Решение Нижегородского областного суда от 31 октября 2019 года №3а-773/2019

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 31 октября 2019 года Дело N 3а-773/2019
именем Российской Федерации
г. Нижний Новгород 31 октября 2019 года
Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А.,
при секретаре судебного заседания Новоженине Б.А.,
с участием представителя административного истца открытого акционерного общества "А." Ким К.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению открытого акционерного общества "А." об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 376,4 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: магазин, расположено по адресу <адрес>, в размере его рыночной стоимости 8745560 (Восемь миллионов семьсот сорок пять тысяч пятьсот шестьдесят) рублей по состоянию на 05.06.2011 года,
УСТАНОВИЛ:
открытое акционерное общество "А." (далее также - ОАО "А.", Общество) обратилось в Нижегородский областной суд с указанным административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
В обоснование заявленных требований ОАО "А." указало о том, что является собственником объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: магазин, общей площадью 376,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости N от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой указанное нежилое здание поставлено на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ и его кадастровая стоимость составляет 15993743,47 рублей.
Посчитав кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости завышенной и отличающейся от его рыночной стоимости, ОАО "А." обратилось в ООО "Н." для проведения оценки рыночной стоимости объекта по состоянию на дату, на которую определена его кадастровая стоимость. Согласно Отчету об оценке объекта недвижимости N от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость здания с кадастровым номером N составляет 8745560 рублей.
22.08.2019 года административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, однако в связи с пропуском срока на обращение с заявлением в удовлетворении требований Комиссией было отказано, о чем вынесено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ N.
Кроме того, представителем административного истца Ким К.А. заявлено ходатайство о восстановлении срока на рассмотрение административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В судебное заседание иные лица, привлеченные к участию в деле, не явились, были извещены о месте и времени рассмотрения дела.
Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве и не может быть признано преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.
Административный ответчик Правительство Нижегородской области в письменном отзыве указало о том, что постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331"Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области" утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011 года. Полномочия Правительства Нижегородской области по изданию постановления установлены Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". К полномочиям Правительства Нижегородской области относится только утверждение таких результатов. Представило в суд выписку из Приложения N1 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 об утверждении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N (л.д.177-182).
Заинтересованное лицо ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Нижегородской области предоставило в ответ на запрос областного суда информацию в отношении спорного нежилого здания. Указывается, что нежилое здание с кадастровым номером 52:18:0030248:20 было внесено в Единый государственный реестр недвижимости 13.11.2010 года как ранее учтенное. Кадастровая стоимость данного здания определена постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N 331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области" в размере 15993743,47 рублей. Изменений кадастровой стоимости в отношении данного объекта капитального строительства в ЕГРН не вносилось. Представлены выписки из ЕГРН (л.д.152-153).
В отзыве на административное исковое заявление ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Нижегородской области указывает, что оно не утверждало и не определяло кадастровую стоимость здания (л.д.183-195).
Рассмотрев материалы настоящего дела, обсудив доводы и требования административного искового заявления и отзывов на него, суд приходит к следующему.
В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.
В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.
Из положений статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" следует, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления, в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.
ОАО "А." является собственником объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью 376,4 кв.м., наименование: магазин, расположенного по адресу: <адрес>. Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости N от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.12-16). Таким образом, ОАО "А." как собственник здания и плательщик налога на имущество организаций является лицом, права которого затронуты результатами определения кадастровой стоимости данного здания.
Административным истцом ОАО "А." заявлено ходатайство о восстановлении процессуального срока на подачу административного искового заявления.
Приходя к выводу о наличии правовых основания для рассмотрения административного искового заявления ОАО "А." по существу, суд полагает необходимым удовлетворить заявленное ходатайство и восстановить предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ, частью десятой статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, поскольку усматривает для этого наличие уважительных причин, обусловленных как введением на территории Нижегородской области нового порядка исчисления налоговой базы по налогу на имущество организаций (исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости), сроками уплаты налога на имущество организаций, а также включение спорного объекта недвижимости в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость. Суд принимает во внимание указанные в ходатайстве основания для восстановления процессуального срока, а также и то обстоятельство, что Федеральным законом от 3 июля 2016 года N360-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" изменена предусмотренная статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" периодичность проведения государственной кадастровой оценки, а именно, исключены положения о том, что она подлежит проведению не реже чем один раз в течение пяти лет. Вместе с тем, как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", указанный пятилетний срок обусловлен исключительно закрепленной законом периодичностью проведения государственной кадастровой оценки, в отношении которой с 15 июля 2016 года требования о ее проведении не реже чем один раз в течение пяти лет отсутствуют.
Из представленных в суд доказательств следует, что кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N определена в процессе массовой оценки объектов капитального строительства и утверждена постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 в размере 15993743,47 рублей по состоянию на 05.06.2011 года (л.д.11). При таких обстоятельствах применению подлежат положения статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и кадастровая стоимость здания с кадастровым номером N может быть определена по состоянию на 05.06.2011 года, что и просит административный истец.
Соблюдая досудебный порядок рассмотрения административного спора, административный истец ОАО "А." 22.08.2019 года обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области. Однако уведомлением от 26.08.2019 N 1952/19 заявление ОАО "А." о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости здания было отклонено в связи с пропуском срока обращения в Комиссию (л.д.137-139).
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания, ОАО "А." представило в суд отчет от ДД.ММ.ГГГГ N об оценке нежилого здания с кадастровым номером N, составленный оценщиком ООО "Н." ФИО1 Согласно данному отчету рыночная стоимость указанного здания составляет 8745560 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д.17-136).
На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).
Исследовав представленный в суд отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, суд приходит к следующему.
Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объекта оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности", положений Федерального стандарта оценки N1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N297; Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N298; Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N299; Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N611.
Из раздела 2 (задание на оценку) отчета усматривается, что целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости нежилого здания для пересмотра его кадастровой стоимости (л.д.20-21). При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке (л.д.24-25). Приведен перечень используемых при проведении оценки источников информации и использованной литературы (л.д.25).
Оценщиком дано подробное описание объекта оценки - нежилого встроенного здания с кадастровым номером N, в том числе его качественные и количественные характеристики, учитывающие местонахождение - <адрес>.
Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО N, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г N, приведен за период, предшествующий дате оценки.
Установлен сегмент рынка, к которому может быть отнесен объект оценки - здание торгового назначения (магазин), относится к сегменту рынка объектов недвижимости торгового назначения (л.д.39-40).
В Отчете приведен анализ рынка объекта оценки, при этом учтено, что объект оценки расположен в Заречной части города Нижнего Новгорода. Оценщиком указаны цены предложений объектов коммерческой недвижимости (Заречная часть города) (9 предложений), цены арендных ставок на объекты офисно-торговой недвижимости (7 предложений), а также цены предложений земельных участков коммерческой недвижимости (Заречная часть) (л.д.44-50).
Согласно главе 11 "Анализ рынка" Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N611, объем исследований определялся оценщиком исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении отчета об оценке, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления оценщиком рыночной стоимости спорного здания, суду не представлено.
Определены ценообразующие факторы для объектов торговой недвижимости, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (л.д.51-57).
Оценка нежилого здания проведена с применением сравнительного и доходного подходов.
Оценщик счел возможным отказаться от применения затратного подхода, т.к. в процессе расчетов были выявлены некоторые недостатки в использовании такого подхода, а именно: затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости; попытки достижения более точного результата оценки сопровождается быстрым ростом затрат труда; проблематичность расчета стоимости воспроизводства не новых строений; сложность определения величины накопленного износа не новых строений (л.д.62).
При определении рыночной стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж. Подобрано 3 объекта-аналога из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Обосновано применение корректировок к объектам-аналогам. Размер рыночной стоимости, определенной оценщиком в рамках сравнительного подхода, составил 11902897 рублей (л.д.82).
При определении рыночной стоимости доходным подходом оценщик с учетом стабильности прогнозируемых доходов по годам применил метод прямой капитализации, основанный на утверждении, что объект недвижимости должен стоить сумму, равную доходу, получаемому от данного объекта, деленному на коэффициент капитализации. Оценщик произвел расчет ставки капитализации, которая установлена в размере 14,13%. Для расчета величины ставки арендной платы подобраны 3 объекта-аналога из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Обосновано применение корректировок к объектам-аналогам. Определен чистый операционный доход, который составил 1427941 рубль, потенциальный валовый доход - 2163547 рублей, операционные расходы - 17%. С учетом размера ставки капитализации определена величина рыночной стоимости объекта оценки, полученная доходным подходом, которая составила 9427664 рубля (л.д.94).
Оценщиком проведено согласование полученных результатов при применении различных подходов к оценке, определен вес критериев согласования, определены весовые коэффициенты для согласования подходов оценки (л.д.94-95).
Таким образом, оценщиком приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости нежилого здания, содержащиеся сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных при расчете итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Суд находит, что в установленном процессуальным законом порядке указанные оценщиком сведения о рыночной стоимости нежилого здания участвующими в деле лицами не опровергнуты. Сам отчет, в котором определена величина рыночной стоимости нежилого здания, является допустимым и надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта оценки. Выводы оценщика аргументированы, подтверждены собранными материалами. Ходатайств о назначении экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено, суд также не усматривает оснований для ее назначения.
Из материалов дела усматривается, что оценщик ФИО1 является лицом, обладающим специальными познаниями, имеющим профессиональное образование в области оценки. Является членом Саморегулируемой организации "Союз "Федерация Специалистов Оценщиков", регистрационный N. Получен квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ N по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости". Стаж работы в оценочной деятельности - с 2013 года. Профессиональная деятельность оценщика застрахована в СПАО "Ингосстрах" (л.д.23, 132-133).
Сведений о том, что оценщик ФИО1 является лицом, имеющим имущественный интерес в объектах оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика ФИО1 у суда не имеется.
При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету об оценке у суда не имеется.
Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости нежилого здания, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.
Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящему делу требования административного истца открытого акционерного общества "А." об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью 376,4 кв.м., наименование: магазин, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Суд полагает, что не могут повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорного здания в размере его рыночной стоимости доводы Правительства Нижегородской <адрес>. В данном случае основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости - здания его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 24.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), при определении которой кадастровая стоимость здания устанавливается равной этой рыночной стоимости.
Так как обращение ОАО "А." в Комиссию с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания имело место ДД.ММ.ГГГГ (л.д.137-139), то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости необходимо считать ДД.ММ.ГГГГ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление открытого акционерного общества "А." по настоящему административному делу удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, площадью 376,4 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: магазин, расположенного по адресу <адрес>, в размере его рыночной стоимости 8745560 (Восемь миллионов семьсот сорок пять тысяч пятьсот шестьдесят) рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости считать ДД.ММ.ГГГГ.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Нижегородский областной суд.
Судья М.А. Кручинин
В окончательной форме решение суда составлено 13 ноября 2019 года.
Судья М.А. Кручинин


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка