Решение Владимирского областного суда от 17 июня 2020 года №3а-77/2020

ВЛАДИМИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 17 июня 2020 года Дело N 3а-77/2020
Именем Российской Федерации
город **** **** года
Владимирский областной суд в составе:
председательствующего Кирюшиной О.А.
при секретаре Шаховой А.Н.,
с участием представителя административного истца ООО "**** по доверенности Лаврентьевой О.Н., представителя административного ответчика администрации **** и заинтересованного лица департамента имущественных и земельных отношений администрации **** по доверенности Волковой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью "****" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "****" (далее по тексту - ООО "****") в лице представителя по доверенности Лаврентьевой О.Н. обратилось во Владимирский областной суд с вышеназванным административным исковым заявлением.
В обоснование требований указано, что ООО "****" является арендатором земельного участка с кадастровым номером ****, общей площадью 950+/-11 кв.м, расположенного по адресу: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования - для территории предприятия, с кадастровой стоимостью 868 433 рублей 00 копеек, установленной по состоянию на ****.
Согласно отчету об оценке ИП **** **** от **** рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на **** составляет 364 000 рублей 00 копеек.
Ссылаясь в качестве правового обоснования, в том числе на пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости в размере 364 000 рублей 00 копеек по состоянию на ****.
Представитель административного истца ООО "****" по доверенности Лаврентьева О.Н. заявленные требования поддержала по изложенным выше основаниям.
Представитель административного ответчика администрации **** и заинтересованного лица департамента имущественных и земельных отношений администрации **** по доверенности Волкова А.В. в удовлетворении заявленного требования просила отказать, ссылаясь на обоснованный размер кадастровой стоимости, также полагала, что снижение размера кадастровой стоимости приведет к уменьшению доходной части бюджета, а экспертное заключение не отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Административный ответчик Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по **** (далее ФГБУ "ФКП Росреестра" по ****), заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по **** (далее Управление Росреестра по ****), надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей. Ранее в письменных возражениях ФГБУ "ФКП Росреестра" по **** указало, что является ненадлежащей стороной по делу.
В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определилрассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся представителей ФГБУ "ФКП Росреестра" по ****, Управления Росреестра по ****, поскольку их явка не признана судом обязательной.
Выслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика и заинтересованного лица, допросив эксперта, изучив представленные документы, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от **** N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьёй срок.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "****" на основании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности ****-О от ****, заключенного с департаментом имущественных и земельных отношений администрации ****, является долгосрочным арендатором земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 950 +/-11 кв.м., расположенного по адресу: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования - для территории предприятия (т. 1 л.д. 8-23).
Арендная плата за земельный участок с кадастровым номером **** рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости (раздел 3 договора, приложение ****).
Поскольку размер арендной платы, уплачиваемой ООО "****" за указанный земельный участок на основании вышеуказанного договора, исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о том, что определение в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости влияет на обязанность административного истца по уплате арендной платы и у него имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с рыночной.
Земельный участок с кадастровым номером **** является ранее учтенным, поставленным на кадастровый учет **** (т. 1 л.д. 142).
Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** установлена постановлением администрации **** **** от **** в размере 868 433,00 рублей по состоянию на ****. Сведения о кадастровой стоимости внесены в реестр объектов недвижимости **** (т. 1 л.д.24).
**** ООО "****", полагая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** является завышенной и не соответствует его рыночной стоимости, нарушает его права, как плательщика арендной платы, обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Росреестра от **** N **** во **** при территориальном органе - Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ****, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. Решением названной Комиссии от **** **** данное заявление отклонено, поскольку составленный отчет об оценке рыночной стоимости составлен с нарушениями методических рекомендаций (т. 1 л.д. 139-141).
**** ООО "****" обратилось с настоящим административным исковым заявлением в суд.
В обоснование своих требований административный истец представил в суд отчет, составленный ИП **** **** от ****, в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** определена по состоянию на **** в размере 364 000 рублей (т. 1 л.д. 43-130).
В ходе рассмотрения дела определением суда от **** была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на **** и проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.1 л.д.182-184).
Согласно заключению эксперта ООО "****" **** **** от **** рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на **** составляет 363 000,00 рублей.
Относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключение эксперта указано, что при проведении исследования выявлены нарушения, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, а именно: в задание и отчете отсутствует информация о частях объекта оценки его экологических загрязнениях; анализ фактических данных на стр.27 отчета выполнен только по объектам-аналогам; расчет корректировки на местоположение не соответствует величине корректировки, указанной в расчете; для сравнения объекта оценки с другими объектами, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, не использованы следующие элементы сравнения - условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (т.2 л.д.1-125).
Указанные выводы экспертов согласуются с решением Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по **** **** от ****, постановленного по результатам рассмотрения заявления ООО "****" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым ****, из которого следует, что отчет оценщика ИП **** **** от ****, в нарушение требований статьи 12 Закона об оценочной деятельности вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование, а именно: оценщиком не учтено местоположение объекта оценки в зоне с особыми условиями градостроительных, не сделана корректировка на местоположение. В связи с чем, по мнению Комиссии, Отчет не может расцениваться как достоверный документ, содержащий достоверное определение рыночной стоимости объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером ****
Данное решение Комиссией принято с участием главного специалиста-эксперта отдела землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по ****.
Суд полагает, что данные обстоятельства не позволяют подтвердить достоверность исходной информации, рыночной стоимости объекта оценки, допускают неоднозначное толкование полученных независимым оценщиком ИП **** при составлении отчета **** от **** результатов.
В связи с изложенным, представленный административным истцом в материалы дела отчет о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** отчет ИП **** **** от **** суд не принимает в качестве достоверного и допустимого доказательства по данному делу.
Проанализировав и оценив заключение эксперта ООО "****" **** **** от **** в совокупности с другими доказательствами суд приходит к следующему.
Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями, а также правом на проведение подобного рода исследований, а именно сотрудником ООО "****" ****, имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с **** года, стаж работы судебного эксперта с **** года, предупрежденной об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
Заключение эксперта **** от **** соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного и судопроизводства Российской Федерации, требованиям Федерального закона от **** N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федерального стандарта оценки (ФСО-7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от **** ****, Федерального стандарта оценки (ФСО-1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от **** ****, Федерального стандарта оценки (ФСО-2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от **** ****, Федерального стандарта оценки (ФСО-3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от **** ****, содержит полное описание объекта оценки и произведенного расчета его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Правильность заключения эксперта в ходе рассмотрения дела участниками процесса, за исключением административного ответчика, под сомнение не ставилась, возражений относительно установленной экспертами рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на ****, а также формы и содержания экспертного заключения, от других участников процесса не поступало.
Административный ответчик, ставя под сомнение правильность заключения эксперта и определенную им рыночную стоимость земельного участка, указывает на неправильное отнесение земельного участка к сегменту рынка - земли под индустриальную застройку, поскольку оцениваемый объект относится к землям населенных пунктов; на некорректный выбор объектов-аналогов без учета ценообразующих факторов - вида разрешенного использования, наличия объектов капитального строительства и инженерной инфраструктуры, площади; на отсутствие обоснования отказа от доходного подхода оценки.
Вместе с тем в судебном заседании **** была допрошена эксперт **** проводившая указанную выше судебную экспертизу, которая настаивала на правильности и обоснованности данного ей экспертного заключения. На возникшие у суда и административного ответчика вопросы, неясности по данному заключению даны подробные и мотивированные ответы, в том числе и в письменном виде, не противоречащие выводам, содержащимся в экспертном заключении**** от ****.
Как следует из объяснений эксперта и раздела II.1.5.5 заключения эксперта в соответствии с классификацией объект оценки к категории земель - земли населенных пунктов с видом разрешенного использования для территории предприятия, что относится к сегменту рынка - земли под индустриальную застройку.
В соответствии с пунктом 22 ФСО **** при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.
Как следует из заключения экспертом (т.2 л.д. 85-87) экспертом выполнены корректировки на различия по элементам сравнения, в том числе на разрешенное использование, на площадь. Наличие ограничений (обременений) земельного участка описаны в экспертном заключении (т.2 л.д.69). При этом расчет стоимости обоснованно производился без учета ограничений, поскольку последние относятся к использованию объекта капитального строительства. В данном случае объектом оценки является земельный участок.
С учетом предполагаемого использования результатов оценки (для целей налогообложения) эксперт правильно оценивал земельный участок как условно свободный от застройки, что согласуется с требованиями п.13 ФСО ****.
Отказ эксперта от использования доходного подхода экспертом мотивирован, приводится в экспертном заключении (т.2 л.д.91-93). Кроме того в судебном заседании эксперт пояснил, что реализовать доходный подход не представляется возможным по причине отсутствия развитого рынка субаренды земельных участков.
В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, содержащихся в заключение **** от ****, поскольку они мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат каких-либо противоречий. Указанное выше заключение соответствует требованиям, предъявляемым к отчету об оценке недвижимого имущества законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, действовавшим на период оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Итоговая рыночная стоимость определена экспертом в рамках используемого им подхода и не является произвольной.
При проведении оценки эксперт руководствовался названным Федеральным законом, федеральными стандартами оценки ФСО **** "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки", ФСО **** "Цель оценки и виды стоимости", ФСО **** "Требования к отчету об оценке" и ФСО **** "Оценка недвижимости", а также стандартами и правилами оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, в которой он состоит.
В соответствии с требованиями ФСО **** экспертом проведен анализ рынка, определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки, выбраны объекты-аналоги, исследованные в рамках сравнительного подхода.
При исследовании объектов-аналогов экспертом сделаны корректировки, учитывающие факторы, влияющие на оценку, по которым объекты-аналоги отличаются от объекта оценки.
Произведен расчет рыночной стоимости объекта оценки с применением сравнительного подхода (метод сравнения продаж), с обоснованием полученных результатов.
Заключение эксперта содержит ссылки на источники информации и копии материалов и распечаток, используемых в заключении, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.
В силу ст. 12 Федерального закона от **** N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии со ст. 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Однако, каких-либо доказательств, что рыночные цены в данном сегменте рынка сколь-нибудь существенно отличаются от цены, указанной в экспертном заключении, ответчиком и заинтересованным лицом не представлено. Данных, ставящих под сомнение приведенные в отчете выводы эксперта, лицами, участвующими в деле, не представлено, ходатайств о назначении повторной экспертизы с целью выявления иной рыночной стоимости объекта оценки, не заявлено.
Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона от **** N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", суд признает заключение эксперта ООО "**** **** **** от **** надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.
Само по себе несогласие представителя административного ответчика и заинтересованного лица с заключением судебной экспертизы не свидетельствует о допущенных экспертом нарушениях.
При таких обстоятельствах суд полагает возможным положить вышеуказанное экспертное заключение **** от **** в основу выводов суда и установить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на **** в размере 363 000 руб.
Доводы административного ответчика о том, что договором аренды не предусмотрено право арендатора на пересмотр кадастровой стоимости, а также, что пересмотр кадастровой стоимости приведет к снижению доходной части бюджета, не могут быть приняты во внимание, поскольку установление кадастровой стоимости в размере рыночной является правом административного истца, установленным законом.
Согласно положениям статьи 24.17 Федерального закона от **** N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под утверждением результатов определения кадастровой стоимости понимается утверждение заказчиком кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Результаты государственной кадастровой оценки земель, находящихся в собственности ****, по состоянию на **** утверждены постановлением администрации **** **** от ****, которая также являлась заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.
ФГБУ "ФКП Росреестра" не наделено полномочиями по утверждению кадастровой стоимости, не является органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, утверждающим результаты определения кадастровой стоимости, и не утверждало результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости. В связи с чем ФГБУ "ФКП Росреестра" является ненадлежащим ответчиком по делу.
В силу разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от **** **** "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
В соответствии с Федеральным законом от **** N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" датой подачи заявления юридическим лицом считается дата обращения в Комиссию (статья 24.20 указанного Федерального закона).
С учетом изложенного датой подачи заявления ООО "****" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере рыночной стоимости следует считать ****, то есть дату его обращения в Комиссию.
Согласно статье 24.20 Федерального закона от **** N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от **** N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Таким образом, данное решение в силу прямого указания закона является основанием для внесения сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в Единый государственный реестр недвижимости.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "****" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 950 +/-11 кв.м., расположенного по адресу: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования - для территории предприятия, по состоянию на ****, в размере его рыночной стоимости 363 000 (триста шестьдесят три тысячи) рублей 00 копеек.
Считать датой подачи административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью "****" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости ****.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий О.А. Кирюшина
Мотивированное решение изготовлено ****.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка