 5% до 45%. В связи с тем, что нет возможности определить точное значение, Оценщик счел возможным отказаться от применения затратного подхода к оценке (т.1 л.д.181).
При определении рыночной стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж. Подобрано 4 объекта-аналога из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Обосновано применение корректировок к объектам-аналогам (т.1 л.д.182-202).
При определении рыночной стоимости доходным подходом оценщик применил метод прямой капитализации дохода, основанный на утверждении, что объект недвижимости должен стоить сумму, равную доходу, получаемому от данного объекта, деленному на коэффициент капитализации. Оценщик произвел расчет ставки капитализации, которая установлена в размере 14%. Для расчета величины ставки арендной платы подобраны 4 объекта-аналога из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Обосновано применение корректировок к объектам-аналогам. Определен чистый операционный доход, который составил 290982 рубля. С учетом размера ставки капитализации определена величина рыночной стоимости объекта оценки, полученная доходным подходом (т.1 л.д.203-215).
Оценщиком проведено согласование полученных результатов при применении различных подходов к оценке, определен вес критериев согласования, определены весовые коэффициенты для согласования подходов оценки (т.1 л.д.215-216).
Оценка нежилого здания с кадастровым номером N проведена также с применением сравнительного и доходного подходов к оценке. Оценщик счел возможным отказаться от применения затратного подхода к оценке, обосновав это (т.1 л.д.52).
При определении рыночной стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж. Подобрано 4 объекта-аналога из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Обосновано применение корректировок к объектам-аналогам (т.1 л.д.53-76).
При определении рыночной стоимости доходным подходом оценщик применил метод прямой капитализации дохода, основанный на утверждении, что объект недвижимости должен стоить сумму, равную доходу, получаемому от данного объекта, деленному на коэффициент капитализации. Оценщик произвел расчет ставки капитализации, которая установлена в размере 22%. Для расчета величины ставки арендной платы подобраны 3 объекта-аналога из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Обосновано применение корректировок к объектам-аналогам. Определен чистый операционный доход, который составил 188035 рублей. С учетом размера ставки капитализации определена величина рыночной стоимости объекта оценки, полученная доходным подходом (т.1 л.д.77-89).
Оценщиком проведено согласование полученных результатов при применении различных подходов к оценке, определен вес критериев согласования, определены весовые коэффициенты для согласования подходов оценки (т.1 л.д.89-90).
Таким образом, содержащиеся сведения об объектах оценки дают надлежащее представление об их местоположении, техническом и функциональном состоянии. Оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки, обоснованно применены сравнительный и доходные подходы к оценке.
Суд находит, что в установленном процессуальным законом порядке указанные оценщиком сведения о рыночной стоимости нежилых зданий участвующими в деле лицами не опровергнуты. Сами отчеты, в которых определена величина рыночной стоимости нежилых зданий, являются допустимыми и надлежащими доказательствами, подтверждающими рыночную стоимость объектов оценки. Выводы оценщика аргументированы, подтверждены собранными материалами. Ходатайств о назначении экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено, суд также не усматривает оснований для ее назначения.
Из материалов дела усматривается, что оценщик Л. является лицом, обладающим специальными познаниями. Оценщик Л. является членом Саморегулируемой организации "С.", регистрационный номер N. Оценщиком является членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков, сдавший единый квалификационный экзамен (аттестат о сдаче единого квалификационного экзамена N от ДД.ММ.ГГГГ, выданный Негосударственным образовательным учреждением высшего профессионального образования "Московский финансово-промышленный университет "Синергия". Профессиональная деятельность оценщика застрахована ОАО "Ингосстрах" (т.1 л.д.18, л.д.119-128; л.д.136, л.д.255-264).
Сведений о том, что оценщик Л. является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика Л. у суда не имеется. При таких обстоятельствах оснований не доверять отчетам об оценке, составленным оценщиком Л., у суда не имеется.
Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорных зданий, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.
Суд полагает, что не может повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорных зданий в размере их рыночной стоимости доводы Правительства Нижегородской <адрес> и ФГБУ "ФКП Росреестра". В данном случае основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объектов недвижимости - зданий их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость (статьи 24.18 и 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), при определении которой кадастровая стоимость зданий устанавливается равной этой рыночной стоимости.
Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящему делу требования административного истца об установлении кадастровой стоимости зданий в размере их рыночной стоимости.
Так как обращение М. в суд имело место ДД.ММ.ГГГГ, то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости - нежилых зданий с кадастровыми номерами N и N необходимо считать ДД.ММ.ГГГГ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление М. по настоящему административному делу удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, площадью 356,7 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: магазин, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости 1791735 (Один миллион семьсот девяносто одна тысяча семьсот тридцать пять) рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, площадью 174,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости 578368 (Пятьсот семьдесят восемь тысяч триста шестьдесят восемь) рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N в размере их рыночной стоимости считать ДД.ММ.ГГГГ.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Нижегородский областной суд.
Судья М.А. Кручинин
В окончательной форме решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья М.А. Кручинин


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка