Дата принятия: 07 мая 2018г.
Номер документа: 3а-77/2017, 3а-8/2018
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ
РЕШЕНИЕ
от 7 мая 2018 года Дело N 3а-8/2018
Верховный Суд Республики Хакасия в городе Абакане в составе:
председательствующего Соловьева В.Н.,
при секретаре Ербягиной М.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Разрез Аршановский" к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия, министерству имущественных и земельных отношений Республики Хакасия, федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Разрез Аршановский" (далее - ООО "Разрез Аршановский") обратилось в суд с административным иском к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия, министерству имущественных и земельных отношений Республики Хакасия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 19:10:000000:1871, расположенного по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, Доможаковский сельсовет, от границы Алтайского района в северо-восточном направлении в 100 метрах от аал Доможаков по направлению на ст. Хоных, для размещения транспортной инфраструктуры. Уточнив в ходе рассмотрения дела административные исковые требования, просило установить кадастровую стоимость указанного земельного участка с 10.01.2017 в размере его рыночной стоимости - 29 787 000 руб.
К участию в деле в качестве административного соответчика привлечено федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее- ФГБУ "ФКП Росреестра"), в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация Доможаковского сельского совета Усть-Абаканского района Республики Хакасия и администрация Усть-Абаканского района Республики Хакасия.
В судебном заседании представитель административного истца- ООО "Разрез Аршановский"- Березина Ю.П. поддержала административные исковые требования, просила признать заключение комиссионной повторной судебной экспертизы недопустимым доказательством ввиду допущенных нарушений при проведении судебной экспертизы (самостоятельный сбор экспертами материалов, проведение экспертизы без осмотра земельного участка, ошибочный подбор объектов-аналогов, не учтены ценообразующие факторы).
Представители министерства земельных и имущественных отношений Республики Хакасия- Шилова Н.Р. и Ведерникова А.Н. в судебном заседании просили отказать в удовлетворении исковых требований полностью, так как рыночная стоимость спорного земельного участка по заключению судебного эксперта ФИО1 превышает кадастровую стоимость. Полагали заключение эксперта ФИО2 недостоверным, поскольку в нем использована недопустимая и непроверенная методика, оно составлено с нарушением подпункта "е" пункта 22 ФСО N7.
Представитель ФГБУ "ФКП Росреестра" Ихочунина Н.В. возражала против удовлетворения административных исковых требований к ФГБУ "ФКП Росреестра", полагая учреждение ненадлежащим ответчиком.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, были уведомлены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
Выслушав объяснения присутствующих лиц, всесторонне исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Между администрацией муниципального образования Доможаковский сельсовет Усть-Абаканского района Республики Хакасия (арендодатель) и ООО "Разрез Аршановский" (арендатор) 25.04.2016 заключен договор аренды N200-04/2016, предметом которого является земельный участок, право государственной и муниципальной собственности на который не разграничено, с кадастровым номером 19:10:000000:1871, площадью 2373468 кв. м, расположенный по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, Доможаковский сельсовет, от границы Алтайского района в северо-восточном направлении в 100 метрах от аала Доможаков по направлению на ст. Хоных, для размещения транспортной инфраструктуры. Право аренды зарегистрировано 19.05.2016. срок аренды с 25.04.2016 по 25.04.2019. На кадастровый учет спорный земельный участок поставлен 19.04.2016. Данные обстоятельства подтверждаются договором аренды и выпиской из ЕГРН от 08.11.2017.
Административный истец вносит арендную плату за пользование земельным участком, расчет которой производится исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка (приложение к договору аренды).
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка влияют на права и обязанности административного истца как арендатора.
Кадастровая оценка указанного земельного участка произведена в порядке ст. 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в связи с образованием нового земельного участка.
Как следует из акта определения кадастровой стоимости, утвержденного 19.04.2016 филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Республике Хакасия, кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 712040,40 руб. (по состоянию на 19.04.2016).
С 10.01.2017 в ЕГРН внесены сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере 101 536 961,04 руб. (по состоянию на 19.04.2016), что подтверждается выпиской из ЕГРН (т.2, л.д.75). Данная кадастровая стоимость определена актом филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Республике Хакасия от 10.01.2017.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее- Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ).
Согласно части 3 статьи 3 Закона об оценочной деятельности для целей настоящего Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Полагая, что установленная по состоянию на 16.04.2016 кадастровая стоимость земельного участка не соответствует и превышает рыночную стоимость, тем самым нарушает его права как плательщика арендной платы, ООО "Разрез Аршановский" 08.08.2017 обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, решением которой от 31.08.2017 заявление ООО "Разрез Аршановский" было отклонено.
02.10.2017 ООО "Разрез Аршановский" обратилось в суд с настоящим административным иском.
В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС РФ, которая в том числе распространяет свое действие на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.
Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ). Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы (п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").
Согласно п. 4 ч. 2 ст. 246 КАС РФ к административному исковому заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет об определении рыночной стоимости объекта.
Таким образом, при разрешении дел об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Оспаривая установленную кадастровую стоимость земельного участка, административный истец представил в суд отчет от 02.08.2017 N 090717, выполненный ООО <данные изъяты>, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 19:10:000000:1871 по состоянию на 19.04.2016 составляет 20 799 000 руб.
Представители министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия оспаривали представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, его соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ). С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).
По ходатайству административного истца в связи с возникшими сомнениями в достоверности отчета об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка судом была назначена экспертиза с целью определения рыночной стоимости указанного земельного участка. Проведение экспертизы поручено эксперту ФИО3
По заключению судебной экспертизы от 24.01.2018 рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 19.04.2016 составляет 29 787 000 руб.
Оценивая данное заключение судебной экспертизы с учетом поступивших возражений сторон, суд находит его недостоверным и не принимает в качестве доказательства по делу, так как эксперт, применив для оценки спорного земельного участка сравнительный подход, в качестве объектов-аналогов выбрал земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в то время как оцениваемый земельный участок имеет иное целевое назначение (земли промышленности, транспорта и т.д.)
Определением суда от 26.01.2018 по делу назначена повторная комиссионная судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам ФИО1 и ФИО2
По заключению эксперта ФИО1 от 15.03.2018 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 19:10:000000:1871 по состоянию на 16.04.2016 составляет 123 660 000 руб.
Для оценки доводов представителя административного истца в судебном заседании опрошен эксперт ФИО1, который, отвечая на вопросы сторон и суда, пояснил, что осмотр земельного участка производился им лично, о времени и месте осмотра стороны были извещены, осмотр производился в присутствии сотрудника (главного землеустроителя) ООО "Разрез Аршановский", в качестве объектов-аналогов были выбраны земельные участки аналогичного назначения, расположенные в Кемеровской области ввиду отсутствия соответствующего сегмента рынка в Республике Хакасия, при оценке использовалась методика Лейфера Л.А., по методике данного автора был применен коэффициент, учитывающий площадь земельного участка.
Выслушав эксперта, проанализировав замечания представителя ООО "Разрез Аршановский", суд полагает возможным принять указанное заключение в качестве относимого и допустимого доказательства по делу, поскольку оно составлено экспертом, имеющим специальное образование, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков; эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения; экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования; ссылки на использованные при проведении оценки материалы; отвечает требованиям научности, обоснованности, логичности; выводы эксперта понятны и соответствуют поставленным на его разрешение вопросам.
Анализ заключения судебного эксперта ФИО1 по вопросу определения рыночной стоимости спорного земельного участка свидетельствует о том, что оно соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки N1, 2, 3, 7, другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; суд считает, что приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости региона на дату оценки по спорному сегменту и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость такого рода недвижимости, о местоположении объектов, их количественных и качественных характеристиках; расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными; в заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве и дате ее подготовке, приложены копии необходимых материалов и распечатки; в отчете изложена и подтверждена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки; состав и последовательность представленных в заключении материалов и описание процесса оценки позволяет полностью воспроизвести расчет стоимости; итоговый результат получен при согласовании результатов применения подходов и проверен применительно к диапазону рыночной стоимости недвижимости аналогичного сегмента рынка; расчеты произведены в рамках сравнительного подхода и позволяют объективно определить стоимость объекта оценки по состоянию на 16.04.2016; содержание заключения свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной.
Выводы эксперта о рыночной стоимости земельного участка сделаны на основе сравнительного подхода с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, с применением корректирующих коэффициентов. Подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей рынка недвижимости в регионе в определенный период.
По заключению эксперта ФИО2 от 15.03.2018 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 19:10:000000:1871 по состоянию на 16.04.2016 составляет 92 898 000 руб.
Оценивая данное заключение, суд не принимает его в качестве достоверного доказательства по делу, поскольку эксперт, используя сравнительный подход и обоснованно избрав объекты-аналоги, применил в своих расчетах в дополнение к коэффициенту, учитывающему площадь земельного участка, рекомендованному методикой Лейфера Л.А., корректировку, понижающую стоимость оцениваемого земельного участка, использовав анонимные данные с сайта "СтатРиэлт". Анализ заключения эксперта ФИО2 не позволяет суду прийти к выводу о его соответствии требованиям Закона об оценочной деятельности, правил оценочной деятельности, поскольку использованная в заключении информация не позволяет сделать вывод об авторстве и ее достоверности, научной обоснованности и общепризнанности, состав и последовательность представленных в заключении материалов и описание процесса оценки не позволяет полностью воспроизвести расчет стоимости; использование соответствующего коэффициента, учитывающего площадь земельного участка (стр. 26-28 заключения) произведены некорректно.
При таких обстоятельствах суд считает правильным положить в основу своего решения выводы повторной судебной экспертизы, изложенные в заключении эксперта ФИО1
Проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что установленная кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 19.04.2016 не превышает его рыночную стоимость, следовательно, административные исковые требования не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Разрез Аршановский" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Хакасия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий В.Н.Соловьев
Решение в окончательной форме изготовлено 14.05.2018
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
