Решение суда Еврейской автономной области от 25 февраля 2020 года №3а-77/2019, 3а-16/2020

СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 25 февраля 2020 года Дело N 3а-16/2020
именем Российской Федерации
25 февраля 2020 года
Суд Еврейской автономной области в составе
судьи суда ЕАО Токмачевой Н.И.
с участием административного истца Хамоева С.И.,
его представителя Гурского М.А.
при секретаре судебного заседания Каска Н.В.
рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Биробиджане
административное дело по административному иску главы крестьянского (фермерского) хозяйства Хамоева С.И. к правительству Еврейской автономной области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Глава крестьянского (фермерского) хозяйства (далее - глава КФХ) Хамоев С.И. обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N <...>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, адрес (местоположение): <...>, равной его рыночной стоимости, установленной отчётом об оценке от <...> N <...>, составленного ООО <...>", в размере <...> руб. по состоянию на <...>.
Требования мотивированы тем, что на основании договора аренды от <...> N <...> глава КФХ Хамоев С.И. является арендатором названного земельного участка, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости, так как кадастровая стоимость, утверждённая постановлением правительства ЕАО от 29.11.2012 N 680-пп, завышена, что влечёт увеличение арендных платежей.
Просил восстановить срок для обращения в суд с указанным административным иском, поскольку в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) очередные результаты определения кадастровой стоимости не внесены.
Определением суда от <...> к участию в административном деле в качестве заинтересованных лиц на стороне административного ответчика привлечены ФГБУ "ФКП Росреестра", администрация Ленинского муниципального района ЕАО.
В судебном заседании административный истец Хамоев С.И. подержал заявленные требования.
Представитель административного истца Гурский М.А., действующий на основании доверенности от <...>, зарегистрированной в реестре под N <...>, удостоверенной нотариусом Биробиджанского районного нотариального округа Г.Н.В., поддержал позицию доверителя.
Представители административных ответчиков, заинтересованных лиц в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены заблаговременно надлежащим образом. Администрация Ленинского района о причинах неявки суд не известила, ФГБУ "ФКП Росреестра", Управление Росреестра по ЕАО и правительство ЕАО просили рассмотреть дело в отсутствие их представителей. В связи с этим административное дело на основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) рассмотрено в их отсутствие.
В письменном отзыве на административный иск представитель административного ответчика правительства ЕАО О.А.Г., действующая на основании доверенности от <...> N <...>, просила отказать в удовлетворении требований, поскольку постановлением правительства ЕАО от 26.11.2019 N 420-пп, установлена новая кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на <...>.
В письменном отзыве на административный иск законный представитель административного ответчика руководитель Управления Росреестра по ЕАО З.С.Е. указала, что Управление не препятствует административному истцу в реализации законных прав на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере их действительной рыночной стоимости.
Исследовав материалы административного дела, выслушав пояснения административного истца, его представителя, суд приходит к выводу об удовлетворении требований.
Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 названной статьи. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 245 КАС РФ, частью 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, не позднее пяти лет с даты внесения в ГКН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в ГКН не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в ГКН сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтённого объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости (абзац 4).
По смыслу абзаца 1 статьи 24.17 Закона об оценочной деятельности дата утверждения удельных показателей, использованных при определении кадастровой стоимости отдельных объектов, указанных в статье 24.19 данного закона, не является датой определения кадастровой стоимости таких объектов (абзац 5).
Из материалов дела следует, что постановлением правительства ЕАО от 29.11.2012 N 680-пп утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения на территории ЕАО по состоянию на 01.01.2012, в том числе средние и минимальные удельные показатели кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения на территории ЕАО.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от <...> N N <...>, <...> в ГКН внесены сведения об образовании объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N <...>, общей площадью <...> кв.м, кадастровая стоимость которого составляет <...> руб., следовательно, установленный частью 3 статьи 245 КАС РФ пятилетний срок обращения в суд с административным иском об оспаривании кадастровой стоимости названного объекта недвижимости истёк <...>, в суд административный истец обратился <...>, то есть с пропуском данного срока.
Руководствуясь разъяснениями, данными в абзаце 3 пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", учитывая, что по истечении установленного законом периода в ГКН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о восстановлении главе КФХ Хамоеву С.И. срока для обращения в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости поименованного земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на <...>.
Согласно пункту 1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом РФ.
Согласно абзацу 4 пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных названным пунктом.
В соответствии с Земельным кодексом РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом (пункт 2 статьи 22)
Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе на основании договора аренды (подпункт 3 пункта 1 статьи 39.1).
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (подпункт 12 пункта 2 статьи 39.6).
Статьёй 610 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определённый договором (пункт 1). Если срок аренды в договоре не определён, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (пункт 2).
В силу пункта 2 статьи 621 названного Кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределённый срок.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28, с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Из договора аренды от <...> N <...> следует, что земельный участок с кадастровым номером N <...> (объект) передан администрацией Ленинского муниципального района ЕАО (арендодатель) в аренду главе КФХ Хамоеву С.И. (арендатор).
В соответствии с пунктами 1.2, 2.1, 2.3, 4.4 договора от <...> срок действия договора определён с <...> по <...>. Если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока договора при отсутствии возражений арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за месяц. Арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
После <...> правоотношения, вытекающие из названного договора аренды от <...>, между сторонами были продолжены, что в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ свидетельствует о его возобновлении на тех же условиях на неопределённый срок. Данное обстоятельство подтверждается выпиской из ЕГРН от <...> N N <...>.Таким образом, поскольку административный истец является арендатором названного земельного участка, арендная плата за пользование которым рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, следовательно, её результатами затронуты его права и обязанности, что в свою очередь даёт ему право на обращение в суд административным иском.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с абзацем 5 части 16 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и пункта 4 части 2 статьи 246 КАС РФ к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчёт об оценке объекта оценки.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28, исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчёт о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.
В обоснование заявленных требований административный истец представил в суд отчёт об оценке от <...> N <...>, изготовленный ООО "<...>", согласно которому рыночная стоимость поименованного земельного участка по состоянию на <...> составляет <...> руб.
Из документов, приложенных к отчёту, следует, что лицо, составившее отчёт об оценке от <...> N <...>, оценщик Щ.Д.О. отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам, является членом саморегулируемой организации оценщиков - Некоммерческое партнёрство "Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков" (свидетельство, регистрационный N <...> от <...>), имеет документы о получении профессиональных знаний в области оценочной деятельности (квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости" от <...> N <...>). Отчёт содержит сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика (страховой полис СПАО "<...>" со сроком действия с <...> N <...>).
Отчёт оценщика содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.05.2015 N 299, оценщиком составлено точное описание объекта оценки. В отчёте представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности его площади, вида разрешённого использования; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утверждённого приказом Министерства экономического развития РФ от 25.09.2014 N 611, оценщиком произведён анализ рынка объекта оценки, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке, с приведением расчётов, с обоснованием применения сравнительного подхода с использованием метода сравнения продаж, обоснован отказ от применения затратного и доходного подходов.
В отчёте приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, содержатся таблицы, описания расчётов, сами расчёты и пояснения к ним.
Оценивая данный отчёт об оценке от <...> N <...> по правилам, установленным статьёй 84 КАС РФ, в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что он отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, мотивирован, выводы оценщика предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий.
В связи с этим отчёт об оценке от <...> N <...>, изготовленный ООО "<...>" (оценщик Щ.Д.О.), является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверный действительный размер рыночной стоимости поименованного земельного участка, даже при наличии большой разницы в размере оспариваемой кадастровой стоимости и установленной им рыночной стоимости.
Доказательств, опровергающих изложенные в отчёте выводы о размере рыночной стоимости данного земельного участка, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено и по делу не имеется. Лица, участвующие в деле, не высказали возражений относительно указанного отчёта об оценке.
С учётом изложенного, суд находит, что кадастровая стоимость поименованного земельного участка должна быть установлена в размере, определённом в отчёте об оценке от <...> N <...>.
В соответствии с частью 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьёй 24.18 данного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ГКН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 5 пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <...> N <...>, датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Как следует из материалов дела, <...> административный истец глава КФХ Хамоев С.И. обратился в Комиссию по рассмотрению споров при Управлении Росреестра по ЕАО с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости поименованного земельного участка, приложив предусмотренные законом документы.
Таким образом, датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости следует считать дату обращения в Комиссию, то есть <...>, следовательно, установленная судом кадастровая стоимость поименованного земельного участка подлежит применению на период с <...> и до даты внесения в ГКН сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в ГКН в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Довод представителя административного ответчика правительства ЕАО О.А.Г. о том, что поскольку постановлением правительства ЕАО от 26.11.2019 N 420-пп, установлена новая кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2019, поэтому требования административного истца удовлетворению не подлежат, несостоятелен, основан на неверном толковании норм права.
Так, из разъяснений, данных в пункте 18 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28, следует, что при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости судам следует иметь в виду особенности действия во времени нормативного правового акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки (абзац 1).
Для целей, не связанных с налогообложением (например, для выкупа объекта недвижимости или для исчисления арендной платы), указанные нормативные правовые акты действуют во времени с момента вступления их в силу. С указанного момента результаты определения кадастровой стоимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки считаются утверждёнными, однако могут быть использованы с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в ГКН, за исключением случаев, предусмотренных абзацами четвертым - шестым статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности (абзац 2).
Постановление правительства ЕАО от 26.11.2019 N 420-пп вступило в законную силу с <...>, данные о том, что сведения о кадастровой стоимости земельных участков, утверждённые названным постановлением, внесены в ГКН, в материалы дела не представлены. Выше указано, что установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость в размере рыночной подлежит применению на период с <...> и до даты внесения в ГКН сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь статьями 175-180, 249, 295-298 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Восстановить главе крестьянского (фермерского) хозяйства главы крестьянского (фермерского) хозяйства Хамоеву С.И. срок для обращения в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на <...>.
Административное исковое заявление главы крестьянского (фермерского) хозяйства главы крестьянского (фермерского) хозяйства Хамоева С.И. к правительству Еврейской автономной области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N <...>, площадью <...> кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, местоположение: <...>, равной его рыночной стоимости по состоянию на <...> в размере <...> руб. на период с <...> и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам очередной государственной кадастровой оценки.
Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с <...> и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам очередной государственной кадастровой оценки.
Датой обращения Хамова С.И. с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать <...>.
Настоящее решение суда в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 79:03:0300001:298.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через суд Еврейской автономной области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья суда ЕАО Н.И. Токмачева
решение в окончательной форме изготовлено 06.03.2020


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка