Решение Томского областного суда от 22 января 2021 года №3а-76/2020, 3а-3/2021

ТОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 22 января 2021 года Дело N 3а-3/2021
22 января 2021 года Томский областной суд в составе
председательствующего судьи Бондаревой Н.А.,
при секретаре Алескерове Р.М.,
с участием представителя общества с ограниченной ответственностью "Оазис" Ворушило Ю.А., представителя Департамента по управлению государственной собственностью Томской области Федоровской А.Е., представителя областное государственное бюджетное учреждение "Томский областной центр инвентаризации и кадастра" Точилко А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске административное дело N 3а-3/2021 по административному иску общества с ограниченной ответственностью "Оазис" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, администрации Города Томска, Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания,
установил:
ООО "Оазис" обратилось в Томский областной суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Томской области, администрации Города Томска об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания.
В обоснование требований ссылалось на то, что обществу на праве собственности принадлежит нежилое здание, расположенное по адресу: г. Томск, пр-кт Фрунзе, д. 92г, кадастровая стоимость которого, установленная по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 137166032,44 руб., значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке, что нарушает права общества как налогоплательщика на экономическую обоснованность налогообложения.
С учетом заключения проведенной по делу дополнительной судебной оценочной экспертизы ООО "Оазис" просило установить кадастровую стоимость нежилого здания равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере 63791 000 рублей; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области внести в ЕГРН в качестве кадастровой стоимости названного здания рыночную стоимость в размере 63791000 рублей.
Определением суда от 13 июля 2020 г. к участию в деле в качестве административного ответчика привлечен Департамент по управлению государственной собственностью Томской области, а определением от 24 июля 2020 г. в качестве заинтересованного лица - областное государственное бюджетное учреждение "Томский областной центр инвентаризации и кадастра" (сокращенное наименование - ОГБУ "ТОЦИК").
В судебном заседании представитель административного истца Ворушило Ю.А. заявленные требования поддержала. Полагала, что рыночная стоимость спорного здания подлежит установлению в размере, определенном на основании заключения судебной экспертизы от 21 декабря 2020 г. N 217-С, выполненной в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Представители Департамента по управлению государственной собственностью Томской области Федоровская А.Е. и ОГБУ "ТОЦИК" Точилко А.В. пояснили, что основания для удовлетворения административного иска отсутствуют в связи с имеющимися, по их мнению, недостатками в отчете оценщика и заключениях судебных экспертиз.
На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, администрации Города Томска, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в соответствии с требованиями частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
В письменном отзыве представитель Управления Росреестра по Томской области Стрельцова С.В. оставила разрешение дела по существу на усмотрение суда, указав, что реализация в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности здания, равной его рыночной стоимости, не влияет на права и законные интересы Управления.
Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.
Судом установлено, что ООО "Оазис" на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером 70:21:0200004:796, расположенное по адресу: Томская область, г. Томск, пр-кт Фрунзе, д. 92г, общей площадью 3490,8 кв.м.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 19 мая 2020 г. кадастровая стоимость указанного нежилого здания составляет 137166032,44 руб.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Недопустимы налоги и сборы, препятствующие реализации гражданами своих конституционных прав.
ООО "Оазис" в соответствии с требованиями главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Томской области от 27 ноября 2003 года N 148-ОЗ "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций.
В силу пункта 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса, в пункте 1 которой закреплено, что налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них, а также нежилых помещений, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.
Из положений пункта 7 статьи 378.2 приведенного Кодекса следует, что уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу: определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость; направляет перечень в электронной форме в налоговый орган по субъекту Российской Федерации.
Распоряжением Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 27 ноября 2019 г. N 99-о в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации определен перечень объектов недвижимого имущества для целей налогообложения на 2020 год, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость. Пунктом 239 приложения к распоряжению в указанный перечень включено спорное здание с кадастровым номером 70:21:0200004:796.
Под кадастровой стоимостью в силу статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" понимается полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).
Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона (часть 4).
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).
В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Постановлением Администрации Томской области от 13 марта 2017 г. N 79а установлена дата перехода к проведению на территории Томской области государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" - 15 марта 2017 года.
Оспариваемая кадастровая стоимость нежилого здания в размере 137166032,44 руб. по состоянию на 1 января 2019 г. утверждена приказом Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 22 ноября 2019 г. N 41 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, помещений, машино-мест и иных видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Томской области", который принят в соответствии с частью 1 статьи 15 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", постановлением Губернатора Томской области от 11 июня 2013 г. N 68 "Об утверждении Положения о Департаменте по управлению государственной собственностью Томской области", с учетом уведомления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 15 ноября 2019 г. N 15-01556/19 об отсутствии нарушений требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки, выполненному областным государственным бюджетным учреждением "Томский областной центр инвентаризации и кадастра" от 7 ноября 2019 г. N 1ГКООН-70-2019.
Сведения о данной кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости сведений 23 января 2020 г. и применяются с 1 января 2020 г.
В соответствии с абзацем 4 пункта 15 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 334-ФЗ, действующей с 1 января 2019 г.) в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
Приведенные данные указывают на заинтересованность административного истца в установлении кадастровой стоимости как налогооблагаемой базы в размере, равной рыночной стоимости объекта недвижимости, а его требование в полной мере согласуется с положениями статей 373, 375, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", в силу которых федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости этого недвижимого имущества равной его рыночной стоимости.
В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ является отчет об оценке объекта.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.
В суд административным истцом в подтверждение заявленной к установлению рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером 70:21:0200004:796 был представлен отчёт N 151-А/2020 от 10 апреля 2020 г., составленный ООО "Бюро оценки "ТОККО", в соответствии с которым указанная стоимость по состоянию на 1 января 2019 года в отношении данного объекта недвижимости составила 64650 000 рублей.
В связи с наличием возражений Департамента по управлению государственной собственностью Томской области и ОГБУ "ТОЦИК" против принятия в качестве допустимого доказательства данного отчета по административному делу, а также в связи с определением оценщиком рыночной стоимости здания, скорректированной на сумму налога на добавленную стоимость, не являющегося ценообразующим фактором, судом назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО "Бизнес-Оценка".
Заключением эксперта ООО "Бизнес-Оценка" от 4 сентября 2020 г. N 124-С рыночная стоимость нежилого здания определена в размере 81202 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.
Поскольку экспертом при определении рыночной стоимости нежилого здания доходным подходом расчет потенциального дохода произведен от всей площади объекта без выделения арендопригодной площади, которая не включает в себя коридоры общего пользования, лифт, технические помещения, лестницы и т.д., для устранения неполноты представленного экспертного заключения определением суда от 16 октября 2020 г. по ходатайству представителя ООО "Оазис" назначена дополнительная экспертиза.
По результатам дополнительной экспертизы экспертом ООО "Бизнес-Оценка" представлено заключение от 21 декабря 2020 г. N 124/1-С, в соответствии с которым рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2019 года составляет 63791 000 рублей.
Оценивая данное заключение эксперта N 124/1-С в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости конкретного объекта недвижимости, при его составлении требования законодательства об оценочной деятельности и федеральные стандарты оценки соблюдены, указанное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, заключение мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами, не содержат противоречий.
Поскольку экспертной организации были представлены все материалы настоящего административного дела, в том числе отчет, подготовленный ООО "Бюро оценки "ТОККО" N 151-А/2020 от 10 апреля 2020 г., и возражения относительно данного отчета Департамента по управлению государственной собственностью Томской области и ОГБУ "ТОЦИК", суд считает, что результат судебной оценочной экспертизы основан на всестороннем изучении экспертом обстоятельств дела и доводов сторон.
Экспертом составлено точное описание объекта оценки его местоположения. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого здания, в частности, его площади, категории, информация о текущем использовании объекта оценки.
Эксперт произвел анализ рынка предложений коммерческой недвижимости г. Томска за анализируемый период, а также ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки.
При проведении оценки объекта недвижимости экспертом использованы предусмотренные законодательством об оценочной деятельности сравнительный подход с применением метода сравнения продаж и доходный подходы оценки, обоснован отказ от применения затратного подхода.
В соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.
Согласно заключению экспертом подобраны объекты-аналоги с наиболее подходящим местоположением, назначением и типом невидимости.
Подробные характеристики объектов, выбранных в качестве объектов-аналогов, представлены в таблице с их описанием, которое дает надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Отобранные объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам.
В заключении присутствуют скриншоты объявлений, где имеется информация об объектах-аналогах, что позволяет делать выводы об авторстве информации и дате ее подготовки, а также проверить используемые экспертом сведения.
Применение экспертом корректировок согласуется с положениями пункта 22 ФСО N 7, согласно которым при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
В качестве ценообразующих факторов оценщиком отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения, с описанием корректировок, обоснованием необходимости и возможности применить поправки к рассчитываемой рыночной стоимости здания, приведены расчеты, а также пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.
Доводы представителей Департамента по управлению государственной собственностью Томской области и ОГБУ "ТОЦИК", направленные на оспаривание заключения эксперта от 21 декабря 2020 г. N 124/1-С, состоятельными быть признаны не могут.
Допрошенная в судебном заседании эксперт О. дала последовательные и убедительные показания относительно хода и результатов проведенного исследования, мотивировав сделанные в его результате выводы, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы.
В соответствии с пунктом 11 ФСО N 7 экспертом в заключении приведен анализ рынка недвижимости и обоснован выбор объектов-аналогов. Тот факт, что в заключении не представлен весь объем данных, доступных для анализа и отбора объектов, не свидетельствует о наличии оснований для критической оценки заключения, поскольку весь объем данных, в частности, выборка из различных источников по купле- продаже и аренде коммерческой недвижимости, представлен в приложениях N 1 и N 2 заключения.
Также эксперт пояснила, что в процессе реализации метода сравнения продаж все объекты-аналоги идентифицируются на публичной кадастровой карте, а информация об их характеристиках, указанная в объявлениях, уточняется на сайте Росрестра, в том числе по их площади. Площадь, указанная в объявлении относительно объекта-аналога N 2 - здания по адресу: г. Томск, ул. Сибирская, д. 102а, в размере 2985 кв.м (страница 87 заключения), не соответствует площади данного здания, которая содержится в основных характеристиках объекта в ЕГРН - 2874,4 кв.м (страница 88 заключения). В этой связи в расчете были приняты данные о площади объекта по сведением ЕГРН - 2874,4 кв.м (страница 93 заключения).
Не может быть принят во внимание довод представителей административного ответчика и заинтересованного лица о том, что для определения стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода некорректно выбраны аналоги, являющиеся помещениями, не включающие в цену продажи земельный участок, в то время как объектом оценки является отдельно стоящее здание. Действительно, названные объекты-аналоги являются помещениями, расположенными внутри здания, что было правомерно учтено экспертом с применением к объектам-аналогам повышающей корректировки на тип объекта (встроенное помещение, отдельно стоящее здание) в размере 1,09 (1/0,92) в соответствии со Справочником оценщика недвижимости - 2018 г., под редакцией Лейфера Л.А. (страница 52 заключения).
При приведенных данных суд не находит оснований для критической оценки заключения эксперта от 21 декабря 2020 г. N 124/1-С, а недостатки, которые, по мнению стороны административного ответчика, имеются в данном заключении, таковыми не являются и не свидетельствуют о недостоверности определенной рыночной стоимости здания.
В силу статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Доказательств, которые опровергали бы определенную в экспертном заключении от 21 декабря 2020 г. N 124/1-С рыночную стоимость здания, свидетельствовали бы об ее рыночной стоимости в ином размере по состоянию на 1 января 2019 года, административными ответчиками и заинтересованным лицом, вопреки положениям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено.
При таких обстоятельствах указанная в заключении эксперта итоговая величина рыночной стоимости нежилого здания в размере 63791000 руб. подлежит признанию достоверной для установления кадастровой стоимости.
Согласно части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. N 28 резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая подлежит внесению в ЕГРН; также в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления, которая имело место в соответствии со штемпелем на почтовом конверте 5 июня 2020 г.
В то же время не подлежит удовлетворению требование административного искового заявления о возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости в части сведений о кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной, поскольку в силу положений статьи 17 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", статей 3 и 15 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" вступившее в законную силу решение суда является актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости подержат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра.
Таким образом, решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 70:21:020004:796; понуждение органа регистрации прав судебным решением для этого не требуется.
Согласно части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Как установлено в ходе рассмотрения дела, оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости утверждена Департаментом по управлению государственной собственностью Томской области, а не администрацией Города Томска, следовательно, администрация Города Томска является ненадлежащим ответчиком по настоящему административному делу.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административный иск общества с ограниченной ответственностью "Оазис" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 70:21:0200004:796 общей площадью 3490,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Томск, пр-кт Фрунзе, д. 92г, в размере его рыночной стоимости 63791000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.
Датой подачи заявления считать 5 июня 2020 года.
В удовлетворении требований к администрации Города Томска, а также о возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области по внесению сведений в Единый государственный реестр недвижимости о кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Томский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Н.А. Бондарева
Мотивированное решение принято 5 февраля 2021 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка