Решение Нижегородского областного суда от 31 октября 2019 года №3а-771/2019

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 31 октября 2019 года Дело N 3а-771/2019
именем Российской Федерации
г. Нижний Новгород 31 октября 2019 года
Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А.,
при секретаре судебного заседания Новоженине Б.А.,
с участием представителя административного истца муниципального унитарного предприятия "Ш." Зинковской О.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению муниципального унитарного предприятия "Ш." об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого здания, назначение: торговое, кадастровый номер N, общей площадью 416,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 3315593 (Три миллиона триста пятнадцать тысяч пятьсот девяносто три) рубля по состоянию на дату, на которую была установлена его кадастровая стоимость - 05 июня 2011 года; об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого здания, назначение: торговый павильон, кадастровый номер N, общей площадью 520,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2796610 (Два миллиона семьсот девяносто шесть тысяч шестьсот десять) рублей, по состоянию на дату, на которую была установлена его кадастровая стоимость - 06 августа 2013 года,
УСТАНОВИЛ:
муниципальное унитарное предприятие "Ш." (далее также - МУП "Ш.") обратилось в Нижегородский областной суд с указанным административным исковым заявлением.
В обоснование заявленных требований указало о том, что МУП "Ш." на основании договора о закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения от ДД.ММ.ГГГГ осуществляет хозяйственное ведение объектами недвижимости: нежилое здание с кадастровым номером N площадью 416,2 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: арочный торговый павильон, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, и нежилое здание с кадастровым номером N, общей площадью 520,9 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: торговый павильон, расположенного по адресу: <адрес> (далее также - нежилое здание, спорный объект).
Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N определена и утверждена постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области" в размере 4737560,69 рублей по состоянию на 05.06.2011 года.
Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N определена в размере 7921388,81 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Для определения рыночной стоимости зданий МУП "Ш." обратилось в оценочную компанию ООО "И.". Согласно отчету об оценке N рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N составляет 3315593 рублей. Согласно отчету об оценке N рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 52:03:0120014:556 составляет 2796610 рублей.
В административном исковом заявлении также сообщается о том, что с целью урегулирования спора в досудебном порядке МУП "Шахунский городской рынок" обращалось в комиссию по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области (далее также - Комиссия), однако заявление было отклонено в связи с пропуском срока обжалования в Комиссию, рекомендовано обратиться в суд.
В административном исковом заявлении МУП "Ш." просит установить кадастровую стоимость нежилых зданий в размере их рыночной стоимости согласно отчетам об оценке.
При рассмотрении дела в Нижегородском областном суде представитель административного истца МУП "Ш." Зинковская О.А. требования об установлении кадастровой стоимости зданий в размере их рыночной стоимости поддержала.
Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.
Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве и не может быть признано преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.
Административный ответчик ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала по Нижегородской области представило в суд отзыв на административное исковое заявление и информацию в отношении спорных нежилых зданий. В отзыве указывается, что действия филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" по Нижегородской области соответствовали требованиям законодательства (т.1 л.д.231-235).
В письменной информации указывается, что нежилое здание с кадастровым номером N было поставлено на государственный кадастровый учет 05.07.2011 года как ранее учтенное и его кадастровая стоимость определена и утверждена постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области" в размере 4737560,69 рублей по состоянию на 05.06.2011 года.
Объект недвижимости с кадастровым номером N был внесен в Единый государственный реестр недвижимости 06.08.2013 года. Кадастровая стоимость нежилого здания определена на основании Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 18.03.2011 года N113, путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости, установленного в Приложении 2 постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331, на площадь здания и составляет 7921388,81 рублей.
В последующем кадастровая стоимость нежилых зданий не изменялась.
Вместе с информацией представлены выписки из ЕГРН (т.1 л.д.214-221).
В письменном отзыве административный ответчик Правительство Нижегородской области указало, что постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011 года. Полномочия Правительства Нижегородской области по изданию постановления установлены Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". К полномочиям Правительства Нижегородской области относится только утверждение таких результатов. Представило в суд выписку из приложения N2 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331, в котором утверждены средние и минимальные удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровых кварталов (т.1 л.д.224-225).
Рассмотрев материалы настоящего административного дела, обсудив доводы и требования административного искового заявления и отзывы на него, заслушав представителя административного истца, суд приходит к следующему.
В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.
В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей. Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.
Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.
Судом установлено, что административный истец МУП "Шахунский городской рынок" на основании договора о закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения от ДД.ММ.ГГГГ осуществляет хозяйственное ведение объектами недвижимости - нежилыми зданиями с кадастровыми номерами N и N. Исходя из положений статей 373, 374 Налогового кодекса Российской Федерации МУП "Ш." является организацией, уплачивающей налог на имущество организаций, размер которого зависит от размера кадастровой стоимости данных зданий. Таким образом, МУП "Ш." является лицом, чьи интересы затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами N и N, и поданное административное исковое заявление подлежит рассмотрению по существу.
Административным истцом заявлено ходатайство о восстановлении процессуального срока на подачу административного искового заявления по настоящему делу. Из материалов дела усматривается, что в отношении нежилого здания с кадастровым номером N сведения об оспариваемой кадастровой стоимости были внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.177), а в отношении нежилого здания с кадастровым номером N - ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.184). МУП "Ш." первоначально обратилось в Комиссию с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий 01.08.2019 года (т.1 л.д.188). При таких обстоятельствах пятилетний срок для обращения с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, предусмотренный статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", частью 3 статьи 245 КАС РФ, является пропущенным.
Приходя к выводу о наличии правовых основания для рассмотрения административного искового заявления МУП "Ш." по существу, суд полагает необходимым удовлетворить заявленное представителем административного истца Зинковской О.А. ходатайство и восстановить предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ, частью десятой статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, поскольку усматривает для этого наличие уважительных причин, обусловленных как введением на территории Нижегородской области нового порядка исчисления налоговой базы по налогу на имущество организаций (исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости), сроками уплаты налога на имущество организаций, а также включение спорного объекта недвижимости в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость. Суд принимает во внимание и то обстоятельство, что Федеральным законом от 03 июля 2016 года N360-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" изменена предусмотренная статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" периодичность проведения государственной кадастровой оценки, а именно, исключены положения о том, что она подлежит проведению не реже чем один раз в течение пяти лет. Вместе с тем, как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", указанный пятилетний срок обусловлен исключительно закрепленной законом периодичностью проведения государственной кадастровой оценки, в отношении которой с 15 июля 2016 года требования о ее проведении не реже чем один раз в течение пяти лет отсутствуют.
Из представленных в суд доказательств следует, что объект недвижимости с кадастровым номером N был поставлен на государственный кадастровый учет 05.07.2011 года как ранее учтенный и его кадастровая стоимость определена и утверждена постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области" по состоянию на 05.06.2011 года. В таком случае относительно объекта недвижимости с кадастровым номером N применению подлежат положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", кадастровая стоимость нежилого здания может быть определена по состоянию на 05.06.2011 года, как и просит в административном исковом заявлении административный истец. Надлежащими административными ответчиками применительно к указанному выше требованию суд признает Правительство Нижегородской области и Управление Росреестра по Нижегородской области.
Объект недвижимости с кадастровым номером N был внесен в Единый государственный реестр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ. Кадастровая стоимость данного нежилого здания определена на основании Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 18.03.2011 года N113. В таком случае относительно объекта недвижимости с кадастровым номером 52:03:0120014:556 применению подлежат положения статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", кадастровая стоимость нежилого здания может быть определена по состоянию на 06.08.2013 года, как и просит в административном исковом заявлении административный истец. Надлежащим административным ответчиком применительно к указанному выше требованию суд признает ФГБУ "Федеральная кадастровая палата "Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии".
Судом установлено, что МУП "Ш.", являясь юридическим лицом, до обращения в суд обращалось 01.08.2019 года в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области (статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), то есть обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости нежилых зданий, административный истец МУП "Ш." представил в суд отчет об оценке N и отчет об оценке N, составленные оценщиком ООО "Ш." ФИО1
Согласно отчету об оценке N рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N составляет 3315593 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д.11-91).
Согласно отчету об оценке N рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N составляет 2796610 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д.92-174).
Исследовав представленные в суд отчеты об оценке, составленные оценщиком ООО "И." ФИО1, суд приходит к следующему.
Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объектов оценки нежилых зданий с кадастровыми номерами N и N определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности", положений Федерального стандарта оценки N1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N297; Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N298; Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N299; Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N611.
Из разделов 1.2 (задание на оценку) отчетов усматривается, что целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости нежилых зданий для пересмотра их кадастровой стоимости. При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке (разделы 1.4). Приведен перечень используемых при проведении оценки источников информации и использованной литературы.
Оценщиком дано подробное описание объектов оценки - зданий с кадастровыми номерами N и N, в том числе их качественные и количественные характеристики, учитывающие местонахождение. Объекты оценки расположены в центре <адрес>, расстояние до центра <адрес> - 500 м., до Нижнего Новгорода - 260 км. Красная линия - <адрес> ближайшей остановки общественного транспорта - 150 м. Территория, на которой расположены здания, огорожена (т.1л.д.19-20, л.д.100-102).
Нежилое здание с кадастровым номером N является арочным торговым павильоном, площадь 416,2 кв.м, год постройки - 2007, этажность - 1. Особенности конструкции - стены и перекрытия - металлический арочный каркас с утеплением, оцинкованный профильный лист; перегородки, кровля - металлические листы. Общее состояние объекта - не требует ремонта (т.1 л.д.19).
Нежилое здание с кадастровым номером N является торговым павильоном, площадь 520,9 кв.м, год постройки - 1999, этажность - 1. Особенности конструкции - металлический каркас с утеплением, оцинкованный металлический лист; кровля скатная - металлический лист. Общее состояние объекта - требуется незначительный ремонт (т.1 л.д.100).
Анализ рынка объектов недвижимости в соответствии с пунктом 11 ФСО N7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г N611, в отчетах об оценке приведен за период, предшествующий дате оценки.
Установлен сегмент рынка, к которому могут быть отнесены объекты оценки - рынок торговой недвижимости всей Нижегородской области, за исключением областного центра (т.1 л.д.26 оборот, л.д.107 оборот).
Наиболее эффективным использованием зданий признано их фактическое использование в качестве низкоклассных торговых зданий (т.1 л.д.22, л.д.103 оборот).
Отчеты об оценке содержат анализ фактических данных о ценах предложений с объектами, подобными объектам оценки. Отобрано 17 и 9, соответственно, предложений в продажу торговой недвижимости в Нижегородской области на даты оценки. Приведены сведения о предложениях аренды торговой недвижимости и о предложениях продажи земельных участков коммерческого назначения, расположенных вне областного центра (т.1 л.д.27-30, л.д.108-111).
Определены ценообразующие факторы для объектов недвижимости торгового назначения, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.
Согласно главе V "Анализ рынка" Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N611, объем исследований определялся оценщиком исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении отчета об оценке, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления оценщиком рыночной стоимости спорного здания, суду не представлено.
Оценка нежилых зданий проведена оценщиком с применением затратного, сравнительного и доходного подходов к оценке.
При определении рыночной стоимости объектов оценки с использованием затратного подхода оценщик определилзатраты на воспроизведение оцениваемых нежилых зданий в рыночных ценах на даты оценки, установил все виды износа и устареваний зданий, рассчитал затраты на создание с учетом износа и устареваний объектов оценки на даты оценки. Для определения затрат оценщик использовал справочник УПСС с применением наиболее подходящих по функциональному назначению и конструктивным характеристикам объектов-аналогов (т.1 л.д.37-40, л.д.118-121).
При определении рыночной стоимости объектов оценки с использованием сравнительного подхода оценщик применил метод сравнения продаж. Подобрано по четыре объекта-аналога из сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки. К объектам-аналогам применены поправки, приводящие объекты-аналоги к наибольшей схожести с объектами оценки (т.1 л.д.41-47, л.д.122-129).
При определении рыночной стоимости доходным подходом оценщик с учетом стабильности прогнозируемых доходов по годам применил метод прямой капитализации дохода. Для этих целей оценщик определилпотенциальный валовый доход для первого года, начиная с даты оценки; установил размер потерь и с учетом этого значения установил действительный валовый доход; определилвеличину издержек по эксплуатации, ставку капитализации - 11,9% и 15,4%, соответственно, произвел перерасчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта (т.1 л.д.48-50, л.д.130-132)
Оценщиком проведено согласование результатов, полученных различными подходами, с присвоением каждому подходу весового коэффициента (т.1 л.д.50 оборот-51, л.д.132 оборот-133).
Таким образом, оценщиком приведена информация по всем ценообразующим факторам, оказывающим влияние на стоимость объектов оценки и использовавшимся при определении стоимости нежилых зданий.
Суд находит, что в установленном процессуальным законом порядке указанные оценщиком сведения о рыночной стоимости нежилых зданий участвующими в деле лицами не опровергнуты. Сами отчеты, в которых определена величина рыночной стоимости нежилых зданий, являются допустимыми и надлежащими доказательствами, подтверждающими рыночную стоимость объектов оценки. Выводы оценщика аргументированы, подтверждены собранными материалами. Ходатайств о назначении экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено, суд также не усматривает оснований для ее назначения.
При оценке отчетов суд учитывает, что к ним оценщиком приложены копии материалов распечаток, используемых при составлении отчетов; в отчетах об оценке имеются ссылки на электронные адреса источников информации, что позволяет проверить правильность сделанных оценщиком выводов. Требования к содержанию отчетов об оценке, содержащиеся в ФСО N3, суд признает соответствующими. Отчеты содержат, в том числе необходимую информацию относительно заказчика и исполнителя работ по оценке, информацию относительно самих объектов оценки, процесса оценки и примененных подходов к оценке. Информация, которая должна быть приведена в отчетах об оценке согласно ФСО N7, в отчетах содержится. Отчеты не допускают неоднозначного толкования и не позволяют вводить в заблуждение потребителей отчетов. Судом не выявлено существенных замечаний и ошибок в методических основах проведения расчета в рамках используемых подходов, а также технических ошибок. Расчеты стоимости объектов оценки соответствуют описанным в отчетах методическим основам, приведены в отчетах в полном объеме и позволяют проверить полученный результат.
Оценщик ФИО1 является лицом, обладающим специальными познаниями, имеющим профессиональное образование в области оценки (диплом о профессиональной переподготовке ПП N, выдан Межотрослевым институтом повышения квалификации и переподготовки руководящих кадров ННГАСУ от ДД.ММ.ГГГГ), повышала квалификацию по программе "Оценочная деятельность" в 2009 году, 2012 году, 2015 году. Стаж работы в оценочной деятельности - 17 лет. Получен квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости" от ДД.ММ.ГГГГ N. Деятельность оценщика застрахована (т.1 л.д.16, л.д.89 оборот-91).
Сведений о том, что оценщик ФИО1 является лицом, имеющим имущественный интерес в объектах оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика ФИО1 у суда не имеется.
При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету об оценке, составленному оценщиком ФИО1, у суда не имеется.
Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорных зданий, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.
Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленное по настоящему делу требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
Суд полагает, что не может повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорных зданий в размере их рыночной стоимости доводы Правительства Нижегородской области и ФГБУ "ФКП Росреестра". В данном случае основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объектов недвижимости - зданий их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость (статьи 24.18 и 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), при определении которой кадастровая стоимость зданий устанавливается равной этой рыночной стоимости.
Так как обращение МУП "Шахунский городской рынок" в Комиссию с заявлением об определении размера кадастровой стоимости нежилых зданий в размере их рыночной стоимости имело место ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.138), то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N необходимо считать ДД.ММ.ГГГГ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление муниципального унитарного предприятия "Ш." по настоящему административному делу удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, площадью 416,2 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: арочный торговый павильон, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 3315593 (Три миллиона триста пятнадцать тысяч пятьсот девяносто три) рубля по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, общей площадью 520,9 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: торговый павильон, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 2796610 (Два миллиона семьсот девяносто шесть тысяч шестьсот десять) рублей, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N в размере их рыночной стоимости считать ДД.ММ.ГГГГ.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Нижегородский областной суд.
Судья М.А. Кручинин
В окончательной форме решение суда составлено 14 ноября 2019 года.
Судья М.А. Кручинин


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка