Решение Орловского областного суда от 17 сентября 2018 года №3а-77/2018

ОРЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 17 сентября 2018 года Дело N 3а-77/2018
Именем Российской Федерации
17 сентября 2018 года город Орёл
Орловский областной суд в составе:
председательствующего судьи Майоровой Л.В.,
при секретаре Киселёвой А.В.,
с участием административного истца Кустова Д.Н., его представителя Торсуковой Ю.В., представителя заинтересованного лица Администрации Орловского района Орловской области Клюзовой А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению Кустова Дениса Николаевича к Правительству Орловской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области и Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Орловской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
установил:
Кустов Д.Н. обратился в суд с административным исковым заявлением к Правительству Орловской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области и Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Орловской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью 1 383 кв. м., расположенного по адресу: <...> категория земель - <...>, разрешённое использование - <...>.
Указывает на то, что арендная плата вышеназванного земельного участка рассчитывается на основании его кадастровой стоимости, которая определена в размере <...> рублей <...> копейки, что значительно превышает рыночную стоимость указанного земельного участка, составляющую <...> рублей согласно отчёту об оценке N <...> от <...> марта 2018 года, составленному оценщиком общества с ограниченной ответственностью "<...> (далее - ООО "<...>").
По данным основаниям Кустов Д.Н. просит суд установить кадастровую стоимость арендуемого земельного участка в размере его рыночной стоимости - <...> рублей.
В судебном заседании административный истец Кустов Д.Н. и его представитель Торсукова Ю.В. заявленные требования поддержали, просили суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> на основании представленного отчёта об оценке, выполненного оценщиком ООО "<...>", не согласились с выводами судебной оценочной экспертизы. Пояснили, что завышенная кадастровая стоимость нарушает право Кустова Д.Н. на выкуп арендуемого земельного участка по цене, исходя из его действительной рыночной стоимости.
Представитель заинтересованного лица Администрации Орловского района Орловской области Клюзова А.С. в судебном заседании полагает обоснованным установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, определенном в заключении судебной оценочной экспертизы.
Представитель административного ответчика Правительства Орловской области в судебное заседание не явился, в письменном отзыве просил суд рассмотреть дело в его отсутствие, оставил разрешение заявленных требований на усмотрение суда.
Представители административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области и Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Орловской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили, об отложении слушания дела не просили.
Представитель заинтересованного лица общества с ограниченной ответственностью "<...>" в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил, об отложении слушания дела не просил.
В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства суд счел возможным рассмотреть административное дело в отсутствие представителей административных ответчиков и заинтересованного лица.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, показания свидетеля <...> А.С., изучив письменные пояснения эксперта <...> С.Н., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
На основании части 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Статьей 24.18 названного Федерального закона предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
Как разъяснено в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов административного истца эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если административный ответчик на них не ссылался.
Пунктом 23 указанного Постановления предусмотрено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).
Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.
В судебном заседании установлено, что между Администрацией Орловского района Орловской области и обществом с ограниченной ответственностью "<...>" <...> мая 2011 года был заключен договор аренды земли N <...>, по которому последнему на условиях аренды предоставлен земельный участок с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу <...> общей площадью <...> кв. м, категория земель - <...>, разрешенное использование - <...> (т. 1 л.д. 12-14).
Приложением к указанному договору является расчёт арендной платы, согласно которому размер арендной платы определён, в том числе исходя из показателя кадастровой стоимости земельного участка (т. 1 л.д. 15).
На основании соглашения об уступке права аренды от <...> октября 2012 г. обязанности арендатора названного земельного участка перешли Кустову Д.Н. на срок до <...> декабря 2019 года (т. 1 л.д. 16-17).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, выданной филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Орловской области <...> мая 2018 г., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> в соответствии с постановлением Правительства Орловской области N 419 от 25 декабря 2014 года составляет <...> рублей, дата определения кадастровой стоимости - 1 января 2014 г. (т. 1 л.д. 18).
В подтверждение доводов иска административным истцом представлен отчет N <...> от <...> марта 2018 года об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленный обществом с ограниченной ответственностью "<...>" по инициативе Кустова Д.Н., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> квадратных метров, по состоянию на 1 января 2014 года составила <...> (т. 1 л.д. 19-77).
Принимая во внимание возражения Администрации Орловского района Орловской области по заявленным требованиям, так как для разрешения вопроса о размере рыночной стоимости земельных участков требовались специальные знания, судом по ходатайству заинтересованного лица была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости указанного земельного участка.
Согласно заключению ЗАО "Эксперт" от 21 августа 2018 года, выполненному экспертом Баниным С.Н., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 57:10:0450101:104, общей площадью 1 383 квадратных метров, по состоянию на 1 января 2014 года составляет 191 600 рублей (т. 2 л.д. 5-99).
Разрешая административные исковые требования, оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд исходит из рыночной стоимости земельного участка, определенной заключением эксперта, по следующим основаниям.
В силу статей 82, 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.
Статьей 84 указанного Кодекса предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Заключение подготовлено экспертом ЗАО "<...>" <...> С.Н., имеющим высшее юридическое образование, соответствующую квалификацию и достаточный профессиональный стаж в области оценочной деятельности (т. 2 л.д. 93-99). Об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, эксперт предупрежден (т. 2 л.д. 5).
При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки.
Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости, содержит результаты анализа наиболее эффективного использования земельного участка, исследования сегмента рынка, а также анализа внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. Корректировки к объектам - аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обосновано, а также подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы, приведены соответствующие расчеты.
Экспертом подробно описан процесс оценки земельного участка и расчет его рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода, проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произведены необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, приведено подробное обоснование поправок и расчет их значений. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из объявлений, содержащихся в газете "<...>" (т. 2 л.д. 58-62). Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.
В заключении изложено обоснование отказа эксперта от использования доходного и затратного подходов к оценке.
В связи с невозможностью явки в судебное заседание в письменном пояснении эксперт дает подробные и развернутые пояснения по всем указанным административным истцом письменным возражениям.
Вопреки позиции административного истца и его представителя о необоснованности заключения судебной экспертизы, выполненной экспертом ЗАО "<...>", несоответствии его требованиям закона и федеральных стандартов оценки, неправильном определении рыночной стоимости земельного участка, суд принимает во внимание заключение судебной экспертизы, поскольку оснований ставить под сомнение выводы эксперта не имеется.
При проведении исследования экспертом использовалась справка о наличии коммуникаций, подписанная административным истцом, имеющаяся в материалах дела (т. 1 л.д. 75). Теми же сведениями располагал и использовал её при проведении оценки оценщик ООО "<...>".
Заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, сделанный в результате его проведения вывод содержит ответ на поставленный судом вопрос. Обстоятельств, предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ, на основании которых можно усомниться в правильности или обоснованности заключения эксперта в судебном заседании не установлено. Оснований расценивать заключение эксперта как недопустимое доказательство не имеется.
В силу предписаний статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Дополнительная экспертиза может быть назначена, если заключение эксперта будет признано судом неполным или неясным, а в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу (части 1 и 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Между тем предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение дополнительной или повторной экспертизы, судом по настоящему делу не установлено.
Пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что по состоянию на дату, на которую была установлена кадастровая стоимость земельного участка, его рыночную стоимость следует установить в размере <...> рублей, определенном в заключении судебной экспертизы.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Кустова Дениса Николаевича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> квадратных метров, расположенного по адресу: <...>, категория земель - <...> разрешённое использование - <...>, равной его рыночной стоимости в размере <...> рублей по состоянию на 1 января 2014 года.
Датой подачи заявления Кустова Д.Н. о пересмотре кадастровой стоимости считать 18 июня 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Орловского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение суда составлено 24 сентября 2018 года.
Председательствующий Л.В. Майорова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка