Решение Кемеровского областного суда от 21 мая 2021 года №3а-76/2021

КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 21 мая 2021 года Дело N 3а-76/2021
Именем Российской Федерации
Кемеровский областной суд
в составе председательствующего судьи Копыловой Е.В.,
при секретаре Сафоновой А.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кемерово
"21" мая 2021 года
административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Газпромнефть-Центр" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Газпромнефть-Центр" (далее также ООО "Газпромнефть-Центр", Общество) обратилось в Кемеровский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Требования мотивированы тем, что Общество является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером N, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N, площадью 4 208 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации и обслуживания автозаправочной станции традиционного типа ЗАО "Газпромнефть-Кузбасс", расположенного по адресу: <адрес>
Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 августа 2014 года и составляет 15 626 281,76 руб.
Между тем рыночная стоимость земельного участка гораздо ниже его кадастровой стоимости, что подтверждается отчетом оценщика ООО "Центр экспертизы и оценки "Церта" N 2114-06-2020-Г/42-2 от 21 сентября 2020 года, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка на дату оценки 01 августа 2014 года составляет 4 337 000 руб.
Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают интересы Общества как лица, желающего реализовать свое исключительное право на выкуп земельного участка.
В связи с этим, ссылаясь на нормы ст. 66 Земельного кодекса РФ, Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Административный истец ООО "Газпромнефть-Центр", административные ответчики ФГБУ "ФКП Росреестра" (филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Кемеровской области-Кузбассу), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Кузбассу, Комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса и заинтересованное лицо администрация г. Кемерово своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.
В письменных возражениях Управление Росреестра по Кемеровской области - Кузбассу и ФГБУ "ФКП Росреестра" (филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Кемеровской области - Кузбассу) указали на то, что не являются административными ответчиками по делу, не оспаривают право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, просят рассмотреть дело в отсутствие своих представителей.
Администрация г. Кемерово в отзыве на административное исковое заявление фактически не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п.1).
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п.5).
Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ (в ред. Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ), рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (п.1).
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения (п.2).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (п.3).
Таким образом, Земельным кодексом РФ предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно ст. 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ), кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений о ней в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, установленных настоящей статьей (ч. 4).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости (ч. 5).
В силу ч. 4 ст. 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Согласно абзацу пятому части 16 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Как следует из материалов дела, ООО "Газпромнефть-Центр" является собственником объекта недвижимости - многотопливной автозаправочной станции с кадастровым номером N, площадью 9 135,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06 июля 2016 года (т.1, л.д. 19). Указанный объект недвижимости располагается на земельном участке с кадастровым номером N, площадью 4 208 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации и обслуживания автозаправочной станции традиционного типа ЗАО "Газпромнефть-Кузбасс", расположенного по адресу: <адрес>
Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 09 ноября 2009 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 11 февраля 2021 года (т.1, л.д. 241-247).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 10 февраля 2021 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости 31 декабря 2015 года, утвержденная по состоянию на 01 августа 2014 года, составляет 15 626 281,76 руб. (т.1, л.д. 240).
В абз. 8 п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Поскольку в соответствии с положениями ст. 39.20 Земельного кодекса РФ Общество, как собственник расположенного на земельном участке объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение этого земельного участка в собственность, выкупная цена которого определяется в соответствии со ст. 39.4 Земельного кодекса РФ и Законом Кемеровской области от 07.02.2013 N 10-ОЗ "О цене земельных участков" для юридических лиц в размере 60% от его кадастровой стоимости, то результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, в связи с чем Общество вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости.
14 октября 2020 года Общество обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка. Заявление Общества отклонено, о чем предоставлено решение Комиссии от 11 ноября 2020 года N 19-4 (т.1, л.д. 167-168).
В суд с настоящим административным иском ООО "Газпромнефть-Центр" обратилось 03 февраля 2021 года (т.1, л.д. 4).
Согласно ч. 3 ст. 245 КАС РФ, административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Как следует из разъяснений, данных в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", пропуск срока обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости не является основанием для отказа в принятии заявления, и если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Принимая во внимание то обстоятельство, что право собственности на объект недвижимости, находящийся на спорном земельном участке, зарегистрировано за Обществом 06 июля 2016 года, то есть исключительное право на приобретение земельного участка с кадастровым номером N в собственность возникло у истца с даты регистрации права на объект недвижимости, суд считает необходимым восстановить Обществу срок для подачи административного искового заявления в суд.
Из представленного административным истцом отчета N 2114-06-2020-Г/42-2 от 21 сентября 2020 года об определении рыночной стоимости земельного участка, составленного оценщиком ООО "Центр экспертизы и оценки "Церта" ФИО2, следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N на дату оценки 01 августа 2014 года составляет 4 337 000 руб. (т.2, л.д. 8-148).
Определением Кемеровского областного суда от 12 марта 2021 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 августа 2014 года. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО "Оценочное бюро "Актив" ФИО3; оплата экспертизы возложена на административного истца (т.1, л.д. 209-212).
Согласно заключению судебной экспертизы N 42/21 от 30 апреля 2021 года, составленному экспертом ФИО3 (ООО "Оценочное бюро "Актив"), рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 августа 20214 года составляет 4 695 000 руб. (т.2, л.д. 224-250, т.3, л.д. 1-48).
Оценивая указанное заключение эксперта о рыночной стоимости объекта недвижимости, суд исходит из того, что оно по своему содержанию соответствует требованиям ч.2 ст.82 КАС РФ, содержит подробное описание и результаты проведенных исследований, в нем указаны используемые стандарты оценки, выводы эксперта мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования. Рыночная стоимость земельного участка определена сравнительным подходом с применением метода сравнения продаж, отказ от применения затратного и доходного подходов обоснован. Для расчета рыночной стоимости участка экспертом использованы объекты-аналоги, соответствующие объекту оценки по основным характеристикам. Приведены сведения об источниках полученной информации об аналогах объекта оценки.
Принимая во внимание, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что представленное заключение эксперта об определении рыночной стоимости объекта недвижимости является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Учитывая, что выводы оценщика ФИО2 в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка опровергаются заключением судебной экспертизы, которое соответствует требованиям относимости и допустимости, представленный административным истцом отчет не может быть принят в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости спорного объекта, а рыночная стоимость земельного участка должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.
Административными ответчиками, в том числе Комитетом по управлению государственным имуществом Кузбасса - органом, утвердившим результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов <адрес>, не представлено заслуживающих внимания возражений, подтвержденных доказательствами, относительно величины установленной экспертом рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.
В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость объекта недвижимости ниже его кадастровой стоимости, в связи с чем административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В соответствии с ч.2 ст.247 КАС РФ, к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Доводы Управления Росреестра по Кемеровской области - Кузбассу и ФГБУ "ФКП Росреестра" о том, что данные лица не являются надлежащими ответчиками по делу, противоречат приведенным положениям закона и не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований административного истца, которые основаны на законе.
При таких обстоятельствах требования ООО "Газпромнефть-Центр" подлежат удовлетворению.
В соответствии с письмом директора ООО "ОБ "Актив" от 30 апреля 2021 года стоимость судебной экспертизы составила 20 000 руб., обязательства по ее оплате административным истцом не исполнены (т.2, л.д. 223).
Частью 1 статьи 111 КАС РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного кодекса.
Согласно пункту 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
Поскольку кадастровая стоимость земельного участка установлена решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года N 4-2/3904, которым были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области по состоянию на 01 августа 2014 года, при этом оспариваемая кадастровая стоимость объекта (15 626 281,76 руб.) превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости (4 695 000 руб.), более чем в 3,3 раза, что является значительным и свидетельствует о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, то судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 20 000 руб. подлежат взысканию с административного ответчика Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса - органа, утвердившего результаты государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Требования Общества с ограниченной ответственностью "Газпромнефть-Центр" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4 208 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации и обслуживания автозаправочной станции традиционного типа ЗАО "Газпромнефть-Кузбасс", расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 4 695 000 рублей, определенной по состоянию 01 августа 2014 года.
Дата обращения Общества с ограниченной ответственностью "Газпромнефть-Центр" в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 14 октября 2020 года.
Взыскать с Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса в доход ООО "Оценочное бюро "Актив" стоимость судебной экспертизы в размере 20 000 руб.
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кемеровский областной суд.
Председательствующий Копылова Е.В.
Решение в окончательной форме принято 21 мая 2021 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка