Решение Пензенского областного суда от 15 апреля 2021 года №3а-76/2021

ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 15 апреля 2021 года Дело N 3а-76/2021
Пензенский областной суд в составе
судьи Шелахаевой Е.М.,
при секретаре Юнусовой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Дурманова Михаила Анатольевича к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
индивидуальный предприниматель Дурманов М.А. (далее - ИП Дурманов М.А., административный истец) обратился в Пензенский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью 2 234,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.
Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость спорного нежилого здания в размере 52 285 848,01 руб., сведения о которой внесены в ЕГРН, не соответствует его рыночной стоимости, что нарушает права административного истца, поскольку это влечёт обязанность по уплате налога на имущество в необоснованно завышенном размере.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, административный истец с учётом уточнения требований просил суд установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года в размере 12 850 000 руб.
В ходе подготовки дела к судебному разбирательству прекращён процессуальный статус УМИ г. Пензы в качестве заинтересованного лица.
Определением Пензенского областного суда от 3 марта 2021 года производство по настоящему делу было приостановлено в связи назначением судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости спорного здания.
Определением Пензенского областного суда от 6 апреля 2021 года производство по делу возобновлено.
Представитель административного истца ИП Дурманова М.А. по доверенности Шепотько А.В. в судебном заседании требования административного искового заявления уточнил, просил суд установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером N по результатам проведённой судебной экспертизы (с учётом дополнительного заключения с исправлением технической ошибки) по состоянию на 1 января 2019 года - 32 248 000 руб.
Административный истец ИП Дурманов М.А., будучи своевременно и надлежащим образом извещённым о дне, времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился; материалы дела содержат заявление с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представители административных ответчиков Департамента государственного имущества Пензенской области Савельева Е.В., государственного бюджетного учреждения Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" (далее - ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка") Тюрина Н.В. после уточнения требований административного искового заявления и допроса эксперта при вынесении решения полагались на усмотрение суда.
Заинтересованные лица Управление Росреестра по Пензенской области, ФГБУ "ФКП Росреестра", администрация закрытого административно-территориального образования г. Заречный Пензенской области, будучи надлежаще и своевременно извещёнными о дне, времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. От представителей заинтересованных лиц Управления Росреестра по Пензенской области Сериковой В.В., ФГБУ "ФКП Росреестра" Боричевой О.Б., администрации закрытого административно-территориального образования г. Заречного Пензенской области Давыдова А.М. поступили отзывы на административное исковое заявление с просьбой о рассмотрении дела в отсутствие представителей и вынесении решения на усмотрение суда.
С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс представителей сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ), суд определилрассмотреть дело при данной явке.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), положения которого подлежат применению при рассмотрении настоящего дела в силу части 7 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Как следует из выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 18 февраля 2021 года N КУВИ-002/2021-14350439, Дурманов М.А. с 23 июня 2015 года является собственником нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью 2 234,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 84-88).
В силу пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие зданиями, строениями, сооружениями, помещениями на праве собственности, признаются плательщиками налога на имущество физических лиц.
По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесённая в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учётом особенностей, предусмотренных настоящей статьёй.
Поскольку административный истец является собственником объекта недвижимости, и на нём лежит обязанность по уплате имущественного налога, исчисляемого из его кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости здания затрагивают его права и обязанности, следовательно, он вправе обратиться в суд с настоящим административным иском.
Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определённой на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным.
Оспариваемая кадастровая стоимость указанного выше нежилого здания утверждена приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 11 ноября 2019 года N 651-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой оценки зданий, объектов незавершенного строительства, машино-мест, единых недвижимых комплексов, предприятий как имущественных комплексов и иных объектов недвижимости (за исключением земельных участков, сооружений и помещений), расположенных на территории Пензенской области" и составила по состоянию на 1 января 2019 года 52 285 848,01 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости от 4 февраля 2021 года N КУВИ - 002/2021-6898074 (л.д. 16).
Сведения об указанной кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в ЕГРН 24 января 2020 года.
Согласно данным выпискам, датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость спорного здания, является 1 января 2019 года.
В подтверждение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным истцом представлен отчёт об оценке от 5 февраля 2021 года N 05/02/21-01, подготовленный оценщиком Гурьяновым А.П., в соответствии с которым рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года составила 12 850 000 руб. (л.д. 21-69).
В ходе рассмотрения дела в связи с поступившим от представителя административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области Савельевой Е.В. ходатайством, назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года, проведение которой поручено эксперту ООО "Межрегиональный центр независимой оценки" Ворфоломееву С.В.
По результатам проведённой судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта ООО "Межрегиональный центр независимой оценки" от 5 апреля 2021 года N ОКС-05/04/21-01 и дополнительное заключение (которым исправлена техническая ошибка), в соответствии с которыми рыночная стоимость спорного здания окончательно составила 32 248 000 руб.
Суд, исследовав заключение эксперта от 5 апреля 2021 года N ОКС-05/04/21-01 с учётом дополнительного заключения эксперта применительно к положениям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимает во внимание, что указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведённого исследования и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, выводы экспертизы согласуются с проведённым исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности), федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
Заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованных экспертом доходного подхода является мотивированным и корректным, отказ от затратного и сравнительных подходов экспертом обоснован.
Экспертом установлено, что объект оценки относятся к объектам коммерческого назначения (торгово-офисного), с чем суд соглашается.
В рамках определения стоимости доходным подходом экспертом использовался метод прямой капитализации, поскольку объект исследования на дату оценки имел стабильные денежные потоки, не требовал значительных капитальных вложений в ремонт или реконструкцию. Определение стоимости объекта исследования осуществлялось путём деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая в свою очередь определена на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.
В результате анализа общей информации об арендаторах за период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2018 года экспертом установлено, что арендопригодная площадь спорного здания составляет около 1 893,1 кв.м (то есть 85% от его общей площади), а без учёта офисной части - 79%. В 2018 году арендуемая площадь от арендопригодной площади объекта составила 70-75%, что соответствует средним значениям и не противоречит сложившейся практике рынка недвижимости.
После определения размера операционных расходов экспертом установлен чистый операционный доход, определена ставка капитализации, а затем стоимость единого объекта недвижимости, из которой вычтена ранее установленная рыночная стоимость земельного участка под объектом оценки и определена рыночная стоимость объекта исследования.
Допрошенный в судебном заседании эксперт Ворфоломеев С.В., составивший указанное выше экспертное заключение и дополнение к нему, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы, обосновал заключение, сославшись на методы проведённого исследования, мотивировал сделанные в его результате выводы.
Судом исследовался и признан несостоятельным довод представителя административного ответчика ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" о необоснованном отнесении экспертом оцениваемого объекта к высококлассной недвижимости вопреки установленным им сведениям о фактическом сроке возведения объекта по состоянию на 1 января 2019 года - 49 лет, качестве отделочных работ и необходимости проведения ремонта. По мнению указанной стороны, следствием неправильной классификации явилось необоснованное использование средних значений содержания объекта недвижимости для такой группы недвижимости (19,4 %) и неправильное установление размера операционных расходов.
В ходе экспертного исследования установлено, что оцениваемый объект, построенный в 1989 году, подвергся масштабной реконструкции и в настоящее время соответствует всем современным требованиям, предъявляемым к торговым центрам, в целом находится в хорошем, арендопригодном состоянии, требующем незначительного косметического ремонта.
Согласно Справочнику оценщика недвижимости - 2018 под редакцией Лейфера Л.А., г. Нижний Новгород, классификация такого рода объектов ограничена четырьмя видами, в числе которых следующие: 1. Офисно-торговые объекты свободного назначения и сходные типы объектов недвижимости; 2. Высококлассные офисы (офисы классов А, В); 3. Высококлассная торговая недвижимость; 4. Недвижимость, предназначенная для ведения определённого вида бизнеса.
Суд отвергает позицию административного ответчика о возможности отнесения спорного объекта недвижимости к первому виду (офисно-торговые объекты свободного назначения и сходные типы объектов недвижимости). Так, согласно описанию к нему относятся отдельно стоящие здания или встроенные помещения, в которых могут размещаться офисы категорий С и D, объекты уличной торговли, кафе, здания, реконструированные или переоборудованные из государственных учреждений, детских садов, школ, встроенные помещения, переоборудованные из квартир, а также магазины, расположенные на первых этажах многоэтажных жилых домов с собственными витринами и отдельным входом, отдельно стоящие магазины и предприятия бытовых услуг в сельской местности.
Вместе с тем, объект оценки представляет собой отдельно стоящее, специально возведённое для этих целей здание торгового центра, общей площадью 2 234,7 кв.м, после реконструкции, оборудованное необходимой современной инфраструктурой, парковкой, что соответствует описанию вида недвижимости, приведённому в указанном выше Справочнике, - "высококлассная торговая недвижимость".
При оценке довода административного ответчика о нарушении в экспертном заключении методологии расчёта операционных расходов на содержание объекта в части использования действительного валового дохода вместо потенциального, судом из заключения эксперта и его пояснений установлено следующее. Экспертом установлено, что процент недозагрузки помещений (около 25%) в настоящем случае равен средним значениям, что с учётом предполагаемой разумности действий собственника, его интереса в получении максимальной прибыли позволило при подсчёте операционных расходов использовать полученное значение действительного валового дохода, равное потенциальному.
Суд не соглашается с доводами возражений административного ответчика о необходимости учёта площади мансардного этажа при подсчёте арендопригодной площади здания, поскольку указанные помещения используются собственником для размещения персонала в целях управления торговым центром. Иной подход повлечёт для собственника необходимость нести дополнительные траты (арендная плата, коммунальные платежи за иное помещение, используемое для размещения персонала) и как следствие увеличит размер операционных расходов.
Сторона административного истца, согласившись с заключением эксперта (с учётом дополнения к нему), уточнила требования административного искового заявления, просила суд установить кадастровую стоимость спорного здания в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года - 32 248 000 руб. Административные ответчики после допроса эксперта оставили разрешение заявленных требований после их уточнения на усмотрение суда.
В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признаётся достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости спорных нежилого здания по состоянию на 1 января 2019 года в размере 32 248 000 руб.
Административное исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости предъявлено в суд в сроки, установленные статьёй 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
При таких обстоятельствах, требования ИП Дурманова М.А. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.
Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в суд является 29 января 2021 года - дата подачи административного иска в суд.
В силу пункта 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесённые в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
Разрешая вопрос о возмещении издержек, связанных с производством по делу судебной экспертизы, суд исходил из следующего.
По настоящему делу по ходатайству представителя Департамента государственного имущества Пензенской области была назначена экспертиза в целях определения рыночной стоимости объекта недвижимости, производство которой было поручено эксперту ООО "Межрегиональный центр независимой оценки" Ворфоломееву С.В.
Согласно счёту и смете затрат стоимость проведения экспертизы составила 15 000 рублей.
Счёт, выставленный за производство экспертизы, Департаментом государственного имущества Пензенской области не оплачен.
Каких-либо возражений относительно размера стоимости проведённой по делу экспертизы и доказательств её неразумности не поступило.
В силу статей 103 и 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стоимость проведения экспертизы относится к судебным расходам.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 31 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесённых заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.
Вместе с тем, исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года N 20-П), Верховного Суда Российской Федерации (пункт 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости") судебные расходы взыскиваются с ответчика в пользу истца только в случае, если административный ответчик оспаривал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной по основаниям возникновения или по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), либо кадастровая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике её определения или в применении методики, либо расходы не связаны с процессуальным поведением истца.
Поскольку административный истец ИП Дурманов М.А., обратившись в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, реализовал в судебном порядке имеющееся у него право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной для спорного здания, при этом административные ответчики не оспаривали наличие у административного истца такого права, постановленное по настоящему делу решение не может расцениваться как принятое против административных ответчиков.
Определение рыночной стоимости объекта недвижимости в размере меньшем, чем его кадастровая стоимость, в настоящем случае не свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретному объекту недвижимости, поскольку разница между кадастровой и рыночной стоимостью спорного объекта недвижимости (округлённо на 38 %) укладывается в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости с учётом профессионального усмотрения, объективно обусловлена использованием различных подходов к оценке; при этом кадастровая стоимость определяется в ходе массовой оценки, в то время как рыночная стоимость объекта определяется индивидуально, что позволяет учитывать конкретные особенности оцениваемого объекта.
Сведения о том, что при проведении кадастровой оценки были допущены нарушения методологии проведения массовой оценки, в материалах дела отсутствуют.
В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 года N 1555-О разъяснено, что нарушение прав лица суд может установить как при доказанном отступлении от правил кадастровой оценки объекта недвижимости, так и при таком отличии кадастровой стоимости от рыночной стоимости объекта недвижимости, которое, например, при доказанной кратной между ними разнице лишает обязательства, определяемые кадастровой стоимостью, справедливых экономических оснований. Если в споре о пересмотре кадастровой стоимости суд установит, что стоимостные расхождения доказывают нарушение прав лица, он определит (в пределах иска) и меры восстановления нарушенного права, не исключая внесения новых сведений в государственный кадастр недвижимости на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость объекта.
Таким образом, с учётом специфики данной категории дел и приведённой выше правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выявленное судом расхождение между кадастровой стоимостью недвижимого имущества, установленной приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 года N 652-пр, и определённой судом его рыночной стоимостью, нельзя квалифицировать в качестве существенного расхождения, а, соответственно, установленное расхождение не может свидетельствовать о допущенной ошибке при формировании методики определения или применения кадастровой стоимости.
Сведения о том, что при проведении кадастровой оценки были допущены нарушения методологии проведения массовой оценки, в материалах дела отсутствуют.
Суд также принимает во внимание, что экспертное учреждение не является стороной по делу, при этом понесло расходы на проведение экспертизы, в связи с чем в удовлетворении требования об их взыскании не может быть отказано.
Поскольку по делу для разрешения административного спора была назначена и проведена экспертиза на предмет определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, стоимость которой в соответствии с представленным счётом составила 15 000 руб. и до настоящего времени не оплачена, при этом, административный истец реализовал свое право на установление кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости, суд приходит к выводу о том, что расходы за проведение судебной экспертизы подлежат взысканию с ИП Дурманова М.А. в пользу ООО "Межрегиональный центр независимой оценки", а понесённые административным истцом расходы возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление индивидуального предпринимателя Дурманова Михаила Анатольевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью 2 234,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2019 года в размере равном его рыночной стоимости, - 32 248 000 (тридцать два миллиона двести сорок восемь тысяч) рублей.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Дурманова Михаила Анатольевича в пользу общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональный центр независимой оценки" расходы на проведение экспертизы в размере 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей.
Датой подачи индивидуальным предпринимателем Дурмановым Михаилом Анатольевичем заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 29 января 2021 года.
Решение может быть обжаловано в Четвёртый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 19 апреля 2021 года.
Судья Е.М. Шелахаева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка